马来西亚产权转移备忘录(MOT)和印花税的初学者指南

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产权转移备忘录是每个购房者将签署其财房地产权文件中的第一和最后一份,而印花税则是转售物业的相关文件所征收的税务。

© Theerapan Bhumirat | Getty Images

*This article was translated from A beginner’s guide to the Memorandum of Transfer (MOT) and Stamp Duty in Malaysia by Sueki Khaw.

购置房产是人生的重要里程碑。 但是,过程或许很乏味。这可能需要耗上数月甚至一年时间,而你必须处理的文件数量和程序令人难以置信!

大部分购房者都熟悉买卖协议(SPA)和贷款协议,但很少有人真正去了解特定支持文件的重要性产权转移备忘录MOT)。这张纸为什么那么重要?SPA中不是已经列出您购买房产的所有条款和条件了吗?

简短的答案是MOT能使您在地契上注册您的姓名。以下是有关产权转移备忘录的一些关键要素,可以帮助您了解其在房地产权中所扮演的角色。

什么是产权转移备忘录?

MOT是文件的一部分,是新房产购房者(分层或个别地契)将产权从发展商(或在二手房屋的情况下,从业主处)转让给新业主名下时必须签署的文件。

通常,如果通过银行贷款购买的物业,MOT则会与买卖协议和贷款文件一起准备和签署。 这样,购房者将免去多次到访律师楼签署文件的麻烦。而例外情况是,房子仍在建设中屋主便会在分层地契或个别地契准备好后才签署MOT。

虽然签署MOT确认了转移产权的意图,但实际上,当只有土地局在分层或个别地契中注册了新业主的名字,MOT这才起了作用。换句话说,就是业主/发展商/卖方(转移人)将土地或细分的土地拥有权转交给购房者(受让人)时。MOT基本上是一个文档,列出了买卖双方的详细资料以及地契的详细信息以供土地局了解和参考。

此过程通常在幕后进行。买方只有在收到信函或电话通知后,才会意识到他们所转移的房地产权已经在办理中,而新地契也可以准备签收了。而在二手市场,买方一般上会收到空置房产和钥匙,以及该房产的产权。从发展商处购买房子的买方,通常在收到房子和钥匙的几年后才会收到产权地契,这是因为总地契还没被分割出来。由于近来采取了一些措施,以便让第一手买方能够从发展商处连同房屋一同获得地契和其他主要产权文件。

尽管以上解说适用于购房者,其实MOT也适用于从配偶,父母到子女之间的产权转移手续。通常家庭之间的房产转移不涉及金钱交换,因此在这种情况下将不会使用买卖协议。

房产转移所涉及的步骤和文件有哪些?

首先,所准备的MOT表格(Form 14A)将附载转让人(当今业主)和受让人(新业主)的名字和地址,以及产业的详细资料。

转移必须考量财务或爱情,亲情之类的价值,并在MOT中阐明。 为了使MOT合法生效,文件必须在税务局盖章和裁决,并支付印花税。

© sorrapong | Getty Images

同时,如果已向银行贷款购买该物业,抵押表格(MOC)将被准备并由借方和贷款银行两方签署 。此抵押表格(表格16A)是通知土地局,如果借贷人拖欠贷款,银行有权力和抵押权,将该房产进行扣押和拍卖,以收回土地贷款的余额。 抵押表格也必须盖章,并按贷款价值缴纳印花税。

一旦MOTMOC被签署并盖章,和缴纳相关的费用后(一般上MOTMOC须各付100令吉),这些文件以及当前的地契将被注册在土地管理局的记录中。被修改后的地契将列出产权和费用再发出。

注意:已被银行征收的产权将由银行保留,直到贷款还清为止。此后,借款人将启动清算程序,以将银行的详细信息从所有权中删除。

更多:什么是订购表格? 这是购屋者在签署时应该注意的5项事项

如果房产地契还未发出,会怎么样?

MOT仅用于已发出地契的转让产权用途。 但是如果房子地契已经发出,卖方尚未将其产权转让至新业主名字(也称为完善地契),并且现在想出售房子的话,则可通过直接转移或双重转移将产权转让给买方。

直接转移是指发展商同意将产权直接转让给买方,并且只有发展商和新买家才需要签署MOT。对于具有未完善地契的永久地契,这是很常见的运作。

如果发展商不同意双重转让,那么产权将从发展商转让给卖方,卖方转让给新买家。这是一个相当漫长的过程,因为必须签署和注册两个MOT,地契也必须进行两次修改。大部分双重转移都发生在卖方尚未完善的租赁地契。

万一发展商未申请将总地契细分为分层或个人地契,那转让契约将用于记录从卖方到买方或在配偶,父母和孩子们之间的房子产权转让。此外,一份称为发展商同意书的文件将与转让契约一同获取。

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什么是印花税? 它与产权转移备忘录有何关系?

在马来西亚,所有物业均需缴税,而物业的出售和转让也不例外。购房者应该预算出一笔用于缴付MOT印花税的费用。印花税是指在产权转移备忘录和贷款契约上须支付的费用,分为两种:

按照价格:根据房子或贷款契约的价值计算

名义税收:根据法律文件的类型以征收固定税收。最常见的是法律协议,政策和协议的副本

印花税的计算法

出售和转让房产的印花税是根据房子购买的价格所计算。此外,如果贷款购买房产,那么应支付的印花税为贷款总额的统一税率 — 0.5%。

根据2019年预算案,对于价格超过RM100万的房地产,印花税率从3%提高至4%,其计算方法如下:

价格等级 印花税 (根据房产价格比率%)
RM100,000 1%
下个 400,000 (RM101,000 – RM500,000) 2%
接下来数额高达RM100(RM500,001 – RM 100) 3%
其后(>RM 100万) 4%

举例来说,您购买了价值RM60万的房地产,并借了RM54万的贷款。您的总印花税为:

(首RM100,000 x 1%) + (下个RM400,000 x 2%) + (剩余的RM100,000 x 3%) + (RM540,000 x 0.5%)
= (RM1,000 + RM8,000 + RM3,000) + (RM2,700)
= RM12,000 + RM2,700
= RM14,700

2020年可享有哪些印花税赦免

虽然这是一笔可观的数额,但政府根据其近来的短期经济复苏计划(PENJANA)重新推出了房屋拥屋计划(HOC 2020),该优惠大幅降低合资格购房者的印花税率。

Andrii Yalanskyi | 123rf

房屋拥屋计划 (HOC)下的印花税

根据《 HOC 2020》,在202061日至2021531日期间签署和盖章SPA的马来西亚购房者,可以根据物业价值获得MOT和贷款合约的全额印花税豁免。

请注意,这仅适用于住宅物业。至于指定商业用途的SOHOSOVOSOFO和服务式公寓均不符合资格。而且,该物业必须来自第一手市场,即是已推出或已完工的房屋。

产权转移备忘录(MOT 印花税 (房产价格比率%)
RM100,000 获豁免
RM100,001 – RM500,000 获豁免
RM500,001 – RM1,000,000 获豁免
RM1,000,000 – RM2,500,000 3%
贷款合约  
高达RM2,500,000 获豁免

读: 房屋所有权活动(HOC)新推介并延长至2021年!购房者需知在此

首购族的印花税

首次购房者如果不符合HOC 2020的资格,则可以根据房产价值享受2019年印花税(豁免)(3)指令。对于市场价值在RM300,000以下的一手和二手住宅物业,将赦免全额印花税RM5,000;而价值介于RM300,000RM500,000的房地产,则赦免首RM300,000的税款。 剩余数额须按现行印花税率缴税。

例如,如果您的第一套房产价值为RM500,000,印花税计算公式为:

(首RM100,000 x 1%)+(下个RM400,000 x 2%)– RM5,000
=(RM1,000 + RM8,000– RM5,000
= RM9,000 + RM5,000
= RM4,000

亲人之间房产转移可获印花税豁免

如上所述,家庭成员或亲人之间的产权转让将被列为爱与关怀之下,并能在印花税上获得特定豁免。 请注意,这仅适用于夫妻之间以及父母与子女之间的转移。

配偶之间的转移将赦免征印花税,而父母与子女之间的转移可获50%的印花税赦免。

兄弟姐妹或堂兄弟姐妹,男友与女友之间的转移需缴纳全部印花税。

买房时还有其他成交费用吗?

除了对MOT和贷款合约上征收的印花税之外,在马来西亚买家购买住宅物业时还需要了解以下成交费用:

房地产收益税(RPGT

RPGT是您出售物业时要缴纳的税款。利率介于5-30%之间,取决于您拥有该物业的时间。仅当您从出售中获利时才须支付RPGT。有关RPGT的更多信息,请参阅本指南

律师费用

您的律师在您购买物业时会向您收取的买卖协议的费用,该费用基于与物业价值相对应的比例。

价格等级 律师费 (房价的百分比%)
首 RM500,000 1%
下个 500,000 (RM500,001 – RM 1 百万) 0.8%
接下来的RM2,000,000 (RM1,000,001 – RM 3 百万) 0.7%
下个 RM2,000,000 (RM3,000,001 – RM 5 百万) 0.6%
其后 (> RM 5 百万) 0.5%

律师费旗下的其他费用包括土地搜查、土地购置费、地契发行和其他杂费支出。

估价费

此方法适用于通过银行贷款来购买物业的您。 所有银行在批准贷款之前都需要由独立的土地测量师对物业进行评估。这笔土地测量费用由银行征收,并包含在银行的录取通知书里,因此,在签署录取通知书之前,请务必对其进行检查,以免出现意外情况。

估价费用需视房产售价的百分比而计算:

首个RM100,000 = 0.25%
RM200万以上 = 0.2

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中介费

二手房屋的购买者通常都聘请房地产中介或经纪人,支付给中介的费用通常为房产价值的2%至3%。一般上,这费用都从最初所支付的10%定金中提取。话虽如此,有些中介收取的费用可能少于该数额,或者收取的费用与支付定金是分开的。

房贷保险– MRTA / MLTA

如今,大多数银行都要求购房者以房屋贷款的形式为房产购买某种形式的保险,以保护房产的价值。最常见的是递减式房贷保险(MRTA)。MRTA的成本在很大程度上取决于借贷人的年龄和该物业的贷款总额(大约占贷款总额的3%至5%)。银行提供的另一项保险是抵押定额式房贷保险(MLTA),它可在保单结束时协助偿还您的剩余房屋贷款以及保证的现金价值回流。

如今您该了解了,一这份介于您和那已注册名字的地契之间那

简单但至关重要的文件。

如果您喜欢本指南,请继续阅读以下内容:COVID-19对房屋贷款有何影响?


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