什么时候是在马来西亚买房的最佳时机?

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您如何能确定在哪个最佳的时期购房,才能获得最佳资本收益?本文回顾马来西亚历史,发现如果您在经济不景气之后的一年买房子的话,将可以获得最佳的投资回报。

© rawpixel | 123rf

This article was translated from When is the best time to buy a house in Malaysia? by Rachael Soh.

对许多购买住宅物业的人来说,其中一个考虑因素是:该物业会否在未来取得良好的资本收益。当然,有很多影响资本收益的因素,包括地理位置到经济状况。

但是我认为从历史上看,在哪一年购买房产对资本收益产生了重大的影响。为了说明这点,我分析了马来西亚4个主要州属的几种房屋类型,在过去20年中的资本收益。

结果显示,最佳的资本收益来自于在1999年购买的房产,也就是在1998年经济衰退后的一年。如果历史重演,那2021年将会是在马来西亚购买房地产的最佳时期。

图表1:根据国家房屋价格指数(National Housing Price, HPI)的资本收益。. © Dato Eu Hong Chew

为什么在2021年买房是个好主意?

2021年是个投资房产的最佳时间点原因如下:

  • 较低的房产贷款利率。
  • 2021年预算案宣布,在HOC 2020(房屋所有权活动)下,首次购房者豁免印花税。
  •  相对于房屋价格,您可能获得更高的贷款百分比。

以上的所有因素都会影响投资的回报潜力。资本收益指的是物业在未来的市场价值和当前购买价格之间的差额。虽然您不知道该物业未来的市场价值,但您可以选择在“最佳”时间点购买。

当出现供应过剩或当人们在购买房产时持有观望态度的时候,就是最佳的时间点。这通常恰巧碰上经济不景气。本文将说明在马来西亚:

  1. 从历史上来看,最佳资本收益来自当经济从国内生产总值(Gross Domestic Product, GDP)从负增长中恢复时购买的房产。
  2. 在正确时间点购买的资本收益,远大于低交易成本和低利率所获得的收益。

在马来西亚投资房地产的资本收益

为了得出从房地产投资中获得的资本收益,我比较了20年来马来西亚不同时期的马来西亚房价指数(Malaysia Housing Price Index, HPI)。(请参阅图表1)。我使用相关州属的不同房屋类型的 HPI – 排屋、半独立、独立式和高层楼房。例如,我得出了特定20年期间,国家排屋的资本收益,如下所示:

  • 1990年至2009根据2009年至1990年国家排屋HPI的差额。
  • 1991年至2010根据2010年至1991年国家排屋HPI 的差额。

根据现有数据,1990年至2019年这段期间,有11个可比较20年价差的周期。我记录了每20年周期的资本收益,并进行了比较,如图表2所示。

图表2:马来西亚各种房屋类型的资本收益。 © Dato Eu Hong Chew

分析显示,在11个周期内最佳的资本收益来自于1999年购买的房地产。对于各种类型的房地产,结果都是一致的。当然,该分析不包括交易费用,像是房产中介费、律师费和其他法定费用等。

尽管本文的重点是在何时购买房地产以获得最佳资本收益,但您应该注意就算在最糟的情况下(例如在1990年购买的国家高层房屋),仍然能有一些资本收益。

上一次经济衰退期间发生了什么事?

1999年有何特别之处?

1997年至1998年,亚洲金融危机爆发后的一年,开始从泰国蔓延至周边其他国家。在19977月,马来西亚令吉被投资者买卖。隔夜利率从8%以下,跃至40%以上。这导致评级下调,股票和货币市场的抛售。

1997年底,KLSE的价值缩水超过50%,从1,200点以上跌至600点以下,令吉的价值缩水50%。当时的首相敦马哈迪医生实行严格的资本管制,并对美元实行3.80钉住汇率制。

图表3:马来西亚GDP增长与房价指数(HPI)。 © Dato Eu Hong Chew

1998年,实体经济的产出下降,并导致国家首次陷入连续多年的经济衰退。我国GDP1998年暴跌-7.6%.

不出所料,与1997年相比,1998年的全国HPI下降了9.4%

读:马来西亚2019年租金收益率最高的7大高楼房产

资本收益与国家GDP增长之间的关系

© Lily Oh | 123rf

比较图表2和图表3,我得出的结论是,最佳的资本收益来自GDP负增长一年后购买的房地产。对1990年至2009年的周期来说,意味着在1999年购买房产。

由于美国的次贷危机,下一个负GDP周期在2009年。但是,2010年至2029年的数据仍不足以进行分析。

对于1999年的发现不足以让人感到惊讶:

  • 在经济下滑期间,包括房地产在内的资产价格可能会下跌。
  • 如果您认为价格将恢复并上涨至更高的话,那么在市场低点买进将增加资本收益。

我认为2021年可能是另一个“最佳”购买房产的时间点,因为这正是在负增长之后。20208月,马来西亚国家银行(BNM)将2020年的官方GDP增长预测,修订为-3.5%-5.5%。这是由于世界增长预测,以及为管理Covid-19疫情的行动管制令(MCO)的期限变化。

BNM预测2021年的增长幅度将在5.5%至8%之间。这是由于外在条件的改善和经济活动正逐步正常化。我的观点是,GDP负增长的程度不是最重大的关键。重要的是2021年是复苏的一年。如果历史重演,从资本收益角度来看,2021年可能是购买房地产的最佳时机。

如果您在一年前或一年后买房会怎样?

并非每个人都能在最佳年份购买房地产。下列图表显示在一年前或一年后购买的潜在损失。根据房屋类型或位置的不同,损失可能非常大。

如果您在吉隆坡或雪兰莪州,错过最好的一年会对资本收益形成巨大的差别。

© Dato Eu Hong Chew

与最坏的时间点相比,如果选择在最佳时间点购买房地产,会否对资本收益形成重大差异?

结果是显著的。比起在最差的时间点买入,如果在最佳时间点买入,您至少可多赚2/3。当然,差异会因地区和房屋类型而异,如下列图表所示:

  • 最好的结果几乎是4倍收益 来自吉隆玻的独立式住宅。
  • 最低是2/3的收益 来自柔佛州的独立式住宅。

© Dato Eu Hong Chew

 最大的影响是购买房地产的时机

购买住宅物业的资产收益取决于以下:

  • 未来市场价格与购买价格之间的差异,所产生的资本收益。
  • 购房所需的融资费用。
  • 各种交易费用(例如房产中介费用、律师费、印花税)
  • 房产税务。

我会说,因时间点而产生的资本收益之大,以至于盖过了购买房屋时,省下的印花税和律师费等成交费用。同时,由于税务是根据收益的百分比收取,因此这并不如资本收益显著。

当然,购买房地产时的主要成本是房屋贷款所收取的利息。在20年期间,所支付的利息金额可能很大,并且会根据利率有所不同。

银行利率会随着经济状况变化,如下所示:

图表3:银行借贷率历史。 © tradingeconomics.com

您可以利用这点获得可变利率抵押贷款。但即时您有固定利率的贷款,还是可以为您的房产再融资,以利用大幅下降时的利率。利息费用的差异并不如资本收益显著。

  • 这是因为在过去20年里,马来西亚利率大多介于4%至6%之间。
  • 相反,如果您考虑20年的平均资本收益约为147%的话,则等于每年略高于7%。

结论是资本收益远大于其他/成交成本的收益。由于资本收益受到售卖时间点的影响,因此如果目标是最大化财务收益的话,购房者应将注意力集中在买房的时机。

取自BNM最新消息:马来西亚银行的基准率(BR)、基准贷款利率(BLR)和有效利率 (EIR)

2021年房产投资贴士

© 123rf

本文不是关于在何处可获得最佳的投资回报。但是,如果不看时间点,并考虑1120年周期的平均资本收益的话,最好的资本收益来自以下位置:

  • 排屋的话,吉隆坡或槟城。
  • 半独立或独立式住宅的话,吉隆坡。
  • 高层楼房的话,槟城。
  • 最差的投资资本收益是柔佛。

房地产或股票?

在我之前的文章“房地产与股票:哪个是在马来西亚更好的投资?”中,我已经提出了20年投资的蓝图:

“如果您在雪兰莪、柔佛和槟城,希望持有20年或更短时间的话,您将从股票市场获得更好的投资回报。唯一例外的是在槟城拥有一座排屋20年。”

但是,该结论仅着眼于平均收益。如果您从另一个角度考虑,并观察收益的分布的话,您将发现股市的收益结果更广泛。

以下图表显示大马吉隆坡综合指数(KLCI)的投资回报频率范围分布。这是基于20年的不同持有期限。您将发现在这11个周期当中,收益范围从20% – 60%类别到210% – 240%类别不等。我们可以得出投资回报率不稳定的结论。

KLCI平均收益图表。© Dato Eu Hong Chew

相反,从房地产投资获得的资本收益,频率分布范围较小。除了吉隆坡外的高层建筑外,它的波动较小。如果您相信风险等同波动的理论,那么股票市场的风险更大。以下图表显示各个地区和房产类型资本收益的频率分布。

吉隆坡房产资本收益。 © Dato Eu Hong Chew

雪兰莪房产资本收益。© Dato Eu Hong Chew

槟城房产资本收益。 © Dato Eu Hong Chew

柔佛房产资本收益。 © Dato Eu Hong Chew

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总结

  • 根据20年所有权期限来看,购买房屋的最佳时机是经济衰退后的一年。对于某些地区、某些类型的房地产来说,最佳时机可能是在经济低迷的时期。
  • 如果您无法在最佳年份购买,而是在一年前或一年后购买的话,根据房产类型和位置的不同,“损失”可能会很大。
  • 如果您想为房屋贷款取得收支平衡的话,选择在最佳的时间点购买很重要。
  • 从投资的角度来看,比起吉隆坡、雪兰莪和槟城,柔佛的房地产资本收益最低。

如果历史重演,从最大化资本收益的角度来看:

  • 2021年会是买房的好时机。
  • 如果您在2020年购买了房产,您可能会没事的。

备注

  • 马来西亚HPI有3个系列 – 1990年至2000年,2000年至2010年和2010年至2019年。每个系列的开始指数是100。为了获得连续的30年,我使用1990年的100作为起点。

局限性

  • 此分析基于1990年至2019年马来西亚HPI的资本收益。不幸的是,此数据的11个连续20年周期,仅涵盖1998年的经济衰退。我无法概括2010年的经济衰退。
  • 同时,如图表3所示,在2013年至2019年的HPI增长,是2002年至2008年的约2倍。我不确定这种现象是否会在未来继续。
  • 没有足够的数据,以查看更长的拥有权(例如不是20年,而是30年)是否能使结论依旧成立。

如果您喜欢本指南,请阅读下一篇文章:2021年预算案:马来西亚购房者可以期待的4项措施


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