你是不是打算在马来西亚购买新推出的房子呢?以下是买新房子的12个步骤,包括最新的政府房屋计划和优惠、最新房屋贷款资讯以及买房攻略,让你在买房的时候可以做出明确的选择。

This article was translated from How to buy a house in Malaysia in 12 steps.
很多打算购买房子的人往往会因为担忧冗长的购房过程而却步。有时候,他们甚至搞不懂到底应该从何开始,或应该怎么样开始着手研究。
房地产毕竟是涉及各种法律程序的重大交易。因此,确保自己第一次购买房子就买到符合自己要求的房地产,是至关重要的。
在购买房屋的时候,我们真的不能抱着“试一下”的心态来做决定,然后在仓促或随性购买之后,才来评估自己刚购买的产业是否符合我们的要求和需求。千万不能把房子当作鞋子、化妆品又或是手机这类的物品来看待。
在这篇文章中,让我们来了解在马来西亚购买房子的步骤,以避免犯下不必要的失误和不愉快的经验,确保整个买房过程顺利。
1. 了解基本房地产知识
你或许已经通过家人和朋友获得有关马来西亚房地产的资讯。但在购买房子之前,你应该亲自了解房地产市场,最起码应该掌握马来西亚住宅房产(residential property)的基本知识,如马来西亚各种类型的房屋、买家应了解的买卖合同(Sale and Purchase Agreement, 简称SPA)、购买房屋的其他费用,以及如何辨别好的房地产发展商。
2. 你可以负担多少钱的房子?
当你对房地产市场有充分的了解后,下一步就是计算你可以负担的房屋贷款。大部分的财务专家都会建议,你的月供总金额不应该超过你家庭收入的三分之一。举例来说,假设你和配偶的总收入为RM9,000令吉,那么你第一间房屋的月供就不应该超过RM3,000令吉。
同时,你也应该确保自己拥有一个良好的信用记录,不要拖欠汽车贷款和高等教育基金贷学金(PTPTN)等贷款及债务。如果你是一名打工族,你最好准备3个月的工资单;若你是自雇人士,则最好准备6个月的收入证明。欲深入了解更多有关房屋贷款能力的资讯,请参阅:在马来西亚我的薪金可以获得多少房屋贷款?
你也可以使用我们的房贷申请资格评估工具LoanCare,来查看自己是否能成功向全马17间银行申请到房屋贷款。
3. 决定你想要居住的社区
搞清楚自己的买房能力后,你就可以开始寻找心仪的社区。市面上有许多选择,包括受欢迎且适合家庭的社区如八打灵再也(Petaling Jaya)的SS2、蕉赖(Cheras)和蒲种(Puchong),也有价格比较昂贵的高档绿化社区如帝沙城市公园(Desa ParkCity)和满家乐(Mont Kiara)。
锁定自己心仪的地点后,你首先必须去看看这个地区,了解这地点的交通便利情况、周围的基础建设和其他设施等。你必须谨慎调查,以确保你在正确的地区购买符合你所有要求的房子。
提示:在购买新推出的房子时必须特别谨慎。记住这句话:研究,研究,再研究!不要被华丽的宣传册和发展商承诺的免费礼品所迷惑。在购买新推出的房产之前,你可查看这房屋发展商黑名单。
其他文章:良好社区的10个特点
4. 开始寻找你的产业
接下来就是开始买房子的步骤。你想要买公寓(Condominium)、apartment、排屋(terrace house)、半独立式房屋(semi-detached house)还是独立洋房(bungalow)?你可以使用iProperty.com.my 的楼盘搜索功能,在你有兴趣的区域中搜索新推出的房地产,也可以根据你的预算来搜索房子。你甚至可以根据卧室数量、建筑面积和房产类型来搜索房子。
马来西亚不同类型的房屋
在决定购买哪种类型的房产时,请仔细阅读以下内容,以协助你在购买第一套房子时做出更明智的决策:
- 有地房屋(Landed house)-了解角头间(corner lot)、中间(intermediate lot)和最后一间(end lot)之间的区别。了解每种类型的优缺点有助于你选择最适合你的有地房屋。
- 联排住宅(Townhouse)–这种类型的房子在不同的国家有不同的意思。确保你了解马来西亚的联排住宅是什么,以及居住在这类型房屋的好处。
- 高层建筑(High-rise building)-很多人认为condominium和服务式公寓(serviced apartment)是相同的,虽然它们有一些相似之处,但实际上两者之间存在很大的区别。
- 双钥匙公寓(Dual key condo)-这类房产在城市地区越来越受欢迎,看看双钥匙公寓的概念是什么,其优缺点,以及马来西亚的顶级双钥匙公寓楼盘。
- 独立洋房(Bungalow)-很多人认为代表地位象征的独立洋房是有钱人才能负担的房子。然而,如今在距离城市较远的地方有越来越多经济实惠的洋房。了解独立洋房的优缺点,看看你是否想要投资独立洋房!
除此之外,你也必须考虑房子的地契,因为这将影响你将后的费用和权益:
- 永久地契(freehold)和租赁地契(leasehold title)产业之间的区别?至于那种地契类型比较适合你,则依据个别情况而定。
- 从法律角度来看,地契代表房产的拥有权。因此,为了维护自己的利益,你必须了解你要购买的房产有没有分层地契(strata title)、总地契(master title)或个别地契(individual title)。
- 在马来西亚这个多元文化的国家购买房产或许并不那么直截了当。了解有关土著地(Bumi Lot)和马来人保留地(Malay Reserve Land,简称MRL)之间的区别。
最后,还有一个在马来西亚购买新楼盘时经常被忽视的因素,那就是容积率(plot ratio)。容积率,也称为占地面积比例,会影响该区域的开发密度或可开发面积。较高的容积率通常也表示该发展有更多单位或“可居住空间”。从购房者的角度来看,较低的容积率也表示购房者或需缴付更高的房价。请查阅什么是容积率以及如何计算。
浏览房屋出售楼盘5. 如有需要,找房地产经纪帮忙吧!

如果你觉得买房过程很繁琐,自己又不太懂得如何处理,你可以选择聘请一名房地产经纪(property agent)来帮助你处理整个买房的过程。
你只需要向房地产经纪说明自己理想房子的各种要求,例如地点、房屋类型、单位面积、喜欢永久地契(freehold)或者租赁地契(leasehold)和买房的预算等,然后他们就会帮你找到心仪的房子。
根据大马1981年估价师、估值师、房地产经纪和物业经理法令(Valuers, Appraisers, Estate Agents And Property Managers Act 1981)的第7章48条,property agent在提供有关土地与房屋的买卖服务时,可以抽取最低RM1,000令吉或最高3%的佣金。
6. 你有足够的的头期吗?
一般上,首购族在购买房子时,往往会选择支付房屋价格的10%作为头期(down payment),然后剩下的90%向银行贷款。
打个比如:如果你想要购买的房子的价格是RM400,000令吉,那么你所需要支付的头期是RM40,000令吉。
虽然很多银行都愿意向首购族提供90%的贷款,但是最终的贷款额还是会根据购买的产业类型和申请人的信用评级而定。
买房小贴士:对于新推出的产业发展项目,有些发展商都会提供2%到5%的回扣。同时,有些发展项目的楼盘只会向有意购买的买家征收1%到2%的订金,而这1%到2%的订金会在日后作为头期的一部分。
另外,你也可以动用自己雇员公积金EPF的存款,作为购买房子的资金。

7. 别忘了买房的其他费用!
除了10%的头期,很多购房者都忘了买房过程其实还有其它的费用,包括律师费、印花税(stamp duty)和房屋估价费(property valuation fees)等一次性但数额庞大的费用。在这些费用当中,有些发展商会为房屋买家支付律师费与买卖手续相关的费用,但其余的还是需要买家自付。
买房小贴士:买房的时候务必预留一笔额外的资金,作为装修、购买家具和电器等费用。比较保守的做法是预留一笔相等于房价10%到15%的资金。

8. 选择购房贷款
支付了买房订金(booking fee)或保证金(earnest deposit)后,你就应该开始操心房屋贷款的事情了。马来西亚的银行有许多房贷配套,包括定期房屋贷款(term loan)和半灵活房屋贷款(semi-Flexi loan)。
房屋贷款最主要的关键之一就是贷款利息,而贷款利息的类型又分成固定利率(fixed rate)和浮动利率(floating rate)两种。固定利率就是在整个贷款期间,贷款利息是固定的,而浮动利率则是会受到大马国家银行(Bank Negara Malaysia)设定的隔夜政策利率(Overnight Policy Rate,简称OPR)而浮动。
OPR是由大马国家银行所设定的一种利率,用来作为银行和银行之间隔日借贷的参考利息。
自2020年新冠疫情爆发以来,BNM把OPR从3%调低到1.75%,马来西亚的隔夜政策利率一直保持在1.75%的历史新低水平。然而,在2022年,大马国家银行将OPR提高了4次至目前的2.75%。这表明了浮动利率的房屋贷款其实是具有波动性的。
自2022年8月1日起,标准化基准利率(Standardised Base Rate,简称SBR)是房贷等浮动利率零售贷款的参考利率框架(Reference Rate Framework)。SBR取代2015年推出的基准利率(Base Rate,简称BR)。而BR则是用来取代此前的另一个参考利率,即基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR)。
以前,每家银行都可以设置自己的BR,因此银行之间没有统一的标准,所以借贷利率对消费者不够透明。SBR旨在通过仅由OPR左右的参考利率来解决这种模糊性。现在,消费者可以轻松比较不同银行的实际贷款利息(effective lending rate,简称ELR),来查看哪些银行收取更低或更高的利差(spread)。
由于OPR对SBR有直接影响,OPR的变化将对房屋贷款的浮动利率产生连锁反应。较高的OPR也意味较高的利率,并增加借贷成本,反之亦然。虽然固定房屋贷款的利率可能会比较高,但是因为其利率是固定的,所以可能会比较适合那些想要规避风险的人。
你应该花一些心思去研究市场上的银行贷款配套,然后选择一个最适合你的房贷。
其他文章:
9. 提高自己申请房屋贷款的成功率
计算你的偿债比率
在审核房贷申请的时候,银行会根据申请人的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)来评估他偿还贷款的能力。
DSR是一个计算贷款债务占收入比例的方程式,其计算方法如下:
偿债比率(DSR)=(总贷款债务÷收入)x100
虽然不同银行对申请人的DSR都有着不同的要求,但最理想的情况是确保你的DSR不超过70%。
检查你的CCRIS与CTOS信用报告

你的中央信贷资讯系统(Central Credit Reference Information System,简称CCRIS)报告记录了你的银行贷款、私人贷款、信用卡债务、汽车贷款和银行透支等债务,还有这些债务的偿还记录、利息费用和还未还清的数额等。
如果你曾经拖欠过任何还款,你的CCRIS报告就会留下“1”的记录。虽然每一间银行要求的贷款准则都有所不同,但是大部分都会要求申请人的信用记录当中都是“0”,这样才足以证明申请人是一名值得信赖的还款人。
好消息是,CCRIS只会显示你最近12个月的信用记录。因此,如果你目前的信用记录不太良好,你可以在接下来的12个月努力改善和“纠正”你的报告,而提高自己日后申请房屋贷款的成功率。
另一方面,信贷资讯系统(Credit Tip Of System,简称CTOS)会从公共领域的各种资料来源,收集有关个人和公司的法庭诉讼和破产信息。银行在审核贷款申请时将参考你的CTOS资金,因此,定时查看自己的CTOS报告是非常重要的,因为这样可以确保自己的房屋贷款申请不会受到任何影响。贷款者无需前往马来西亚银行,只需在网上便可以免费检查自己的信用状况。
➡️ 欲知购买房子所需的完整文件,请查阅马来西亚首次购房申请人指南。
➡️ 至于自雇人士或自由职业者,你可查阅必须准备的非标准文件。
10. 探讨其它的房屋选择

为了协助M40和B40低收入群体可以获得房屋贷款,大马房屋和地方政府部(Ministry of Housing and Local Government,简称KPKT)和财政部(Ministry of Finance,简称MoF)于2022年4月推出了i-Biaya计划。
i-Biaya计划主要针对和改进现有的3个拥房计划:
1. 通过房贷担保公司(Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Bhd,简称SJKP)的房贷担保计划(Housing Credit Guarantee Scheme,简称HCGS)
SJKP旨在协助从事任何行业的非固定收入者可以从金融机构获得贷款。该计划提供高达RM40万令吉的贷款,包括递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance,简称MRTA)、抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance,简称MLTA)、长期屋主回教保险(Long Term House Owner’s Takaful,简称LTHO)、律师费和估价费。这个计划也提供100%担保,让申请者可以从参与的金融机构获得全额贷款。在最近公布的2023年财政预算中,政府也宣布HCGS将为那些收入不稳定的申请人担保高达RM50亿令吉的房屋贷款。
2. 由Cagamas SRP Bhd提供的我的第一间房屋计划(My First Home Scheme,简称SRP)
My First Home是为了协助每月家庭总收入不超过RM10,000令吉的首购族(每名申请人的月收入不超过RM5,000令吉)购买他们的第一套房屋。符合条件的购房者可以从参与的金融机构获得高达110%的贷款,也就是说成功申请者无需支付头期(down payment)也可以拥有自己的房子。
更新:有关单位于2023年3月22日宣布,SRP将在2023年4月1日开始停止运作。对SRP有任何疑问,可致电Cagamas:03-2262 1800。
3.一马人民房屋机构(PR1MA Corporation Malaysia,简称PR1MA)旗下的先租后买计划(PR1MA Rent-to-Own,简称RTO)
PR1MA计划是专门为首购族而设的拥房计划。此计划提供5000个PR1MA房屋单位,总值超过RM10亿令吉。除了PR1MA提供的先租后买计划外,你也可以查看马来西亚的其他先租后买计划,看看有没有适合你的计划。
除了i-Biaya,想要买房子的你也可以查看以下:
BSN房屋计划
国民储蓄银行(Bank Simpanan Nasional,简称BSN)有一系列协助马来西亚人购买第一间房子的房屋计划,包括以下:
- BSN MyHome住宅房屋房贷计划-提供较低的利率让屋主可以贷款或再融资他们的房屋。
- BSN MyHome (人民房屋计划,Program Perumahan Rakyat,简称PPR)– 专门为自雇人士或那些收入不稳定的人而设。
- BSN MyHome-i – BSN MyHome的伊斯兰版
巴生谷(Klang Valley)的房屋计划
在巴生谷一带还有一个可以考虑的房屋计划,那就是直辖区房屋计划Residensi Wilayah Keluarga Malaysia (RUMAWIP)。这个计划在马来西亚的联邦直辖区提供100%贷款的可负担的房屋。
至于那些想在雪兰莪(Selangor)购买房子的人,可以申请我的雪兰莪房屋计划(Rumah Selangorku scheme,简称RSKU)。这以民为本的住房计划旨在帮助中等收入群体在雪兰莪州的关键城市购买可负担房屋。
2023年首购族印花税(Stamp Duty)豁免
政府于2023年3月宣布,首购族可以豁免地产转让协议(instrument of transfer)和贷款合约(loan agreement)的印花税,如下:
- 价值少于RM50万令吉的房子可获得100%印花税豁免(至2025年12月)
- 价值介于RM50万令吉到RM100万令吉的房子可获得75%印花税豁免(至2023年12月)(NOTE: 75% or 750%, the English version says 750%)
➡️ Rumah Selangorku (RSKU) – 你应该知道的8件事
➡️ Residensi Wilayah (RUMAWIP): 你应该知道的9件事
11. 聘请律师处理买房程序
尽管发展商愿意支付买卖合同或loan agreement的法律费用,最好还是委托自己的律师去处理这方面的事务。一个同时代表买卖双方的律师,是不可能在交易当中保持真正中立的。在签署买卖合同之后,你就可以向银行申请银行贷款了。
12. 开价和成交
决定要购买哪个新房产后,你必需准备一封购买意向书(Letter of Intent to Purchase,简称LOI)。这是提交给房地产卖方的文件,表明你要购买该房产并列出购买房子的开价和条件。
LOI一般上也包含保证金(earnest deposit)。保证金通常是房产总价的2%,这也是10%头期的一部分。你可以在文件中列出相关条件,包括如该买卖因为任何原因而取消的话必须退还保证金。至于贷款的细节则不会包含在LOI中,而是由贷款人自行负责。
如果卖方同意LOI中的条件,他们将要求你提供一份正式的购买意向书(Letter of Offer,简称LOA)。这是一份官方文件,比LOI更加详细,具有法律效力以保护买方和卖方。LOA将包含以下细节:卖方和买方的姓名、房产地址、同意的价格、订金和所包括的任何家俬等。LOA也将规定双方必须签署买卖合同的期限,通常为14天内。
之后,你的律师将准备买卖合同并让双方签署。你接着必需缴付其余的7%或8%头期以及印花税。你的律师也会准备你的贷款合同,然后让你与银行签署。这时,银行可能会要求你购买房贷保险。贷款合同这份法律文件将规定你房屋贷款的相关条款。贷款合同大多遵循银行现有的标准程序,你的律师将确保一切就绪。

如有关产业是分层地契(Strata Title)或个别地契(Individual Title)的话,你需要签署一份产权转让备忘录(Memorandum of Transfer,简称MOT)将房产的产权从发展商转移给你。
在这些手续完成后,一般上你需要等待2年到4年,房子或项目才能完成,然后才会获得新家钥匙。一旦你的律师完成所有必要的文件工作,你就可以从卖方那里领取你新家钥匙。产权移交必须在SPA规定的期限内完成。这个时候,你的房屋贷款将开始,你必须按照SPA所列明的费用表支付你房产的剩余90%(减去头期的10%)。
之后,你就可以收拾东西搬进新家,同时开始计划你的新家派对!
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