如何在马来西亚投资和出租房地产？

以下是一些你必须了解有关想在马来西亚投资屋子然后将其出租，以赚取可观利润的所有详细资讯。

This article was translated from How to invest in a rental property in Malaysia by Sueki Khaw.

你最近是否有想过透过被动收入赚取一些收入？如今，街上每个人都拥有副业的情况并不少见，而房地产长久以来都是深受人们欢迎的被动收入来源。如果你想在马来西亚投资租赁房产，但不知从何下手，那不妨往下看看。

在本文中，我们将回答所有你关心的问题，并分享由两位加起来拥有26年房地产经验的专业人士所提供的最新法律资讯、投资建议和专业贴士。他们分别是专门从事住宅房屋交易的房地产协调员（Real Estate Negotiator ）Varsha Poptani，，以及跟她一样从事房地产事业的儿子——实习房地产经纪（Probationary Estate Agent）和物业经理（Property Manager）Kelvin Poptani。

2022年是投资和出租房地产的好时机吗？

从近期的情况来看，可以感觉到房地产市场的购兴相当低迷，因为我国还在从Covid-19疫情的严重影响中恢复过来。

但是，不要感到气馁！这是因为，即使在充满挑战的时期，你还是能够找到可以为你获利的房地产投资。最重要的是，你必须尽量在对的时间买下对的房产，并确保自己所买的屋子不会对你的财务状况带来太多的负担，而且能够吸引到你的目标租户。

我们的房地产专家Kelvin就指出：“利用当前的低利率，同时有策略的进行装修，不仅可以帮助你扣税，也可以帮助减少经济不稳定对你的影响。

以下是一些能够帮助你更了解马来西亚房地产市场，并变得跟专业人士一样厉害的资讯。

目前的房地产市场正在发生什么变化？

马来西亚的房屋贷款利率处于历史最低点，也就是3.5%左右，这个利率自2020年7月以来一直保持稳定。在疫情发生之前，2018年的贷款利率曾高达5%。从历史上看，如今的利率水平算是相当不错的。

自2020年爆发疫情以来，建筑材料的成本就已经上涨了很多。如果想了解更多这方面的详情，可浏览“马来西亚房价：2022年会否出现市场暴涨？”

与此同时，马来西亚雇员公积金局（Employees Provident Fund，简称EPF）允许会员们从2022年4月1日起可以申请提取高达RM10,000的储蓄款项。这不仅是为了刺激我国的经济，还能为受到疫情严重影响的人们提供援助。

2022年财政预算案中，有什么可以帮助那些想投资房地产的人？

政府为B40收入群体以及房屋首购族所做的一切，是值得赞扬的。然而，M40收入群体就没有得到政府太多的拨款。同时，2022年的财政预算案也没有为想要投资更多房地产的人带来好消息。

以下是预算案中几个关于房地产的重点，这证明了政府成功地为某些群体提供了帮助，但却没有达到马来西亚建筑商公会（Master Builders Association Malaysia ，简称MBAM），马来西亚房地产中介协会（Malaysian Institute of Estate Agents，简称MIEA）和马来西亚房地产发展商会（Real Estate & Housing Developers’ Association Malaysia，简称REHDA）等房地产组织的预期。

• 大马公民和永久居民的第6年产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）已被废除，因此那些持有房产超过5年的人，现在脱售房产就不需支付任何RPGT。

笔记：值得注意的是，那些一直等待卖房时机的卖家可能会受到这个政策的激励，而选择在此时把房子卖掉，因此二手房屋市场中可能会出现很多诱人的房产。

• 拥屋计划（Home Ownership Campaign，简称HOC）已经完结了。这项活动在2020年到2021年期间帮助了许多首购族，让他们在买房时可以省下一笔可观的印花税（stamp duty）。
• 为B40群体推出价值RM15亿的房屋项目
• 为房屋贷款担保计划（Skim Jaminan Kredit Perumahan）提供RM20亿的担保，帮助从事零工、小型企业家、农民和没有固定收入的人士买房。
• 提供一项特别扣税项目，只要商业房产的业主在2022年6月之前提供了至少30%的租金减免，就可以扣税。想获得更多这方面的资讯？浏览“大马LHDN的个人所得税扣税项目”。
• 在2022年12月31日之前，办公场所为了遵守抗疫措施（SOP）所进行的装修，可获得高达RM300,000的税务减免。这是专门提供给正在出租的商业房产，以确保员工能在更安全的环境工作。

如何确认自己是否适合当房东？

你怎么知道自己是否准备好要孩子？开创自己的事业？还是要辞掉你现在的工作？有些人可能会说，“当时机成熟时，你就会知道”。然而，在房地产投资的世界里，你可以通过一些迹象或者能力来衡量自己是否已经具备所需的条件。

解决冲突的能力

第一件事是，你真的准备好过上充满戏剧化事件的生活了吗？因为无可否认的是，房地产投资者经常要处理“突发的冲突事件”，而且还有很多时候要处理一些法律纠纷。管理一个正在出租的屋子时，你也在管理着租户。背负着收取租金的责任，确保按时支付账单（以避免水电被切断，因为大多数时候，它仍然在你的名下），租户拖欠租金，你还需要驱逐以收回你的物业。

最近，一名房东因租户非法开采比特币而收到RM695,000的电费，这足以吓坏胆小的人。对于房地产投资者来说，他必须站在自己的立场上，并拥有铁一般能解决突发事件的能力。

不要感情用事

想要成为房东的人，需要学会如何在必要时对出租的房地产“放手”。当涉及到租金、房产售价（需要把房子卖掉时）甚至房产中的家具时，我们不应该让感情左右自己的决定。

房地产市场的行情有时会出现大幅波动，因此，如果房东一直执着于过去的数字，那么他们就会面临失败。

这方面的情况可能是：Rama先生每月以至少RM2500的价格出租他的房子。他的租户最近搬走了，所以他开始寻找新的租户。因为Covid-19疫情导致市场不景气，因此很多人给他的租金报价都只有RM1800到RM1900。Rama先生开始感情用事，他决定等到找到一个愿意支付他想要的租金的租户。6个月过去了，屋子不但找不到租户，而且他蒙受损失的比他选择接受如今租金的来得更多。

以下是针对这个情况所进行的分析：

如果Rama先生接受了市场的报价：租户在1月1日开始用RM1,800租房	如果 Rama 先生终于等到了他要的报价：租户在7 月 1 日–开始用RM2,500租房
12个月 X RM1800 = RM21,600	6 个月 X RM2500 = RM15,000
不感情用事的房东	损失的租金收入 = RM21,600 – RM15000 = RM6,600

要有耐心

这一点是针对那些行事容易冲动的人。房地产是一项长期投资，即使你如今涉及的只是出租的事务，你也应该为将来制定一个卖房套现的方案，而不是成为一名看到经济衰退就恐慌抛售资产的短视投资者。

此外，如果你肯花时间紧贴最新的房地产法律资讯，你往往可以在第一时间发现当中所蕴藏的机遇，比如等到第6年才将房产卖掉，以避免被RPGT征税。

风险

1997年的亚洲金融风暴…2008年全球金融危机…2014年俄罗斯金融危机 …这些风险都不在你的掌控之中。

有些人或许有能力可以预测到某些事件即将发生，但对于大部分人来说，这些危机和风险都让他们措手不及。

历史告诉我们，无论投资的资产看起来有多么安全和稳健，一场金融危机就足以完全让人们深陷投资的困境中。

话虽如此，有些人还是能够在危机当中找到自己的黄金机会。所以，风险是永远无法完全消除的，关键的是身为房东的你如何减轻、控制和预防它。相关文章：什么时候是在马来西亚买房的最佳时机？

在马来西亚投资出租房地产需要多少资金？

你如何设定出租屋子的每月租金？不管你询问哪一位行业专家，他们都会告诉你同样的话：确保你的租金收入能够为你带来正现金流（positive cashflow），也就是在扣除所有出租房产相关的成本后，还能获得一些盈余。

你出租屋子的成本将取决于以下几个因素：

• 该房子是有地住宅还是公寓？因为房子的管理费用（maintenance feee）将有所不同。
• 该房子是家具齐全还是空的单位？
• 该房子打算出租给外国人，还是本地人？因为外国人倾向于短期租赁。
• 房产的面积是多少？
• 你想租给谁？情侣、家庭、单身人士、学生、专业人士 – 这将影响到物业的家具类型以及更多方面！

当然还有其他方面，但要把这些列出来可能需要好几页的篇幅，因此，这里有一个简单而基本的方法，可以帮你找出自己出租房子的开销。

首先，我们假设你已经拥有了一间打算用来出租的房产。如果没有的话，你可以浏览以下文章：

用12个步骤在马来西亚购买一间房子
在马来西亚买房所需用到的法律文件  

接下来，创建一个Excel表格，然后开始把各种开销填上！

1. 我们从出租房屋的准备工作开始，这阶段会包括以下一次性的开销：

• 房产的基本家具（通常2房公寓的家私费用约为RM20,000）
• 一些维修或修补工作，还有电器的维修，这常见于二手房屋
• 新租户入住前的清洁费用
•  房地产中介费

这些一般上都是房子开始出租那一年的一次性付款，因为你的租户必须在把房产交还给你前，把房子的状况恢复成原状（合理的磨损除外），因此这些通常只是一次性的开销。

2. 接下来是持续性的费用，当中最常见的开销是：

• 单位税（parcel rent）或地税（quit rent），取决于你的屋子是高层建筑还是有地房产
• 门牌税（assessment tax或cukai taksiran）
• 管理费，尤其是分层房地产
• 房子租不出去而空置的成本（我们的专家Varsha和Kelvin一致认为，事先假定一年当中有2个月是空置期，是比较安全的做法）

把以上的成本正确列出，并计算你在这一段时间内可以获得的租金收入后，你就可以计算出作为房东的你需要多少租金收入才能生存。这方面的计算做得越详细越好，这样你就不会被突如其来的费用搞得措手不及！
同时，我们专家也点出，其中一些开销项目是可以扣税的。每一项费用会积少成多，帮助你减少整体的个人所得税，从而提高你出租房地产的利润。

一旦你知道总支出是多少，你就可以设定租金价格。请记住，你出租房屋的租金应为你带来足够应付以上所有开销的收入。

购买房屋然后将其出租之前，有什么需要注意？

地点，地点，地点？错！

大多数人认为“地点，地点，地点”是唯一且最重要的考量因素，所以还是遵循 这个旧的方法。不过，根据实习房地产经纪Kelvin Poptani的说法，这往往是许多人犯错的原因！

为了避免犯下同样的错误，他建议投资者首先询问自己这个问题：“你觉得什么类型的房子最适合自己出租和打理？” 然后才根据自己的情况，在一个最佳的地点寻找这种类型的屋子！

专业建议：投资者通常会选择在靠近自己的社区投资房产，因为他们熟悉该地区以及周围的便利设施，因此能够明确锁定他们的目标租户。如果你没有打算聘请某人来帮你管理这些出租的房产，那么在管理租户和视察方面，住在附近房子对你会比较方便容易。话虽如此，有些投资者更喜欢投资其他地区的房产，因为这能够让他们在不同的地方打入不同的租户市场！

你知道这里所说的不同“类型”的房地产和市场，是什么意思吗？只要使用iProperty的“搜索”功能，你就可以找到各种房产类型供你选择。

你可以根据适合自己的房屋类型和自己能够负担的房价等，，然后再到不同地点“”找出能够为你带来最佳投资回报的房子。这样，你就不会购买到一个不适合自己的房产。

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一旦你找到了满意的房地产…

现在是时候联系你附近的房地产经纪了。与一些房地产经纪打好关系，往往可以给你带来一些好处。他们可能会知道你看中的房产当中，有哪些正急着脱售和遭到拍卖。

在屋主无力偿还房屋贷款的时候，他们的屋子就会遭到拍卖，而一般上，这些房子的拍卖价格会比市价低20%到30%。

如果你也想得知这些消息，你需要做的是：

• 联系房地产经纪
• 把你的买房预算告诉他们
• 请他们与你保持联系
• 为将来的看房活动做好准备

如果你有机会参观一间正在被拍卖的投资型物业，请务必注意以下事项：

• 房屋的维护程度
• 该地区的租户类型
• 管理层的表现如何
• 该地区的交通便利程度
• 保安系统是否安全
• 还有我们专家提供的额外专业建议：查看管理委员会的布告栏，看看有多少屋主拖欠管理费！他们通常会列出一份名单。

相关文章：如何在马来西亚的房地产拍卖会中购买房屋？

想要贷款购买房产来出租，但是申请不到充足的贷款成数？

除了用现金购买，你可以·通过房屋贷款来买房。但是，如果你无法获得你想要的贷款成数（margin of finance），那该怎么办？有几种方法可以解决这个问题，让我们一起来看看：

情景1：考虑与配偶联名购买房子

假设你每月赚取的收入是RM4,000，这代表着你可以负担每月分期付款RM1,300的房屋贷款。

这个RM1,300的数额是根据两个原因计算得出的。第一个是偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR），银行使用它来计算你每个月能负担的还款额。第二个原因是，你每月的贷款分期付款不应该超过你月收入的三分之一。

我们的专家Kelvin建议消费者使用三分法则，就是把收入的三分之一用于储蓄，另外三分之一用于开销，剩余的三分之一用于投资。

在理想情况下，你出租此房产所赚到的租金收入，将足以让你支付每个月的贷款供期，而且还能每月为你带来丰厚的收入。

而三分法则能够发挥明显效用的时候，就是在你因为某些问题（例如疫情）而一直找不到租户的困难时期，这个三分法则仍然可以确保你拥有足够的收入，来支付每月的房屋贷款。

因此，根据每个月RM1,300的房贷供期来计算，你能够购买房价RM300,000的房产。

如果你的配偶每月收入同样是RM4000，那么你的家庭年收入就是RM96,000。根据这个合并的收入，你就可以申请联名房屋贷款，并能购买到RM700,000左右的房子，这就让你有了更多的选择！

情景 2：如果你名下有好几个贷款，可以考虑把它们全部合并

你的收入相当不错，但你的名下有着好几个不同的贷款：

• 汽车贷款
• 个人贷款
• 一些还没有付清的信用卡

你想买一套房产，但由于你有这么多不同的债务，所以很难获得贷款。你可以做的是把这些贷款和债务合并，让银行把所有的贷款变成一笔巨额贷款。

这很有帮助，因为当你申请贷款时，你的DSR会受到所有债务的影响。在把贷款合并之后，你可以降低DSR并更有机会获得数额更高的贷款。

但这方面的缺点是，合并贷款的处理费可能很高，而且当中的处理程序和文书工作相当繁杂。因此，你应该跟银行联系，好好聊一聊这个问题。

另一方面，在你购买房子并用于出租之前，你还需要考虑以下几点：

如何以Airbnb的方式出租房屋

如果长期出租的市场陷入低迷，你也可以考虑通过Airbnb等短租平台来将屋子租出去。这可能是一个不错的选择，但你在购买和出租房产之前必须仔细了解，以免将来面临复杂的问题，这是因为，不同类型的房产和州属对短期出租都有不同的规定和条例。

比如在吉隆坡，任何房东都可以用他们的房产来经营Airbnb。然而，住宅建筑（residential property）就会比较困难，因为很少联合管理机构（Joint Management Body, 简称JMB）所制定的房屋居住规则会允许屋主这么做。而这方面的原因通常都是“房东不应该把公寓变成酒店”等。

但是，如果你的建筑物属于商业产权（commercial title），那么在房产的使用和营利方面，你就会拥有比较多的话语权。但你还是要记住，不同州属有不同的房屋规定。例如，沙巴州Sabah的Airbnb是受到1966年住宿房屋附则（Lodging Houses By-Laws 1966）所管制的，这意味着在沙巴从事Airbnb会面临较多限制。

那房屋保险呢？

房屋保险也是一项需要屋主从长计议的事情，因为从长远来看，房屋表现是一项重大的投资。

在你购买房屋时，大多数银行会要求你购买递减式房屋贷款保险（Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA）等房屋保险。

但很多人都不知道，其实除了MRTA以为，房屋买家还有更好的选择。Kelvin说：“如果你不想跟第三方保险公司购买，那么MRTA还是不错的，但它导致你的利润减少。这是因为，MRTA是无法退款的，因此在你出售房产时，你的投资回报率会较低。“

事实上，你可以自己寻找Great Eastern和Allianz等保险公司，让他们根据你想要的保险福利来定制一份保险配套。

你只需向这些保险公司要求提供一个类似于MRTA的保险配套，然后根据这个配套来添加或删除保险福利。这些第三方保险能够提供好几个好处，包括在你出售房产时，你可以把有关保险转移给另一个房产。有些保险还具有投资的特点，可以让你在若干年后后套现。

给予想在2022年或2023年从出租房产中获利的投资者的建议

如果你想在未来一年左右投资房地产的话，以下是我们的专家Kelvin和Varsha提供的一些建议：

1. 房屋的租约（Tenancy Agreement）非常重要。确保这份租赁协议概述了各方的责任，尤其是诸如更换灯泡和马桶等家具配件的费用，因为这些费用加起来可能高达数百令吉。如果租约中没有概述谁负责这些成本，以后肯定会出现争议和影响你的房地产投资。
2. 个人所得税。在马来西亚，出租房产的收入是需要缴税的。所以，你需要把出租屋子的费用都详细记录起来，以方便自己进行扣税。出租房产的某些费用是可以用来扣税的，对此，你可以根据自己拥有的房产类型，去查询自己可以享有那些可扣税项目。
3. 找到一名值得信赖的房地产经纪。除了帮你推销你的房产和促成交易，房地产经纪也应该帮你：

• 检查屋内的家具器具是否完整无恙和处理房产的交接事务。
• 一旦租约期满，帮你收回房产并再次进行检查。
• 检查租户的信用记录。
• 在租约结束前的2个月提醒你，让你有时间可以寻找新的租户或续约

在马来西亚，你与房地产经纪的关系会一直持续到租约结束。你的房地产经纪应该为你提供这种水准的服务，否则的话，建议你寻找一个新的房地产经纪，因为市面上还有很多好的房地产经纪很乐意为你效劳！

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