马来西亚地契过户：手续、文件和所需费用

地契过户（land title transfer），俗称割名或改名，也就是将房地产地契上合法注册拥有者的名字，过户或割名给其他人。当业主将房地产转卖给他人时，就必须进行割名手续，将地契上的名字改到新业主的名下。地契割名的手续必须前往土地注册局（Land Office）填写Form 14A，且必须附上一些文件和缴付相关费用。

This article was translated from Land title transfer in Malaysia: Procedures, documents and costs involved by Ng Ai Fern.

在马来西亚地契过户牵涉许多手续和步骤。除了一些买卖方和产业的基本资料之外，也必须呈交一些文件，且买卖双方都必须缴付一些费用。在下文中，让我们一起来了解马来西亚地契割名的手续吧！

什么是地契（land title）？

地契是签发给土地或房地产的合法拥有者的正式文件。地契详细记录土地或房地产的详细资料，包括合法拥有者的名字、房地产的设计和面积、用途和其他状况等资料。

马来西亚的各种地契类型

马来西亚的每一种地契类型都有其优缺点。买房者和想要买房的人都必须留意这些地契的优缺点，因为这将会影响你的拥有权、产权过户、价格升值、土地类型转换、甚至包括房地产的销售等。

永久地契（Freehold）

永久地契的合法拥有者可以永久拥有这房地产。拥有永久地契的房地产并没有限制多少人可以成为业主，也就是说可以无限次转卖，所以产权过户或售卖房地产也比较方便。

租赁产权（Leasehold）

租赁产权的期限可以是30年、60年、99年、至最高999年，租赁产权期限到了之后其产权将由州政府所拥有，业主必须向州政府申请延长地契，并在获准后缴付延长地契的费用。

请查看：马来西亚Freehold vs Leasehold地契：买房者须知

土著地 (Bumiputera Lot，简称Bumi Lot)

Bumi Lot是指土著才可以购买和合法拥有的房地产或土地。根据法律规定，马来西亚的房地产发展商必须将商业或住宅单位的30%留给土著。Bumi Lot的单位一旦转换地契之后，也可以售卖给非土著。

马来人保留地（Malay Reserve Land）

马来人保留地（Malay Reserve Land，简称MRL，或 Tanah Rizab Melayu）很常被误以为是Bumi Lot。但是，根据1913年马来保留地法令（Malay Reservation Enactment 1913），MRL只可以由马来人所拥有，非马来人不可以租借该产业、或在MRL地上建房地产或经营生意。马来保留地也不可以抵押给非马来人或非马来人所拥有的机构。

这篇文章详细解说Bumi Lot和马来保留地：你必须知道的一切

在马来西亚如何进行地契割名？

在马来西亚进行地契割名必须附上许多文件和资料。

第1：委任律师

首先，你必须委任一名了解地契过户的律师来代表你进行所有手续。

第2：准备文件

进行地契割名手续必须准备各种文件，你所需要的文件包括：

• 你和买家之间的买卖合同（Sales and Purchase Agreement ，简称SPA）
• 该房地产之前的买卖合同
• 产权转让备忘录（Memorandum of Transfer，简称MOT）
• 最新的地税（quit rent）收据
• 最近的门牌税（Assessment Tax ）收据
• 正本地契
• 产权过户协议（Deed of Assignment），如果有关房地产还没有地契的话

让我们一起来看看这些文件：

最新的买卖合同

买卖合同详细阐明买方和卖方之间的所有条款（terms and conditions）。SPA一般上由卖方的律师所准备，这是因为卖方的律师理应拥有该房地产的所有资料。但在双方的同意下，买方的律师也可以准备这份买卖合同，在这种情况下该房地产的所有资料必须交给买方的律师。

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产权转让协议备忘录（Memorandum of Transfer）Form 14A

在地契割名的手续中，最重要的文件就是转让备忘录MOT，也称为Form 14A过户表格，以将买方的名字注册在地契上。MOT是在1965年土地法典（National Land Code，简称NLC）下转让地契的合法拥有者的文件，由买方的律师所准备。双方都必须签署这份文件，以将地契的合法拥有者的名字由卖方过户给买主。

产权过户协议（Deed of Assignment）

如果有关房地产没有地契的话，就必须准备产权过户协议。这个协议将卖方在房地产的拥有权过户给买方。如果卖方还有银行贷款，且已经有Deed of Assignment将产权和权益转让给银行的话，那么卖方就必须先还清房贷，银行方会将权益交还给他。

第3：获取所有涉及单位的详细资料

根据1965年土地法典第43条文，任何人在购买房子或土地之前必须符合最低年龄，所以买卖双方都必须提供身份年龄证明。

• 身份证MyKad Copy (IC) – 马来西亚公民必须向有关机构或律师提供身份证副本。
• 护照Passport– 非马来西亚公民必须向有关机构或律师提供护照副本。
• 所有身份证明也必须提供给土地局等相关单位。

第4：准备房地产的资料

在进行地契割名之前，你必须清楚知道你所要过户的房地产。你可以在土地局进行土地查册（land search），以获得地契上的最新资料。

在land search得知有关地契的详细资料后，你或你的律师就可以大致了解割名所需的手续，以及整个地契割名的过程大概需要多久时间。如果你有委任律师的话，你的律师将负责进行land search。在land search中你必须在地契中留意的重要资料是：

• 你的土地有没有利益限制（Restriction in Interest），因为也这意味着你需要州政府的同意才可以转卖这土地。
• 如果有关土地是在1965年土地法典第214A条文下的地产，则必须获得地产局（Estate Land Board）的同意后地主方可以转让有关土地。
• 如果有关土地目前是在银行的抵押下，买方必须要求卖方先缴清房贷办理房子解押手续。

请查阅如何在马来西亚进行土地地契查册？

第5：准备产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）的个人税收资料

打从一开始就必须确认买方是否必须缴付产业盈利税。 产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）是政府征收的产业盈利税，也就是说卖了房地产并从中获利后，作为卖家的你就有责任缴纳此税。所以，在地契过户的过程中，你需要准备你的所得税号码，以呈报给马来西亚内陆税收局（Inland Revenue Board，简称LHDN）。

好消息是，自2022年1月1日开始，马来西亚公民和永久居民在买房的第6年开始售卖有关房子已经不需要缴付RPGT。

第6：同意房地产的售价

各方都必须完全同意房地产的售价以及付款条款，如保证金（earnest deposit）、保证金余额（balance deposit）和购买价格的余额（balance purchase price），和付款时间。一旦全额缴清所有款项后，新业主的名字将登记在地契上，由土地局颁发新的地契。

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涉及地契过户的7个单位是哪些？

除了卖方和买方外，其他各方也必须合作参与，来完成地契的割名手续。 以下是确保产权成功过户所涉及的各方：

1. 房地产卖方（vendor）

卖方是拥有和出售房地产的一方。如果有关房地产是有地契的话，土地局便是负责确认合法拥有者的机构。但是，如果有关房地产还没有签发地契的话，也就是说该房地产的总地契还在发展商的名下，那么该由发展商来确定该房地产的合法拥有者。

2. 房地产买方（purchaser）

买方也就是欲购买房地产的一方，必须根据SPA的售价缴付款项来购买有关房地产。

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3. 房地产vendor的代表律师

卖方的律师将代表vendor，其职责包括：

• 确保在指定的日期收到所有售卖房地产的款项
• 如果卖了房子后的收益必须缴付税务的话，将协助vendor缴付有关税务
• 如果该土地有权益限制（restriction in interest）的话，必须先申请批准转让书（consent of transfer）
• 确保买方的律师收到该房地产的地契

4. 房地产purchaser的代表律师

买方的代表律师将代表purchaser，其职责包括：

• 准备SPA、MOT、申请及撤销冻结令也就是Form 19B和Form 19G, 和呈交CKHT 2A给LDHN
• 在土地局注册MOT
• 买方缴清全部购买房地产的款项给vendor后，确保地契过户到买方的名下

5. 房地产卖方的银行

• 如果卖方的房地产还有尚未缴清的房贷，也就是房产尚在银行的抵押中，那么地契割名的手续就会牵涉该银行。这个房贷是vendor之前买房的时候以房产作为抵押来向银行申请的，所以房产的地契也由银行保管。
• 如果vendor欲售卖尚在银行抵押下的房地产，在割名的手续前vendor首先必须先缴清房贷，进行解押手续向银行赎回正本地契。一旦缴清房贷后，vendor的律师必须准备解押文件让银行执行解押。

6. 房地产卖方的银行律师financier lawyer

一旦卖方缴清所有房贷后，卖方的金融律师就会执行地契解押文件，即Discharge of Charge，如果该房地产还没有分层地契的话，则进行未分层总地契解押文件（Deed of Receipt and Reassignment，简称DRR）。卖方可以自己缴付全部的房屋贷款余额，或是由买方缴付的款项来还清贷款。

7. 相关政府部门

以下是进行地契割名必须涉及的政府部门：

• 土地局（Land Office）和州政府土地局（Pejabat Tanah Galian） – 土地查册、注册冻结令（registration of caveat）、MOT、拿地契。
• 马来西亚内陆税收局（Inland Revenue Board，简称LHDN） – 缴付RPGT和印花税
• 大马报穷局（Insolvency Department） – 查询破产记录
• 马来西亚资产评估与财产服务署（Valuation and Property Services Department，简称JPPH） – 评估资产以缴付印花税
• 地方政府（Local Authority） – 申请准证来转让地契

你需要州政府的同意方可以转让地契吗？

如果该地契是有权益限制的话，就必须获得州政府的同意才可以转卖。在这种情况下，你必须先向州政府申请准证，才可以将有关房地产售卖给买家。你可以在有关土地局获得申请表格。

根据1965年土地法典第5条文，利益限制是指州政府可以限制注册业主转让、租借（lease）、抵押、地役权（easement）、租赁该土地或对其土地法定留置权的权益，以及限制业主割地细分（subdivide）、分割（partition）或合并（amalgamate）的权力，也就是说权益限制将限制业主自由处理该土地的权益。

因此，如果合法注册拥有者要将地契割名给其他人的话，他必须先获得州政府的同意。如果没有获得州政府的同意，业主进行的任何买卖交易都可能无效，也无法进行注册。也就是说，土地局可能根本不会开始你的地契割名手续。

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房地产purchaser的律师在地契割名的手续中该做些什么？

如果要割名的房地产有地契的话，purchaser的律师必须准备以下文件：

1. 准备以及协助买方执行SPA
2. 协助买方执行MOT
3. 协助买方准备RPGT表格CKHT 2A
4. 协助买家向州政府部门申请准证以进行产权过户（如有需要的话）
5. 准备和注册私人冻结令（private caveat）表格，也就是Form 19B，以及卖方的法定声明（statutory declaration）
6. 准备并注册撤回冻结令withdrawal of caveat，也就是Form 19G

房地产seller的律师在地契割名的手续中该做些什么？

Seller的律师将准备以下的文件：

1. 卖方签署SPA后，协助买方执行SPA
2. 准备MOT以将地契注册在买方的名下
3. 为买家准备RPGT表格，也就是CKHT 1A
4. 向买家获取有关资料以进行地契割名手续

在马来西亚地契割名所需的费用

产权过户必须注意这些费用：

房地产合法拥有者或seller

如果你是有关房地产或土地的业主的话，必须承担这些费用：

• 缴付产业盈利税，如有收益的话
• 缴付现年的地税和门牌税
• 缴付贷款余额或赎回金额（如有的话）
• 缴付州政府机构准证的注册费用（如有的话）
• 缴付买家的律师费用（请参考以下表格）

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马来西亚地契割名的律师费

以下是根据房屋价格的律师费：

房屋价格	律师费（%）
首RM50万令吉	1%
接下来的RM50万令吉（RM500,001令吉 – RM100万之间）	0.8%
接下来的RM200万令吉（RM1,000,001 – RM300万令吉之间）	0.7%
接下来的RM200万令吉（RM3,000,001 – RM500万令吉之间）	0.6%
剩余数额（超过RM500万令吉)	0.5%

比方说，你购买RM130万令吉的房子，律师费的计算方式如下：

(RM 500,000 X 1%) + (RM500,000 X 0.8%) + (RM300,000 X 0.7%)
= RM5,000 + RM4,000 + RM2,100
= RM11,100

身为房地产的purchaser

Purchaser在地契割名的手续也必须缴付一些费用。这些费用包括：

• 缴付印花税
• 缴付MOT的注册费用
• 缴付买方的律师费用

在马来西亚地契割名需要多久时间？

如果该房地产没有任何财产留置权（encumbrances）的话，在马来西亚地契过户所需的时间，自签署SPA开始算起需要3个月左右。此外，如果业主必须获得州政府部门的同意方可以进行地契割名的话，那么自签署SPA开始算起一般上需要6个月左右。必须留意的是，如果有关土地还在抵押中的话，业主或卖方必须先办理房子解押手续，方可以将地契割名给买家。

家庭成员之间转让产业

如果是家庭成员之间转让房地产的话，会如何呢？如果没有SPA的话，转让产权同样必须呈交转让备忘录或Form 14A，但是，夫妻之间、父母和孩子之间的房地产割名，也称为”爱的礼物”（love and affection transfer），可以获得特别的印花税豁免优惠。

豁免率取决于割名的家庭成员：

• 丈夫割名给妻子：100%
• 妻子割名给丈夫：100%
• 父母割名给孩子：50%
• 孩子割名给父母：50%

如果房产还在银行抵押中，那么在进行割名之前，必须先缴清偿还全部的房屋贷款。不然的话，你也可以申请新的房屋贷款。

爱的礼物的地契割名也可获得100%产业盈利税的豁免，因为这地契过户即没有收益，也没有损失。

至于其他家庭成员，如祖父母和祖孙之间，或兄弟姐妹之间的产权转让，并无法获得特别税务豁免。如以上所言，在目前的法令下，如果是在买房的第6年之后才转让产权的话，是不需要缴付产业盈利税。

阅读: 在马来西亚立遗嘱：你需要知道些什么

要如何通过遗嘱转让房地产的合法拥有权？

在一些情况下，非穆斯林可以通过遗嘱将财产转让给其他人。在这种情况下，遗嘱执行人必须先向高挺申请遗产认证书（Grant of Probate）。有了遗产认证书之后，遗嘱执行人方可以代表死者管理他的财产。通过转让备忘录，或Form 14A，方可以将有关财产转让给遗产受益人。除了房地产割名所需要的文件之外，你也必须呈交遗产认证书给土地局。

在马来西亚土地产权过户需要很多文件和资料，所以在开始割名之前最好先准备一切所需的文件。同时，选择一名熟悉地契割名的律师，以好好协助你负责一切割名手续。