Sudah bosan dan menyampah dengan keadaan kondominium anda yang terbiar? Mahu lakukan sesuatu tentangnya? Di sini ada beberapa perkara yang anda patut tahu.
Artikel ini diterjemah dari Living in a run-down highrise? Here are the 8 things you need to know oleh Fuziah Hanim.
Apa itu hartanah yang terbiar? Hartanah terbiar merujuk pada bangunan atau rumah yang tak terpelihara. Biasanya, ia bukan satu pelaburan yang bagus kerana keadaannya yang teruk akan menyebabkan harga permintaannya rendah (di bawah harga pasaran). Bukan saja hartanah ini memerlukan pengubahsuaian berskala besar yang menelan perbelanjaan tinggi, malah ia boleh membawa kesan terhadap kesihatan.
Walau bagaimanapun, anda boleh menjadikannya rumah idaman yang cantik dengan perancangan yang bagus. Jika anda tinggal di, atau merancang membeli sebuah rumah terbiar sebagai pelaburan berpotensi, berikut merupakan lapan perkara yang anda patut tahu tentang isu rumah terbiar ini.
1. Apa sebenarnya isu di sini?
Kondominium anda terbiar. Unit anda mungkin dalam keadaan elok tapi semua benda lain dalam bangunan itu memerlukan pengubahsuaian berskala besar. Dinding dan koridor berlumut, kolam renangnya kotor, lif asyik rosak dan lain-lain keadaan yang menyedihkan.
2. Salah siapa?
Walaupun anda bertanggungjawab terhadap keadaan unit anda, tinggal di pembangunan strata bermaksud anda berkongsi sumber dan fasiliti dengan penghuni lain. Ini adalah tugas pengurusan kondominium untuk memastikan keseluruhan hartanah nampak elok, fasiliti utama berfungsi dengan baik dan kawasan itu selamat didiami.
Tugas-tugas pihak pengurusan kondominium telah tercatat dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013). Ianya termasuk:
- Mengurus dan menyenggara bangunan tersebut dan memastikan ia kekal dalam keadaan baik.
- Melakukan apa yang perlu untuk menyenggara dan menguruskan bangunan dan harta bersama.
- Menubuhkan dan menyenggara satu kumpulan wang pengurusan bagi tujuan menampung apa-apa perbelanjaan pentadbiran.
- Menentukan dan mengenakan yuran penyenggaraan dan dana terikat.
Ketahui apa yang akan terjadi jika anda tidak membayar yuran penyenggaraan kondominium anda.
2. Dari mana datangnya wang penyenggaraan?
Untuk menyenggara sesebuah bangunan dan harta bersamanya, setiap pemilik unit perlu membayar yuran pengurusan. Kebiasaannya terdapat dua jenis caj:
- Caj perkhidmatan
Bayaran bulanan untuk tujuan penyelenggaraan kemudahan dan harta bersama seperti kolam renang, lif dan perkhidmatan kawalan keselamatan. Juga dikenali sebagai caj penyenggaraan.
- Dana terikat
Dana cadangan yang dipungut daripada pemilik strata dan disimpan untuk perbelanjaan masa hadapan seperti kerja mengecat muka bangunan, pembersihan dan penggantian lekapan.
Jika ada yang gagal membayarnya, badan pengurusan boleh mempamerkan nama anda dalam senarai pemungkir bersama-sama dengan nombor unit dan jumlah tunggakan. Dia juga mungkin tidak dibenarkan menggunakan harta bersama dan dihalang daripada memasuki bangunan.
Sekiranya pengingkar masih tidak membayar tunggakan, badan pengurusan akan memfailkan tuntutan dengan Tribunal Pengurusan Strata (TPS). Mereka akan dihadapkan ke tribunal ini dan diarahkan untuk membayar.
4. Jika sudah ada wang, sepatutnya kondominium itu tidak terbiar, bukan?
Betul! Ramai orang tahu tentang yuran penyenggaraan, yang digunakan untuk membaiki kerosakan fasiliti. Tetapi ramai yang lupa tentang dana terikat. Ini sepatutnya digunakan untuk memperbaiki dan memelihara harta bersama. Maka, bangunan sepatutnya dinaik taraf dari semasa ke semasa, bukannya terbiar.
5. Aduan sudah dibuat namun tidak berkesan. Bolehkah saya menyaman badan pengurusan kondominium?
Ya, boleh! Seperti mana mereka boleh saman anda jika gagal membayar yuran penyenggaraan dan dana terikat, anda juga boleh menyaman mereka kerana gagal menjalankan tugas. Tetapi, terdapat banyak peringkat badan pengurusan. Anda perlu mengenal pasti siapa yang anda mahu saman. Di bawah akta, terdapat tiga jenis badan pengurusan:
- Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB)
Satu kolaborasi antara pemaju dan pemilik hartanah strata. Ini merupakan badan sementara yang ditubuhkan sebelum judul strata sesebuah hartanah diserahkan kepada pemiliknya.
- Perbadanan Pengurusan atau Management Corporation (MC)
Pemilik unit yang diundi oleh penghuni lain dalam Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) sesebuah pembangunan strata. Ia boleh ditubuhkan setelah judul strata diserahkan dan sekurang-kurangnya suku (25%) daripada agregat unit syer telah dipindahkan kepada pemilik unit.
- Perbadanan Pengurusan Subsidiari atau Subsidiary Management Corporation (Sub-MC)
Ia ditubuhkan jika perlu kepada pengurusan lain, misalnya untuk harta bersama yang terhad. SMC hanya ditugaskan untuk menyenggara bahagian pembangunan yang itu sahaja.
6. Apakah terdapat pilihan lain untuk menyelesaikan masalah ini?
Mahkamah sewajarnya menjadi pilihan terakhir kerana ia melibatkan kos yang tinggi. Sebaliknya, setiap pemilik unit ada hak untuk membuat tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (SMT). Setiap masalah yang dibawa ke tribunal ini boleh diselesaikan pada kos yang rendah kerana tidak memerlukan peguam. Kos untuk perfailan jugak lebih murah berbanding prosiding mahkamah. Walau bagaimanapun, tribunal mempunyai kuasa untuk mengenakan denda sehingga RM 250,000.
7. Apakah jenis kes yang boleh dibawa ke Tribunal Pengurusan Strata?
Kuasa undang-undang tribunal tidak merangkumi tuntutan terhadap pemilikan. Tetapi, kes-kes yang boleh didengarkannya termasuk:
- Pertikaian atau aduan terhadap kegagalan melaksanakan fungsi, tugas atau kuasa yang ditetapkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
- Pertikaian terhadap kos atau pembaikan kerosakan
- Tuntutan bagi pembayaran lewat caj, caruman kepada dana terikat atau apa-apa jumlah yang diisytiharkan hutang
- Tuntutan untuk perintah mengadakan mesyuarat agung, membatalkan prosiding mesyuarat atau membatalkan resolusi mengenai sesuatu ketetapan yang diputuskan dalam mesyuarat agung
- Tuntutan untuk memaksa memberikan maklumat atau dokumen
- Tuntutan bagi suatu perintah untuk memberi persetujuan untuk membuat perubahan kepada harta bersama atau harta bersama terhad
- Tuntutan untuk suatu perintah untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya Bangunan (COB)
Semua pihak berhak hadir dan berhujah sewaktu perbicaraan tuntutan. Semua prosiding yang di bawa ke tribunal adalah terbuka untuk orang awam.
8. Tetapi, kita masih tak boleh meletakkan kesalahan atas mereka!
Seperti yang disebut di permulaan artikel, anda bertanggungjawab ke atas unit anda. Masalah-masalah seperti kerosakan lampu pendarfluor atau kebocoran paip adalah tanggungjawab pemilik unit. Walau bagaimanapun, jika masalah tersebut terletak di luar sempadan unit anda misalnya kebocoran tangki air di tingkat atas, anda berhak membawa kes ini kepada pengurusan kondominium.
Kondominium yang terbiar merupakan hartanah yang tidak laku, sama ada anda tinggal di situ, atau merancang untuk menyewakan atau menjualnya. Kenal pasti apa masalah yang ada dan anda boleh mengambil lakukan apa yang perlu untuk mengatasinya. Lagipun, tiada siapa yang mahu memanggil rumah yang berada dalam keadaan teruk ‘rumahku syurga’.