马来西亚联名买屋子和贷款的4大注意事项

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你是否正在考虑通过联名买屋子和申请房屋贷款,来与他人分摊供屋子的费用? 在与你的妻子、丈夫、兄弟姐妹或最好的朋友申请联名贷款之前,请确保自己考虑以下四个重要事项。

© Shao-Chun Wang | 123rf

This article was translated from 4 things to consider before applying for a Joint Loan? by Sueki Khaw.

买房是一个很不容易的过程,如果是你第一次买房的话,这个过程相信会更加困难。

尽管马来西亚房地产价格在过去几年的增长率已经放缓,但问题是工资增长也同样停滞不前,导致很多人在买房方面还是面临很大的挑战。

马来西亚估值与房地产服务部(Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta ,简称JPPH的初步数据显示,马来西亚的

如果你像大多数首购族一样都是刚踏入职场的都市千禧一代,那么与你大约RM2,500到RM3,000的月薪相比,这些房价看起来就像是天文数字。

对很多人来说,除非获得父母或亲戚的资助,还有自己很早就开始工作并已经存到一笔可观的储蓄,否则买房是一件遥不可及的事情。

让我们更具体地为你分析,一名马来西亚青年在买房方面究竟有多么困难:

假设你是一名26岁的打工族,每个月薪水RM3,000和一年有RM6,000的花红,同时正在偿还每月RM500的汽车贷款和RM100大马国家高等教育基金局贷学金 (Perbadanan Tabung Pendidikan Tinggi Nasional,简称PTPTN

通过iProperty的房屋贷款资格计算器,预计你只能申请到RM156,815的房屋贷款,比很多地方的高昂房价相差了很多。

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鉴于房地产价格超出了许多房屋买家的负担范围,越来越多人开始考虑与父母、兄弟姐妹、伴侣或配偶一起联名购买房屋。

对很多人来说,联名贷款是一个非常有吸引力的选项,因为这样可以结合联名者的财务能力,购买到更大或价钱更高的房屋。

在马来西亚,只要年满18岁且不超过60岁的人,就可以与配偶、家庭成员、朋友甚至商业伙伴一起申请联名贷款。

但是,如果你事先没有做好功课,联名贷款和买房可能很快就会从一件好事变成一大烦恼。

以下是在马来西亚联名贷款买房前的4个注意事项:

1. 如果你是自雇人士,请当心贷款申请文件不齐全

申请联名房贷时,所有的联名申请人都必须提供收入和纳税证明。一般上,银行会要求的证明文件包括:

  • 你的身份证副本(NRIC)
  • Booking FormOffer To Purchase等房屋预订文件以及订金收据
  • 房屋买卖协议(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)
  • 最近3到6个月的薪水单(包含基本薪水和任何佣金收入)
  • 最近3个月的银行对账单bank statement,当中必须显示薪水和佣金入账的记录
  • 最新的年度就业薪金结单(EA Form
  • 最新的大马雇员公积金(Kumpulan Wang Simpanan Pekerja,简称KWSP,也称EPF结单
  • 最新的个人所得税B或BE表格
  • 任何定期存款或债券投资等存款证明

这里的潜在陷阱是:如果其中一位联名申请人是自由工作者或没有稳定的月薪,那么他们通常无法提供银行要求的36个月薪水单、支付EPF的记录、银行对账单,甚至也可能没有EA Form或者报税记录。

在这样的情况下,这些没有稳定收入的自由职业者或自雇人士往往会较难获得银行贷款。

123rf

© nitsuki | 123rfhine

如果你或你的配偶、朋友、父母、兄弟姐妹是自雇人士,那么最好是在申请房屋贷款前,为以下4种收入证明文件做好准备,这样才能有助提高你的贷款成功率:

1. EA Form

确保你有呈报所有收入并按时缴纳所得税。

2. 薪水单

最好能在一家财务稳定且信誉良好的公司兼职工作,并确保自己的薪水达到最低薪金水平,这将有助于提高你的主要收入来源,同时解决银行认为申请人收入不稳定的问题。

3. EPF结单

在通过你的生意赚取收入的同时,别忘了每个月为自己支付EPF供款。银行很喜欢这种长期稳定的存款记录,所以这么做可以帮你建立起一个负责任和值得信赖的贷款者形象。

你可以阅读我们的文章,了解如何在大马使用你的EPF存款来购买房屋

4. 银行对账单

最后,记得确保自己的财务状况保持健康,避免背负过多的信用卡和个人债务。

此外,你可以在想要申请贷款的银行开设一个定期存款账户,这样有利提高你的借贷成功率。

2. 确保联名贷款者拥有良好的信用评分和DSR

银行会根据你的信用评分来评估你的借贷和偿还贷款的能力,然后再决定是否批准你的房贷申请。

在马来西亚,银行一般会参考借贷人的CTOS(信贷资讯服务,英文Credit Tip-Off Service)和CCRIS(中央信用资讯系统记录,英文Central Credit Reference Information System)。其中,CCRIS会记录你的过去12个月的信贷记录,而CTOS则是24个月。

值得注意的是,银行会对所有联名贷款申请人逐一进行评估。 因此,如果你想要获得更高的贷款额度,就需要确保所有申请人拥有良好的信用评分。

下一个注意事项就是偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR

你可能会问:“DSR是什么?”其实,这是用来计算还款能力的一种方程式,你的DSR越低,代表你偿还贷款的能力越高、拖欠供款的风险也越低,反之亦然。

马来西亚银行计算DSR的方式就是:

(每个月的净收入 / 需要偿还的贷款和债务) x 100%

一般上,马来西亚银行可接受的最高DSR是65%到70%, 所以,建议你的DSR最好不要超过这个区间。

在审批联名贷款申请时,银行往往会把所有联名申请者的DSR合并计算。

例如,如果你的DSR为70%,而你另一半的DSR为50%,那么两人的合并DSR就是这两个数字的平均值,即60%。

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3. 衡量联名贷款买房的优缺点

Lower interest rates of flexi loan

© Andrii Yalanskyi | 123rf

联名房屋贷款最大的好处,就是可以获得更高的贷款额度和分担供屋子的压力,从而使你能够购买到更大间、更高档的房地产。

但是,很多人忽略了联名贷款买房的缺点,尤其是联名申请者的借贷能力方面,如果其中一方的借贷能力不够好,这很有可能影响到大家申请贷款的成功率。

举个例子:三个朋友AliBob和Charles一起联名贷款买房。如果Ali遇到财务困难并且无法偿还贷款,那么Bob和Charles就需要帮Ali偿还他那一份的分期付款,否则大家的贷款就会被视为违约,导致房子被银行拿去拍卖。

更糟糕的是,如果Bob和Charles无力偿还Ali的那一份供款,导致有关贷款迟付或者违约,那么他们的信用评价也会受到影响,这个不良的信用记录会显示在各自的信用报告中。

这将影响他们的信用状况,促使他们在未来申请贷款时面临困难,因为在银行眼中,他们是拥有不良信用记录的借贷者。

另一个潜在的问题是,联名者可能很难对房地产达成共识。例如,如果Ali出于个人原因想要把房产出售,但Bob和Charles都不同意,Ali就会陷入进退两难的境地

此外,在某些情况下,有关房产仅注册在其中一方的名下,并且在贷款被还清之后,该房产就会割名给这个注册业主。

为了避免出现产权的纠纷,所有联名者最好事先准备一份法律协议,在其中详细列明各方的责任和义务,还有在产生纠纷时的解决方案。

阅读: 马来西亚国家银行(BNM)的隔夜政策利率(OPR)对你的房屋贷款有何影响?

4. 准备好应对死亡或离婚等意外的解决方案

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Rubberball/Mike Kemp | Getty Images

很多人会认为爱情、婚姻、友谊和亲情是永远不会改变的,但事实却往往是残酷的。

而且,其中一名联名买房者的去世,也可能衍生出房产所有权的问题,因为有关的产权份额将按照死者的遗嘱或者马来西亚遗产分配法令,分配给继承人所有。

因此,为了避免联名买房的其中一方去世而引起一系列的问题,比如拖欠贷款等,银行往往会要求贷款者购买递减式房贷保险(MRTA)抵押定额式房贷保险(MLTA)

而另一种情况是:跟你联名买房的一方想要卖房,但你则是不想出售。这种时候你们可以有2种选择,就是你购买对方的产权份额,或者一起将房子卖掉,然后再平分卖房的收益。

由此可见,想要成为一名精明的联名贷款买房者,你需要在事前做好各方面的打算,这样才能避免日后可能出现的各种麻烦。

所以,在申请联名贷款之前,你可以聘请律师准备一份联名买房的协议,将每一方有权获得的房屋份额等资讯,以及将来发生离婚或死亡时的解决方案详细列明。

在买房的过程中,人们往往会因为雀跃和期待的心情,而忽略了死亡、分手、离婚和闹翻等风险,但是让我们提醒你 – 为了安全起见,最好还是做好这方面的打算,免得以后后悔!

想了解更多关于马来西亚房地产税务的资讯?马上浏览 : 马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南


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