马来西亚首购族在申请房屋贷款前，需要知道些什么？ 我们准备了一篇有关申请银行贷款买房的指南文章，为你介绍房贷类型、房屋贷款计算器、银行利息和信用评分等，帮你避免房贷申请被银行reject。
This article was translated from Housing loan: How to apply as a first-time homebuyer in Malaysia by Stephanie Oh.
打算购买房子了吗？ 也许你已经想好自己dream home的模样，包括家具、装修以及室内设计风格等。但是在此之前，你需要先获得一笔房屋贷款，才能实现买房的梦想！
事实上，买房这个梦想是非常昂贵的。 除非你是一名家财万贯的富豪，否则你就需要跟银行申请房屋贷款，来支付购买房子的费用。
对于首购族来说，第一次申请房屋贷款的程序也许看似令人怯步，但你其实不必过于担心，因为我们会在这篇文章为你提供全面的指南，指导你如何在马来西亚申请到房屋贷款，让你拥屋的梦想成真。
此指南分为4大部分：申请前、申请过程中和申请后的注意事项，以及一些有望提高你申请贷款成功率的技巧。
1）在大马申请房屋贷款之前，要做些什么？
如果你已经找到了梦想中的房子，接下来就是需要筹备资金来买房了。
若你打算通过申请房屋贷款来完成购房计划，你需要先根据自己目前的收入和债务水平，来计算出自己的偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR），以及大概可以跟银行借贷到的贷款金额。
让我们的的房屋贷款计算器，帮你计算出你可以获得多少贷款金额。
如果你还没有物色到心仪的房子，那么你最好先计算出一个自己负担得起的每月房贷供款金额，然后根据这个数字来寻找最适合自己财务状况的房子。
你可以向银行借贷到多少的金额，称之为贷款成数（英文：loan to value ratio, 简称LTV）或借贷率(英文：Margin of Finance, 简称MOF)。
在马来西亚，房屋买家申请到90％左右的贷款，是很常见的情况。如果你是一名符合条件的首购族，你可以通过马来西亚政府的我的第一间房屋计划（Skim Rumah Pertamaku），向参与该计划的银行申请到100%的房贷。
值得注意的是，你实际能够获得的贷款成数，会受到银行的不同放贷条件所影响，例如你购买的这个房地产是否用来作为投资，以及你还有没有其他的贷款和债务等等。
除了为支付房地产的费用提供贷款，一些银行有时还会提供额外5％的贷款成数，让贷款者把MRTA和MLTA房屋保险和估价费用纳入房贷当中。
房屋贷款是什么？
所谓的房屋贷款（home loan），指的是房屋买家向银行申请用来支付买房费用的一种银行贷款。
银行提供的贷款是需要支付贷款利息的，因此，你每月偿还分期付款的时候，当中的一部分将用于偿还贷款的本金，另一部分将用于支付贷款利息。
利息是银行借给你钱所收取的费用，贷款金额越高或偿还期限越久，贷款者所需支付的利息就越多。
马来西亚的3种房屋贷款类型
定期贷款 (Term Loan)
一种最基本的贷款类型，其还款时间表是固定的，不像其他贷款类型那样灵活。这意味着你不能通过提前还款或支付额外的分期供款，来缩短贷款的偿还期限和减少贷款利息。
半灵活贷款 (Semi Flexi Loan)
如果你想节省一些贷款利息，这个半灵活的贷款类型就比较能够为你提供这方面的便利。
举例来说，假设你有一笔额外的现金，并希望在接下来几个月支付更多的贷款供期，这种半灵活贷款就可以让你这么做，从而缩短你的贷款偿还期限和减少贷款利息。
灵活贷款 (Flexi Loan)
基本上与半伸缩性贷款性质相似，但有一个额外的好处，那就是贷款者可以随时提取任何自己早期预先支付的款项，无需支付额外费用。这种贷款配套具有其优点和缺点，绝对值得深入了解。
相关文章：定期贷款、半灵活贷款和灵活贷款：了解三者之间的区别
马来西亚的房屋贷款利息是多少？
大马很多房屋贷款的利息都是浮动的，其利率会受到马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，简称BNM）的利率影响。所以，BNM的利率越低，对贷款人就越有利。
某些贷款的利息则是固定的，比如以上所述的定期贷款，而这种类型的贷款一般不会出现利息变动的情况。
从2015年1月2日开始，银行开始使用基本利率（Base Rate，简称BR）作为决定房贷利息的参考框架。BR是依据银行借钱给你的成本来设定的，并且会受到BNM政策利率的影响。
在回教房屋贷款方面，这些回教贷款收取的不是利息（Riba），而利润率 (Profit Rate)。
回教贷款的运作方式是，银行以贷款者的名义去购买一些商品，然后将其卖回给贷款者以获取利润。
隔夜政策利率OPR是什么？如何影响你的房屋贷款？
什么是隔夜政策利率（英文：Overnight Policy Rate，简称OPR）？OPR就是银行之间借贷的利率，这个由BNM决定的OPR的任何上升或者下降，都会直接影响银行贷款的Base Rate。
那么，马来西亚今年最新的贷款利息是多少？ 诸如Maybank、大众银行、RHB Bank Berhad、CIMB Bank Berhad和OCBC Bank等马来西亚银行都已经从2022年5月起调整本身的贷款利息，你可以浏览这篇文章以获取更多详情：最新马来西亚银行BR、BLR和实际贷款利息。
*最新资讯：马来西亚国家银行在（BNM）2022年11月3日宣布把隔夜政策利率（OPR）调高25个基点（bps）至2.75％.
什么是信用评分以及如何检查？
你可能听说过“信用评分”（credit score）这个术语，但它到底是什么呢？
简单来说，信用评分是银行用来评估你的信用的工具。若你的分数越高，你成功获得贷款的机会就越大。那么 ，信用评分到底是如何计算的呢？
信用评分是没有一个固定的公式来计算，因为不同的信贷机构都会有自己的评分方式。 然而，这些信贷机构一般都会考虑以下几个因素：
- 还款记录
- 信贷类型
- 所欠贷款金额
- 信用历史
- 过去12个月的新信贷申请记录
- 法律记录
银行会根据你以上几个因素所建立的信用记录，来评估你的信用。尤其是在审批你的贷款申请时，银行希望能够看到你是一名有责任且值得信赖的借贷人。而建立信用记录的简单方法之一，就是拥有信用卡。
你的信用记录将被汇总到一个信用报告中，然后银行会用这些报告来评估你的财务健康状况，以决定是否应该批准你的贷款申请。
在马来西亚，很多银行都会参考BNM的中央信贷资讯系统（CCRIS）和信贷情报服务有限公司（CTOS）系统的信用报告。
在这当中，CCRIS会过去12个月的贷款或债务偿还记录，比如个人贷款、汽车贷款和信用卡还款等，来评估你的信用等级。
而CTOS则是一家私人企业，该公司专门收集个人或公司的所有信用记录。因此，你应该定时检查一下你的CTOS信用评分，以尽早发现任何错漏或问题并在第一时间解决。
在马来西亚，我可以借到多少房贷？
想知道自己可以获得多少贷款？你只需要会计算自己的偿债比率（英文: Debt Service Ratio，简称DSR），就可以大略计算得到了。
银行会通过DSR来衡量你是否具备良好的借贷能力。DSR的计算方式如下：
DSR = 每月需要偿还的债务和贷款 ÷ 每月净收入 × 100
假设你的每月贷款和债务总额为RM2,300，而你的净收入在扣除了EPF、SOCSO和所得税后是RM3,500，那你的DSR就是：RM2300 ÷ RM3500 = 0.657或65.7％ 。
不同的银行对贷款者的DSR有着不同的要求。一般来说，如果你的DSR超过了70％，银行会认为你所背负过多的债务，可能无法准时每个月还款，所以就不太愿意批准你的贷款申请。
2）马来西亚的贷款申请过程是怎样的？
基本上, 你已经掌握了在大马申请贷款买房的基本知识，也了解信用记录对这个过程的重要，并且大致知道自己可以跟银行申请到多少的贷款金额。
接下来，你就可以选择银行来提交贷款申请了。
在马来西亚申请房屋贷款时，哪一家银行最好？
相信每一个人去到任何一家银行询问申请贷款事宜时，都想要当场就可以获得自己想要知道的贷款金额和利息等资讯，但这几乎是不可能的。因为对于银行而言，每一名贷款者的情况都不一样，所以他们无法立即给予答复。
在申请贷款时，你首先应该选择适合自己的贷款类型，然后再以此来选择银行。
而“最好的”贷款是非常主观的，你更应该留意的是贷款利息、配套和其他条款和条件。
同时，房屋贷款是一项长期的财务负担，因此你需要选择一家能够为你在长期提供更好的服务和建议的银行。
我们建议你一定要货比三家，亲自去了解不同的贷款配套方案。你可以与不同银行的贷款专员进行约谈，从中寻找一个让你经验丰富且愿意花时间了解你财务需求的负责人。
然后，在这名贷款专员的协助下，你可以确定自己所需的贷款类型和配套，并提交申请贷款的文件。
在大马申请房屋贷款需要什么文件？
在马来西亚申请房屋贷款时，有一些文件是需要你提前准备的，如：
- 房地产订购表格（booking form）
- 身份证或护照副本
- 最少3到6个月的工资单
- 银行和EPF对账单
- 个人所得税收据
3）提交贷款申请后，接下来会怎样？
这个阶段的你一定满是期待, 也许也会不知所措。在提交贷款申请后, 你只需要耐心等待银行的审批结果。
如果你得到的结果是贷款已获批准，这意味着你很快就可以购买到自己喜欢的房地产了。
如果我的房屋贷款被拒绝了怎么办？
房屋贷款申请被拒绝其实是一件很普遍的事情，这可能是你的DSR超过了银行要求的水平，也有可能是你的申请文件出了点问题。
如果你的申请被银行reject了，你可能需要推迟3到6个月才能做出新的申请。
如果你想增加房屋贷款申请的成功率，你可以使用我们的房屋贷款计算器和LoanCare，来查看自己是否能够从马来西亚的17家银行中获得房贷。
我应该提早还清房贷吗？
一些贷款者会采取更积极的方式去尽快还清贷款，毕竟对一些人来说“无债一身轻”更为重要。
虽然这个想法和做法都很好，但这也许并不是最佳的财务决策。
这是因为，如果你在银行设定的贷款锁定期（lock-in-period）内，把房贷还清的话，你就会面临金钱罚款。
那么，什么时候才是提早还清房贷的好时机呢？当你确定这样做可以帮你节省贷款利息的时候，也许才是一个好时机。
如何提前还清房屋贷款？
以下有几种方法可以让你提前还清房屋贷款：
- 通过再融资（refinance）获得一个偿还期限较短的新贷款
- 在偿还房贷的时候支付额外的金额
- 一次性偿还大笔供款
以上每种方式都各有优点和缺点，因此，你应该仔细了解与衡量自己是否应该提早还清房屋贷款。
4）如何提高获得房屋贷款的机会？
在你开始你的房屋贷款申请之前，你可以通过以下的一些技巧，来提高申请房贷的成功率。
申请联名房屋贷款
用联名贷款（joint loan）的方式买房，就有机会获得更高的贷款额度，这代表你可以有更多的房屋选择。
你可以与两个或两个以上的人一起来做这件事，但要留意的是，所有联名贷款者的年龄，在申请房屋贷款时都必须在18至60岁之间。
在还未决定是否要联名贷款前，你可以阅读这篇文章再做决定：联名贷款所需知道的注意事项。
外国人可以在马来西亚申请房屋贷款吗？
马来西亚是深受许多人喜爱的国家之一，有很多外国人想移居大马和在这里购买房地产。
事实上，外国人是可以在马来西亚购买房地产的，但前提是必须符合一些条件。
比如在房价方面，马来西亚的各个州属或者地区都为外国人设定了一个最低购买价格，比如吉隆坡Kuala Lumpur的外国人买房门槛就是RM100万。
这是大马政府采取的一项措施，以避免那些为本地人兴建的廉宜房地产遭到外国人抢购。在位于市区的滞销房地产方面，这些房子的外国人购买最低价格则定为RM600,000。
对外国人来说，在马来西亚获得贷款的难易程度，取决于你的个人情况。许多外国人都是通过马来西亚我的第二家园计划（英文: Malaysia My Second Home，简称MM2H）来到马来西亚。
如果你是一名成功通过这项计划移居大马和在此购买房子的外国人，那么你在申请贷款方面应该不会有多大的问题。
至于没有参于MM2H计划的外国人，他们能否从马来西亚银行获得贷款，将取决于本身想要购买的房地产类型、当前的财务状况以及收入证明。
为了让你更加轻松面对申请贷款过程，建议你在买房和申请贷款时，寻求经验丰富的房地产经纪（property agent）和银行贷款专员的协助。 他们能够为你提供实用的建议，并增加你获得贷款的机会。