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全装修 vs 部分装修 vs 无装修房屋:三者在大马有什么区别?

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在马来西亚出租或购买房地产时,你可以选择没有家具、附带部分家具或提供全屋家具的房屋。我们会在这篇文章帮你分析这3种类型房地产的优点和缺点,帮你找出最适合你的选择

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© dfrsce / 123RF

This article was translated from Fully furnished vs Partially Furnished vs Unfurnished Property: What Is The Difference? by Lee Wee Ning. 

根据是否提供家具的状况,马来西亚供售卖和出租的房子可分为3种类型:有提供全屋家具的全装修(fully furnished)单位、附带部分家具的部分装修(partially furnished)单位和没有家具的无装修(unfurnished unit)单位。

对此,你在购买或者租用这些房产时,应该考虑这几个因素:这间房产是长期还是短期用途的?你是打算购买还是租赁?如果是购买的话,你是为了自己住还是用于投资?若打算买来出租的话,谁是你的潜在租户?有没有打算购买自己喜欢的家具?你对家具和电器的要求很高吗?

在这之前,让我们先带你了解fully furnished、partially furnished和unfurnished unit在马来西亚的普遍定义。

什么是Fully Furnished房产?

所谓的fully furnished,指的就是一间家具齐全的房子。这些屋子基本上会备有一切生活上所需的家私、电器和配件等,而你只需要拎包就可马上入住。

Fully Furnished家具齐全的房产包含什么?

家具齐全的单位一般将配有橱柜、电器、家具、灯具和窗帘等。通常来说,你只需要添置一些厨房用具和日常用品,就可以开始在单位里生活。

Fully furnished屋子的基本设施包括:

  • 内置或独立式橱柜和衣柜
  • 照明灯具
  • 客厅套装 (沙发、扶手椅和咖啡桌)
  • 餐桌和椅子
  • 床架 (有或无床垫)
  • 窗帘

电器一般包括:

  • 冷气
  • 风扇
  • 冰箱
  • 电视机
  • 洗衣机 (出于卫生原因,有些单位不提供洗衣机)

购买或租赁一套Fully Furnished房子的好处

  • 你可以不用买家具和电器就直接搬进去。
  • 因为不必购买家具和电器,从而节省了时间和精力。这对于第一次购买或想升级家具的人
  • 你可以不用购买家具和电器,就可以直接搬进去住。
  • 因为不必购买家具和电器,从而节省了时间和精力。这对于第一次购买或想搬到大房子居住的人来说尤其重要,因为他们不需要费神去处理这些麻烦事。
  • 如果你是购买新屋子,这些房子里的家具和电器都是发展商(developer)批量购买的,因此,你从发展商手中购买的价格可能会比市场上的零售价便宜。
  • 发展商提供的fully furnished新单位,通常是由著名的室内设计师所设计。
  • 对于想要快速出租房产的投资者而言,在拿到屋子的钥匙后,就可以立即将房子出租。同时,配备全套家具的屋子往往更容易租出,租金也会更高。
  • 对于租客来说,搬进或搬出都更容易,而且不必处理笨重的物品。
  • 租户可以随心所欲地搬迁到一个新的地区或房子,不必处理包装、雇用搬家公司和造成家具损坏的问题。

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购买或租赁一套Fully Furnished房子的坏处

  • 你无法随心所欲地把自己的房子装修和布置成自己想要的风格,而且单位里还会有一些你也许不需要用到的物品。尤其是对一些首购族来说,也许他们会更想要依照自己喜欢的风格,去装修和布置他们的第一套房子。
  • 如果直接从发展商购买包含全屋家私的房子,你的室内装潢很大概率会跟邻居的单位一模一样,因此没什么特色。
  • 家具、固定装置和电器的质量和设计,可能达不到你的标准。
  • 如果你是打算搬到空间更大的新家的换屋族,你的新房子可能没有多余的空间,可以让你摆下旧家的家具。
  • 如果这是二手房屋或出租的物业,这些物品很可能已经被以前的房主或租户使用过,并可能损坏、磨损或不卫生。
  • 如果你租下了一套有附带家具的房子,你必须小心避免损坏这些物品,否则会为你带来一些不必要的赔偿费用。同时,任何被宠物或孩子毁坏的物品,都需要及时更换或修理。

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什么是Partially Furnished房产?

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© kzenon/ 123RF

Partially furnished的屋子,是一套只提供部分家具的房子。

这些单位通常只提供最基本的家具,所以你还是需要为自己购买其余的家具和电器。

一般上,包括在partially furnished屋子的家具和电器有:

  • 基本照明装置
  • 内置或独立式橱柜和衣柜
  • 空调、冰箱等体积较大的电器
  • 窗帘

购买或租赁一套Partially Furnished屋子的好

  • 你可以依照自己的喜好装修自己的房子。
  • 你可以依照自己的喜好装修和布置自己的房子。
  • 如果你是首购族或是想升级自己的房子,你可以省下一笔安装内置橱柜、冷气机和照明装置的费用。
  • 如果你是从旧房子搬到新家,你可以通过从把旧家的家具和电器搬过来,这样就能降低成本。
  • 出租房屋的投资者可以添购更多家具,来迎合更广泛的租户需求。
  • 对于租客来说,如果他们已经拥有了床垫和沙发等家具,那么这种类型的物业会比较适合他们。

购买或租赁一套Partially Furnished屋子的坏

  • 家具和电器产品的质量和设计可能达不到你的标准。
  • 你可能需要花费一点金钱和时间来布置你的单位。
  • 购房者及租客在迁入或迁出物业时,必须把自己的家具及电器搬走。
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什么是Unfurnished Unit和Bare Unit?

在马来西亚,unfurnished unit和bare unit意思就是空房。

在一些国家,所谓的空房是指最基本的住宅房屋,连墙壁饰面、瓷砖、固定装置和电线都没有提供。

然而,马来西亚的空房一般上都是把这些都包含在内的。因此,马来西亚的空房通常指的是那些没有提供灯具、橱柜、电器和家具的空房子。

购买或租赁一套空房的好

  • 你可以自由地设计你的生活空间,选择你自己喜欢的家具和电器,对于那些想要布置和设计自己的第一间房子的首购族来说,这些bare unit可能会比较适合。
  • 如果你是从旧房子搬到新家,你可以通过把旧家的家具和电器搬过来,以降低成本。
  • 你不必使用别人用过的家具和电器。
  • 无家具的房子租金较低,这对租房者有利,但对房地产投资者吸引力则不大。

购买或租赁一套空房的坏处

  • 你需要花费时间和金钱来装修和布置你的家,包括寻找可靠的装修承包商。
  • 对于投资者来说,无家具的房子可能比一套家具齐全的套房更难出租,产生的租金收入也会更低。
  • 购房者或租客在搬入或搬离房屋时,将不得不经历包装和运输家具和电器的麻烦过程。

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有家具和无家具单位的价格差别

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© hiv360/ 123RF

显然,购买或租用fully furnished房地产的费用成本,会比partially furnished和空房单位来得高。

这方面的价格差异会因物业类型而异,但一般来说,一套家具齐全的房产比其他两个类型的成本来得更高。

以Bangsar的 Tivoli Villas为例 :一套提供全屋家具的1096平方尺公寓,售价是RM900,000,而一套提供部分家具的1076平方尺公寓,售价为RM850,000,比前者便宜了5.56%。与此同时,一套1000平方尺的无家具公寓,售价为RM736,000,价格便宜了18.22%。

值得注意的是,这些房子的价差很大程度上取决于单位的家具状况、前任业主翻修的程度、房产的朝向等多种因素。

如果房地产是公寓这种高楼房屋,房子的价格也会取决于房产所处的楼层。

我应该购买Fully Furnished、Partially Furnished还是空房单位呢?

在决定购买这几种单位之前,有几个因素需要考虑。根据Kith & Kin Realty的资深房地产经纪Cruz Looi的说法,首购族或那些想升级房屋的购房者,应该考虑无家具或部分家具的房子,因为他们可以购买自己的家具,并按照他们想要的方式布置房子。

Cruz Looi
Cruz Looi, Senior REN, Kith & Kin Realty

他说,如果买家没有太多时间和金钱来进行装修和添置家具,我会建议他们选择带有橱柜和灯具的partially furnished单位,毕竟安装这些家具的成本可能相当高。

因此,如果是一间配备部分家具的单位,你只需要购买一些零散的家具,就可以入住了。

另外,还有一件事是需要考虑的,那就是该房产是新的楼盘(new property)还是二手房地产(subsale)的单位。

这是因为,向发展商购买的新楼盘单位内的家具和电器通常都是全新的,并且往往会被包含在缺陷保修期(Defect Liability Period)内,而二手房屋的电器和家具是已经被使用过的。

如果是打算出租公寓的房地产投资者,他们可以选择家具齐全的公寓,以节省购买家具和装修的麻烦。

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想要租房的你,应该选择哪一种呢?

租一间空房的最大好处,就是租金会比较低。在Cruz熟悉的Mont Kiara地区,一套配有家具和一套没有配备家具的1000平方尺两房公寓之间的价差,竟然高达每月 RM800到RM1,000不等。

他说:“如果你打算长期住在这里,你可能会考虑自己购买家具。从长远来看,一套无家具的房子可以让你节省更多金钱。”那些有自己零散家具的人,或者喜欢购买符合自己品味的家具的房屋买家,可以考虑租下partially furnished的公寓,这样的话,他们就不必在家具和配件上花太多钱。”

他还补充道,个人、小家庭或短期租房 (一至两年) 的人应该考虑配备齐全的公寓,这样他们就不用费劲买家具和电器了。

“自从新冠肺炎疫情爆发以来,外国人和本地人都更偏向于配备齐全的公寓。在经济不不稳定的情况下,他们可以更容易地拎包搬走,而不必担心如何处置那些笨重的物品。”

房地产投资者用来出租的单位,应该选择哪一种呢?

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© Hafiz Ismail | 123rf

在考虑以附送全屋家具、部分家具和空屋的情况出租之前,房地产投资者需要先考虑该房地产单位的大小规模和所处地点。

Cruz说道:“小户型单位往往会吸引短期租房者、职业人士和小家庭,他们通常更喜欢家具齐全的公寓。对于更大的单位或有地房产,这些房子最好是以partially furnished的方式出租,提供部分家具和灯具等。这是因为,如果租户是一个已经拥有家具的家庭,他们会更倾向于自己装饰和布置他们的房子。这也是很多房东不在出租的房子里安装窗帘的原因之一。”

如果房子位于学院或大学附近,无论单位大小,往往会吸引更多的学生租客,所以把家具齐全的房子租出去给学生会更有效。

我在出售房子时,应该附带全屋家具吗?

如果你正在打算以fully furnished形式出售你的房子,这意味着所有家具、配件、家庭用品和电器等,将会留下来一并出售给买家。

总的来说,售卖家具齐全的房子有其优缺点。这样做的最大好处就是,你不必费心和费时拆除、处理和搬运一大堆家具。

对于那些要搬进另一个家具齐全的房子、购买新家具或搬到另一个国家的卖家来说,这无疑是最好的选择。

然而,Cruz警告说,这样做也有不利的一面。

“买家往往会认为,房屋的售卖价格已经加入了装修和家具的成本。如果他们不想要这些家具,或者家具状况很差,他们反而会觉得自己吃亏了。”

“出售一套家具齐全的房子的另一个问题是,买家在看房子的时候,往往会让他们很难想象在这间家摆放了自己的家具的模样,这将影响他们对房子的印象。”

因此,如果房子内的家具已经用了五年或以上,而且有磨损的状况,最好在出售房屋之前把家具先处理掉。

当然,房产的类型和位置也是一个很重要的因素之一。面积更大的公寓或有地房产的买家会倾向于选择无家具或只配备部分家具的单位。

如何为一个配备家具的房子定价?

如果房子内有很多内置家具,或者这些家具还很新,你可以把你的房子出售定价放高一点。以一套2居室、1,000平方尺的公寓为例,装修和添置家具的费用通常需约RM70,000到RM80,000。

Cruz 表示: “在纳入家具折旧的因素后,你可以在房价加上大约RM40,000到 RM50,000 ,但这也取决于家具的具体类型和状况。”

出售附有家具的房子的税务影响

出售家具齐全的房屋的好处之一,就是当在计算所必须支付的产业盈利税(Real Property Gains Tax,简称RPGT)时,卖家可以从房地产售价中扣除装修和家具成本。

根据 1976年产业盈利税法令(Real Property Gains Tax Act 1976),在计算RPGT的时候,装修费用是可以从出售房地产时的收益中扣除的。

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