大马购买新屋子还是二手房比较好？7大优缺点分析

在马来西亚购买房子的过程会让人兴奋，但当中繁琐的环节和各种买房费用往往令人紧张害怕。别担心，我们的这篇文章将为你剖析购买新屋子和二手房屋的优缺点、买房优惠和费用，帮你找出最适合自己的那一个类型。

此文章的原文为 New launch or subsale property in Malaysia – Which is better?并由Tan Ai Leng所翻译。

无论你是首购族或是已经买过很多房子的房地产投资者，也不管你是买来自住或是投资，在你决定买下一间房子之前，肯定下了不少功夫，就怕一失足成千古恨。

马来西亚买房者最常问的第一个问题，往往是：我应该购买仍在建筑中的新房屋（new launch property），还是已建峻的二手房屋（subsale property）？

这其实是一个没有标准答案的问题，特别是在处于后疫情时代的今年，人们对此问题可能会有新的看法。

由政府推出的马来西亚拥屋计划（Home Ownership Campaign，简称HOC）已在2021年12月31日结束。

通过HOC购买新房屋的购屋者，可豁免房地产转名文件（Memorandum of Transfer，简称MOT或者Deed of Assignment，简称DOA）和房屋贷款协议（loan agreement）的印花税（stamp duty）。

按目前情况而言，只要你是一名首购族，并且所购买的房屋价格不超过RM500,000，那么不管你买的是新屋子还是二手房屋，均可豁免房地产转名以及房屋贷款文件的印花税。

什么是新房屋项目？

马来西亚房地产市场的楼盘，主要是以先售后建（sell and build）模式来兴建和销售。发展商会在建筑工程开始前，先在市场售卖房屋单位。

对于购物者来说，这充满了许多变数，因为房屋品质好坏都掌握在发展商的手上。他们只可以祈祷一切按计划进行，希望自己能够如期拿到钥匙，而且屋子跟自己理想中的状况一样。

所谓的新屋子就是指发展商新推介的房屋项目（new launch property），它们也称作建筑中单位（under construction unit）。这类房产颇受购物者欢迎，主要因发展商提供许多优惠与回扣。

在大马购买新房屋项目的5个好处

在向发展商购买新房屋单位之前，你应该参考以下的利弊：

1）房产资讯比较容易取得

房地产发展活动蓬勃，在你四周随处可见新发展项目。在资讯取得上，购屋者只需要亲临房屋展销厅，就可以获得详情。

不过，在新冠疫情期间，购屋者的资料收集模式改变，大多已从线下转至线上。发展商也跟进趋势，加速数位化。

如今，许多新项目推介也通过社交媒体与广告宣传，还有一些房屋计划更提供虚拟浏览模式，让购屋者足不出户，也可以轻松看屋。这里我们为你汇整了资讯丰富的购屋指南，让你购屋前的准备工作事半功倍。

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2）新家的一切都是新的

你将成为房屋的第一个主人，所有的设计、装潢与油漆颜色，都由你决定。对于拥屋者而言，在心理上可以放心许多，无需担心房子的状况。

3）可享有更多买房优惠

新房屋项目最诱人的地方，莫过于发展商给予的许多优惠与回扣，特别是首次购屋者，这些附赠优惠包括警报系统、木质地板、地毯和洗碗机等家具电器，或是室内装修配套。

不过，羊毛出在羊身上，购屋者需要对各类行销手法保持警惕，小心某些发展商借此推高房屋价格的伎俩。

4）单位选择较多

越早决定，你就有更多单位可以选择。如果你已经找到心仪的新房屋项目，应趁早下订，享有更多选择权。

5）新房屋拥有缺陷保修期

发展商的新房屋项目拥有高达24个月的缺陷保修期（defect liability period，简称DLP）。

屋主在取得房屋后可检查屋内情况，举凡出现任何缺陷，如浴室漏水、墙壁出现裂痕，或是房门安装不当，都可以在DLP期间要求发展商维修。

在大马购买新房屋项目的5个坏处

1）信用额度将受限制，直到房屋建峻

建筑中的房屋计划一般需要3至4年的才会完工。在这段期间，你的信用额度将因房屋贷款而受到限制，很难再申请贷款购买另一间房屋。

2）需要具有找出房屋缺陷的能力

尽管新房屋拥有缺陷保修期（Defect Liability Period，简称DLP），你可以要求发展商在保固期内维修而无需支付额外费用。不过，房屋缺陷往往并非外行人可以看到，在你取得钥匙之际，还得做功课了解检测程序以及重点，才可以找到房屋缺陷。

然而，并非所有事情你都必须亲力亲为。你也可以向专业人士求助，通过新屋验屋服务，让专业人士为你进行检测，从房屋结构、电路以及工程方面着手，确保房屋安全。

当然，如果你具备相关知识，也可省下这笔费用，自行验屋。

3）可能会承担更高风险

由于新屋项目在你购买时仍在建筑中，因此，这段期间可能会有变数，而购屋者必须承担这些风险。

所以在做决定前，除了选择心仪的单位，还必须预测市场未来需求。这方面考量的因素包括项目是否邻近高速公路，巴士站等公共设施是否在步行范围内。

此外，房屋建竣后的品质，并不一定跟你当初所看到的示范单位一样。

还有一些发展商因资金管理不善，导致计划遭到搁置。在过去两年，有问题的房屋计划不断增加，你可阅读我们早前的文章“为何有问题的房屋项目持续增加？”以了解更多。

这也是为何我们不断强调购屋者必须勤做功课，并选择向信誉良好的发展商购买新房屋单位的原因。

4）可能会货不对办

虽然示范单位美轮美奂，但购屋者必须明白，示范单位内的装潢、家具与电器，只是作为“示范”用途。在购买前，房屋买家必须清楚询问销售人员，哪一些装潢或家具电器是包含在新家里面的。

5）需要多一些耐性

虽然房屋买家可以在缺陷保修期间，要求发展商维修房屋缺陷，但这也意味着你或许需要更长的等待时间，才可以拿到房屋。这是因为发展商或许需要一些时间进行维修，期间或会因为突发状况而展延维修工程。

什么是二手房屋？

顾名思义，二手房屋（subsale property）为市场上的建峻房屋，因此，购屋者是向屋主购买房屋。

在购买二手房屋前，必须确定与你进行交易的是否为房屋的合法拥有者。你可以前往土地局进行地契搜索（land title search）以查询相关资讯，并且与屋主核对。

此外，你也需查清楚相关房屋是否拥有任何拖欠的税务或费用。由于二手房屋为建峻房屋，购屋者所看到的就是实际的房屋状况。

在大马购买二手房屋的4个好处

1）你所看到的就是你即将拥有的

你不用想象未来房屋的情况，因为二手房屋已经完工，你无需担心房屋状况跟自己想象的不同。

另一个好处是，你可以细看房屋的情况，包括室内装潢、建筑品质，还有邻里环境。此外，还可以了解当下的租金以及交易趋势。

2）可立刻出租赚租金

购买二手房屋的好处是，只要市场有需求，就可以马上出租，然后用租金偿还房贷。

幸运的话，你还可以买到一间已经拥有租约的房子，而且租客正在支付符合目前市价的租金。这可为你省下一笔雇用房屋经纪（property agent）寻找租客的花费。

3）不用担心建筑工程展延

已建峻房屋不会让你提心吊胆，担心万一房屋延迟竣工所带来的一系列问题。

4）可即刻搬入

购买二手房屋的另一好处是，你可以在完成转名手续后即刻入住。房屋转名文件一般需要两个月的时间办理，完成后即可入住。

在大马购买二手房屋的4个坏处

1）难寻心头好

你需要经过很长的找房和看房过程和， 才能找到符合要求的理想二手房屋。

不仅如此，为了确保物有所值，你还需要不断看屋、比价、进行市场估值以及观察租金走势，最终才可以找到心头好。

当然，你也需要与屋主、律师以及房地产经纪议价，才可以拿到心目中的价钱。这里为你汇整了关于马来西亚购买二手屋的7个步骤，有兴趣可以看看

2）可能会遇到漫天开价的屋主

有些屋主对于价格有所坚持，没有太大的议价空间，有者甚至还会提高价格。

在这个情况下，如果售价高于银行估值，买家就必须自掏腰包支付房贷以外的差价，才可以完成交易。

3）很便宜？小心是陷阱！

便宜没好货，如果一间房屋样样都好，但屋主却不惜大杀价只为即刻脱手，你就必须小心。

可以的话，不妨多多打探关于这间房子和屋主的事情，不要因为价钱很便宜，就不小心买下凶宅或是事后发现原来前屋主拖欠大耳聋债务，因此惹上不必要的麻烦。

4）额外费用

与购买新房屋不同的是，二手房屋需要支付房屋估价费用（valuation fee）以及房地产经纪的佣金（若有）。

支付予估价师的估价费用是按照房屋市值来计算的，其计算方式如下：

• 首RM100,000令吉 = 0.25%
• 其余金额至RM200万令吉 = 0.2%

虽然property agent的佣金费用一般是由卖家支付，但有些卖家会将这笔费用转嫁给买家。在马来西亚，房屋经纪费一般介于交易价格的2%至3%。

新买屋与二手房屋的7大买房费用比较

	新屋子	二手房屋
1）头期款 Down payment	最低为房价的10%，但发展商为了减低购屋者负担，一般愿意给予至少2%至3%的回扣。有些发展商会在推介楼盘期间的30天至60天内，给予买家“早鸟优惠”。	最低为房价的10%。如果是购买第二间或第三间房屋的买家，有些或许无法借到90%房贷，所以必须支付20%至30%的头期款。
2）房屋买卖协议（SPA）以及贷款协议律师费	首RM500,000令吉: 1% 接着的RM500,000令吉: 0.8% 接着的RM200万令吉: 0.7% 接着的RM200万令吉: 0.6% 接着的RM250万令吉: 0.5%	首RM500,000: 1% 接着的RM500,000: 0.8% 接着的RM200万令吉: 0.7% 接着的RM200万令吉: 0.6% 接着的RM250万令吉: 0.5%
3）房屋割名文件（MOT或DOA）印花税	首RM100,000令吉: 1% RM101,000令吉到RM500,000令吉: 2% RM500,001令吉 – RM100万令吉: 3% 超过RM100万令吉: 贷款金额的4%	首RM100,000令吉: 1% RM101,000令吉到RM500,000令吉: 2% RM500,001令吉到RM100万令吉: 3% 超过 RM100万令吉: 贷款金额的4%
4）房屋贷款协议印花税	贷款金额的0.5%	贷款金额的0.5%
5）杂费	房贷保险（MRTA/MLTA） 房屋火险 水电抵押金 屋子装修费用（若有）	房贷保险（MRTA/MLTA） 房屋火险 水电抵押金 屋子维修费用（若有）
6）房屋估价费用Valuation fees	一般无需支付，因发展商已定价。	首RM100,000 令吉 = 0.25% 其余金额至RM200令吉 = 0.2%
7）房地产经纪佣金	一般无需支付，因房屋是直接由发展商销售	大约是房屋价格的2%到3%

以下为新房屋与二手房屋的成本计算，以售价为RM600,000令吉的房屋为例。在新房屋方面，我们假设发展商给予2%的头期款（downpayment）回扣以及3%的早鸟优惠。

马来西亚新房屋的买房费用

1）8% 头期款（发展商给予2%回扣） = RM48,000令吉

2）买卖协议（SPA）律师费:

首RM500,000令吉: RM500,000令吉 x 0.01 = RM5,000令吉
接着的RM100,000令吉: RM100,000令吉 x 0.008 = RM800令吉
总计 = RM5,800令吉

3）房贷协议律师费:

首RM500,000令吉: RM500,000令吉 x 0.01 = RM5,000令吉
接着的RM500,000令吉: RM40,000令吉 x 0.008 = RM320令吉
总计 = RM5,320令吉

4）房屋转名文件（MOT）印花税：

首RM100,000令吉: RM100,000令吉 x 0.01 = RM1,000令吉
RM101,000至RM500,000令吉: RM400,000令吉 x 0.02 = RM8,000令吉
接着的RM100,000令吉: RM100,000令吉 x 0.03 = RM3,000令吉
总计 = RM12,000令吉

5）房贷协议印花税

贷款金额的0.5%
0.5% X RM540,000令吉
总计 = RM2,700令吉

6）早鸟优惠（3%） = 折扣RM18,000令吉

总计购买新房屋所需支付费用 = RM55,820令吉

你也可以使用印花税与律师费计算机，轻松计算所需支付的买房费用。

马来西亚二手房屋的买房费用

1）头期款（10%） = RM60,000令吉

2）买卖协议（SPA）律师费:

首RM500,000令吉: RM500,000令吉 x 0.01 = RM5,000令吉
接着的RM100,000令吉: RM100,000令吉 x 0.008 = RM800令吉
总计 = RM5,800令吉

3）贷款协议律师费:

首RM500,000令吉: RM500,000令吉 x 0.01 = RM5,000令吉
接着的RM500,000令吉: RM40,000令吉 x 0.008 = RM320令吉
总计 = RM5,320令吉

4）房屋转名文件（MOT）印花税 :

首RM100,000令吉: RM100,000令吉 x 0.01 = RM1,000令吉
RM101,000令吉 至RM500,000令吉: RM400,000令吉 x 0.02 = RM8,000令吉
接着的RM100,000令吉: RM100,000令吉 x 0.03 = RM3,000令吉
总计 = RM12,000令吉

5）房贷协议印花税：

贷款金额的0.5%
0.5% x RM540,000令吉
总计 = RM2,700令吉

6）房屋估价费用:

首个RM100,000令吉 = RM100,000令吉 x 0.0025 = RM250令吉
其余的RM500,000令吉 = RM500,000令吉 x 0.002% = RM1,000令吉
总计 = RM1,250令吉

总计购买二手房屋的所需支付的费用 = RM87,070令吉

因发展商给予许多优惠与回扣，所以购买建筑中的新房屋所需的成本较低，这可让购屋者更容易买到自己的屋子。不过，购屋者必须提防发展商坐地起价，利用优惠抬高房屋价格。

不管购买房子是为了自住或是投资，事前的资料收集工作不可少，否则自己可能会不小心买到太贵或是在未来难以脱手的房产。