Pada 26 November 2019, Mahkamah Persekutuan memutuskan Pengawal Perumahan tidak lagi boleh meluluskan permohonan Lanjutan Tempoh Masa (Extension of Time atau EOT) kepada pemaju yang gagal menepati masa dalam menyiapkan projek. Keputusan ini merupakan kemenangan besar buat pemilik rumah di Malaysia.
Artikel ini diterjemah dari Extension of Time (EOT) can no longer be granted to developers, good news for homebuyers oleh Ridzwan A. Rahim.
Apa itu Lanjutan Tempoh Masa (EOT) dalam konteks kontrak pembinaan di Malaysia?
Lanjutan tempoh masa merupakan salah satu klausa peruntukan dalam kontrak standard. Klausa ini memberi lebih masa kepada pemaju untuk menyiapkan projek jika keadaan tidak mengizinkan, tanpa dikenakan denda.
Di bawah terma Perjanjian Jual Beli (Sale & Purchase Agreement atau SPA) antara pemaju perumahan dan pembeli rumah, pemaju perlu menyiapkan dan menyerahkan sesebuah rumah dalam tempoh 24 bulan (bagi harta bertanah) atau 36 bulan (bagi hartanah berstrata). Jika gagal berbuat demikian dalam tempoh tersebut, pemaju perlu membayar pampasan kepada pembeli dalam bentuk ganti rugi jumlah tertentu (liquidated damages atau LAD) sebanyak 10% setahun daripada harga pembelian sebagai ganti kelewatan ini.
Namun, ada kontraktor yang gagal menepati masa cuba menuntut lanjutan tempoh untuk mengelakkan kerugian. Apabila EOT diluluskan (tanpa kawalan rapi) oleh Pengawal Perumahan untuk projek yang tertangguh, ia sebenarnya menafikan hak pembeli untuk mendapat pampasan LAD ini.
Kononnya, lanjutan tempoh masa hanya boleh diberi apabila berlaku peristiwa yang disebut jelas dalam kontrak sebagai peristiwa berkaitan (relevant event). Pihak yang menuntut bukan sahaja perlu mengemukakan dokumentasi menunjukkan mereka tidak bertanggungjawab ke atas kelewatan terbabit, malah perlu membuktikan kebertanggungjawaban pihak lain seperti majikan, pihak ketiga atau bencana alam (Acts of God).
Apa sebenarnya berlaku apabila permohonan penangguhan serahan milikan kosong diluluskan oleh Pengawal Perumahan?
Apa yang sebenarnya berlaku adalah pemaju memungkiri perjanjian dan kelewatan pemaju dalam menyiapkan projek ini dimaafkan manakala pembeli pula tidak dapat menuntut pampasan daripada kelewatan ini. Dengan sebatang pen, hak dan perlindungan pembeli yang dijamin oleh Parlimen dihapuskan oleh Pengawal Perumahan. Itulah yang sebenarnya berlaku. Sebaliknya, pemaju yang mungkir pula mendapat untung ratusan, ribuan malah jutaan ringgit di atas penderitaan para pembeli rumah.
Pernah terjadi sekumpulan pembeli rumah mengalami kerugian akibat kelewatan dalam penyerahan rumah mereka oleh pemaju. Pengawal Perumahan dengan selamba menurunkan tandatangan meluluskan EOT kepada pemaju, dengan itu menafikan hak pembeli memperolehi pampasan sewajarnya.
75.4% permohonan EOT oleh pemaju daripada Januari – Julai 2019 telah diluluskan oleh Pengawal Perumahan. Pada 2018, peratusannya 78.15%, manakala tahun 2017, 67.8% permohonan EOT diluluskan. -Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT)-
BACA: Apa maksud Serahan Milikan Kosong atau Vacant Possession (VP) bagi hartanah kediaman di Malaysia?
Isu ini telah beberapa kali diketengahkan dan dibawa ke KPKT. Malah beberapa artikel juga diterbitkan di media pada 2015 mengenai pemberian EOT berat sebelah oleh satu pihak, yang menguntungkan pemaju dan merugikan pembeli. Malangnya semua ini langsung tidak dipedulikan.
Pembeli rumah mengharapkan Kementerian Perumahan memberi perlindungan, campur tangan dan bantuan apabila sesebuah projek perumahan tertangguh atau terbengkalai. Adakah Pengawal Perumahan sedar akan kesan yang merumitkan akibat tindak-tanduk beliau? Di bawah ini kami susunkan turutan peristiwa yang berlaku.
Peraturan Pemajuan Perumahan 11(3) disalahgunakan
Undang-undang yang mana yang digunakan terhadap pembeli? Peraturan 11(3) Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989 (HDReg) menggariskan:
“Jika Pengawal berpuas hati bahawa oleh kerana hal keadaan yang khas atau kesusahan atau keperluan mana-mana peruntukan di dalam kontrak jualan tidak boleh atau tidak perlu dipatuhi, ia boleh dengan perakuan bertulis mengetepikan atau mengubah peruntukan tersebut. Dengan syarat bahawa tiada pengecualian atau perubahan sedemikian boleh diluluskan sekiranya permohonan baginya dibuat selepas tamat tempoh masa penyerahan pemilikan kosong di bawah kontrak jualan atau selepas tamat tempoh sah apa-apa lanjutan masa, jika ada, yang diberikan oleh Pengawal.”
Terjemahan: Hanya Pengawal Perumahan mempunyai kuasa mengetepikan atau mengubah peruntukan dalam SPA. Jadi siapa yang boleh menghalang Pengawal Perumahan daripada memberi lanjutan tempoh?
Tiada sesiapa pun yang berfikiran waras, apatah lagi Menteri Perumahan dan pegawainya, boleh membayangkan kuasa yang diperuntukkan di bawah HDReg 11(3) digunakan untuk menganiaya terhadap pembeli rumah, dengan secara terang-terangan menafikan hak pembeli yang jelas dijamin oleh Parlimen. Jika kuasa berasaskan budi bicara gagal digunakan dengan cermat, barangkali sudah tiba masa kuasa ini atau menterinya disingkirkan.
Pembeli terjejas terpaksa turun naik mahkamah selama 3 tahun
National House Buyers Association atau HBA terpaksa mengambil langkah membatalkan EOT menerusi perintah mahkamah. Peguam sukarelawan kami yang bekerja secara pro bono (tanpa bayaran) telah menyahut cabaran litigasi kepentingan awam ini. Tuntutan mahkamah class action dimulakan oleh 71 orang pembeli terjejas mencabar pemberian EOT oleh Pengawal Perumahan yang telah menafikan hak mereka mendapat pampasan akibat penangguhan serahan milikan kosong. Sekumpulan 36 orang pemilik lagi yang diwakili oleh firma guaman yang juga mesra HBA turut didengar kes mereka pada hari yang sama. Seperti kumpulan pertama, sasaran mereka juga isu EOT.
LIHAT: Ketahui hak dan kewajipan anda sebagai pemilik hartanah strata
Keputusan Mahkamah Persekutuan berpihak pada pembeli rumah
Berikut adalah turutan peristiwa yang berlaku yang membawa kepada keputusan penting Mahkamah Persekutuan ini:
Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur, 9.8.2016: Peguam sukarelawan HBA berjaya mendapatkan kebenaran daripada Bahagian Rayuan dan Kuasa-kuasa Khas Mahkamah Tinggi untuk meneruskan permohonan semakan kehakiman mencabar tindakan Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan Pengawal Perumahan dalam projek kondominium Sri Istana di Jalan Kuchai Lama, Kuala Lumpur yang dimajukan oleh BHL Construction Sdn Bhd.
Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur, 27.2.2017: Kes Mahkamah Tinggi didengar dan penghujahan bertulis dibuat di hadapan Yang Arif Hakim Datuk Hanipah Farikullah. Mahkamah memutuskan Menteri telah bertindak secara ultra vires (di luar bidang kuasanya) di bawah HDA and HDR 11(3). Hakim memberikan Pemohon (104 orang pembeli terjejas) satu Order of Certiorari untuk membatalkan tindakan Menteri Kesejahteraan Bandar dan Perumahan. Pemberian EOT kepada pemaju yang mungkir merupakan satu penghinaan dan bertentangan dengan hasrat dan objektif Akta Pemajuan Perumahan untuk melindungi pembeli rumah. Ini merupakan satu keputusan penting.
Mahkamah Rayuan Putrajaya, 31.3.2018: Kes didengar di Mahkamah Rayuan dan rayuan dibenarkan sebahagiannya seperti berikut:
- bahawa Peraturan 11(3) tidak bersifat ultra vires terhadap Akta;
- bahawa surat bertarikh 17.11.2015 yang dikatakan membenarkan EOT adalah batal dan tidak sah;
- bahawa keputusan yang dibuat oleh Menteri adalah batal dan tidak sah kerana Pembeli telah dinafikan hak mereka untuk didengar (right to be heard).
Mahkamah Persekutuan Putrajaya, 14.5.2019: Selepas mendengar alasan dan penghujahan bertulis daripada peguam pembeli, pemaju dan Pejabat Peguam Negara, Mahkamah Persekutuan menangguhkan penghakiman. Yang Amat Arif Ketua Hakim Negara Tengku Maimum Tuan Mat yang mengetuai panel lima orang hakim menangguhkan penghakiman ke suatu tarikh yang tidak ditentukan.
Mahkamah Persekutuan Putrajaya, 26.11.2019: Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa Pengawal Perumahan tidak mempunyai kuasa untuk meluluskan EOT kepada pemaju perumahan. Tanpa EOT, pemaju perlu menyerah milikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan iaitu 36 bulan. Jika gagal, pemaju perlu membayar pampasan LAD kepada pembeli berjumlah 10% setahun daripada harga jualan.
Perintah Mahkamah Persekutuan tersebut diumumkan oleh Yang Amat Arif Ketua Hakim Negara Tan Sri Tengku Maimum Tuan Mat yang mengetuai panel terdiri daripada Hakim Besar Malaya Tan Sri Azhar Mohamed dan Hakim-hakim Mahkamah Persekutuan Tan Sri Idrus Harun dan Datuk Nalini Pathmanathan. Penghakiman bertulis Mahkamah Persekutuan ini kini boleh dilihat di dalam Jurnal Undang-undang supaya semua rakyat memahami rasional para hakim dalam mengutamakan kepentingan pembeli rumah di sisi undang-undang.
Disunting oleh Reena Kaur Bhatt.
Oleh YBhg Datuk Chang Kim Loong DSPN AMN, Setiausaha Agung Kehormat National House Buyers Association (HBA), sebuah organisasi bukan kerajaan bukan bermotifkan untung yang dikendalikan sepenuhnya oleh sukarelawan. Layari www.hba.org.my.