如何计算房屋贷款偿还率与它如何影响我的房贷申请资格?

想申请房贷购买心仪的房子? 您得留意您的偿还率(DSR),否则它将导致您无法如愿以偿。 不同银行设有不同的DSR上限,因此您须事前仔细了解、研究以避免申请贷款时遭银行拒绝。

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什么是DSR?

偿还率简称DSR,是指个人的总债务付款和对其家庭收入的比率。 它可反映个人的偿还能力。您的DSR是你风险模式的三大主要部分之一; 这是银行一贯用来决定您的贷款能力的关键因素。

另外两大主要部分是您的CTOS(信贷情报服务私人有限公司)与CCRIS(中央信贷资讯系统)报告。 银行考虑的其他借贷因素包括物业估值与您正在考虑的最高房贷与房价比率或贷款巴仙率。 但在本文中,我们将仅关注DSR。

DSR如何影响我的房贷资格?

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若您想在马来西亚购买房产,您的DSR一般不应超过70%。 有些银行甚至要求更低的DSR百分比,但这将在稍后解释。 银行使用您的DSR来确定您将使用多少部分收入来偿还房贷和其他债务,以及您是否有能力承担您所申请的房贷。银行对于低DSR的贷款申请对银行来说具吸引力比较有兴趣,因它显示您有能力每月按时每月分期偿还您的房贷且违约风险或较低。

不幸的是许多马来西亚人在申请房屋贷款时却无法成功。这是因他们的DSR往往高于所要求的百分比。过去七年来,马来西亚家庭债务与国内生产总值(GDP)的平均比率一直高于80%。这意味着国人大多数人都背负着债务且几乎无法无力支付每月的分期的房贷。

如何计算DSR?

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如之前所述,DSR是总债务与家庭收入的比率。 DSR的公式如下:

DSR =债务/净收入X 100

债务是指所有财务责任,如个人贷款、教育学生贷款(如PTPTN)和信用卡还款。同时,净收入是指个人在扣除扣除金如缴交所得税和公积金 (EPF)等后所留下的任何收入。

马来西亚的大多数银行接受的最高DSR约为65至70%,因此,在购买房产和申请房贷之前,您须学会计算您的DSR。

例如,假设您是25至35岁的工作人员或生活在雪兰莪州的一对夫妇,每月家庭收入为5,000令吉。在扣除所得税、缴付公积金和社会保险(SOCSO)后,您的净收入约为4,300令吉。因此,为了使DSR比率不高于达70%,您家庭的总债务不得超过3,010令吉。

70/100 X 4300令吉 = 3010令吉

我们假设您的财务责任如下。 (这些数字是以雪兰莪千禧世代平均生活开销的粗略估计。)

1.车贷:500令吉
2.信用卡还款:400令吉
3. PTPTN贷款:100令吉。

其他财务责任= 1000令吉

因此,假设您的每月家庭总收入为5,000令吉,您的净收入为4,300令吉,以及在这千禧世代的平均开销您的财务责任为千禧世代的平均开销;每月房贷分期付款的最高额是为2,010令吉。

总财务开销 – 其他开销= 3,010令吉 – 1,000令吉 = 2,010令吉

鉴于您每月只能支付2,010令吉的房屋贷分期贷款付款,因此您须搜索属于预算范围的房产。一间昂贵的房产意味着您将无法负担每月的分期房贷,银行很可能也会拒绝您的贷款申请。

若您的每月收入和债务责任与本文示例不似,请勿担心;您只需使用iProperty的房贷资格计算工具 (LoanCare)来协助您计算您的DSR。

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更多详情:大马人的平均家庭收入该是多少才足够负担巴生谷一带的一间房产?

什么是银行的DSR?

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既然您已熟悉并知道如何计算DSR,那么让我们来看看几家马来西亚银行接受的DSR最大值。各银行最终计算的DSR金额或许有着显着差异,这是因为每家银行都有各自对借贷者的收入和承诺确认计算方法。

当不同的银行计算同一个人的DSR时,DSR的差异可高达20%,这是很常见的情况!但差异并不止于此。

一旦确定了DSR,每家银行都有各自最高的DSR门槛指标。它通常以收入水平决定,但也可能因其净资产值,甚至学历和年龄等因素而影响其决定。以下是几个例子:

例1:渣打银行(Standard Chartered Bank)可能以总收入计算DSR ,而兴业银行(RHB)和马银行(Maybank)则以净收入为计算。
例2:联昌银行(CIMB)和汇丰银行(HSBC)可将100%租金收入计算在内,而大众银行(Public Bank) 和华侨银行(OCBC) 或仅承认80%的租金收入。
例3:兴业银行仅承认外国人总收入的45%,而丰隆银行(Hong Leong) 则承认贷款者的所有总收入。

在申请房贷之前,您必须深入了解和研究银行要求的DSR上限等是至关重要的事项。,因若您的申请被某家银行拒绝的话,这将记录于CCRIS ,其他银行将通过您的CCRIS了解您的信用行为,包括过去任何12个月里借贷申请被拒的记录。

審慎的做法是与最有机会获得贷款的银行申请贷款,这表示能减底贷款被拒的机会。例如,若您的DSR为65%,您应向DSR上限为65%或更高的银行申请贷款。

请切记,在申请房贷研究有关细节对您来说极为重要,因将有许多不同因素会影响您的借贷机会。

如果您不确定如何自己计算DSR,那么LoanCare就是最佳选择,它将比较马来西亚多达10家银行定制的房屋贷款资格。

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最重要的是,它能让您清楚了解每家银行的期望,例如最高贷款偿债能力和偿还率。

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