马来西亚国家银行在（BNM）2022年5月11日宣布把隔夜政策利率（OPR）调高25个基点（bps）至2％，让我们来看看这会如何影响你的房屋贷款。
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This article was translated from BNM reduces OPR to 2% due to Covid-19 – How will it affect your home loan? by Sueki Khaw.
隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，简称OPR）是由我们的中央银行：马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，简称BNM）所设定的一种利率，用来作为银行和银行之间隔日借贷的参考利息。
一般上，OPR越低，贷款的利息也会越低，反之亦然。因此，当OPR被调低的时候，就可以刺激借款活动和鼓励消费者支出，进而刺激国家经济。
而OPR被调高会促使银行利息提高，从而导致房屋买家和商家的借贷成本增加。
马来西亚国家银行为什么在2020年调低OPR，然后在2022年把它调高？
在马来西亚国家银行升息到2%之前，OPR从2020年就一直保持在1.75%的历史新低水平。在2020年时，BNM把OPR从3%调低到1.75%。
根据大马国家银行官网的数据，当时的1.75%利率水平是自2004年以来的创纪录新低。
- BNM在2020年1月22日意外宣布把OPR从3%调低到2.75%，减少了25个基点，并说明“这次的调整是一个预防措施，确保经济可以在物价稳定的情况下继续好转”。
- 在2020年3月3日，BNM再次宣布降息25个基点至2.5％。
- 在短短的两个月后的2020年5月5日，OPR进一步被调低至2％，以在Covid-19期间的贷款活动。
- 在2020年7月7日，OPR再度被调低了25个基点，到达1.75%的新低，这也显示了Covid-19对马来西亚经济的冲击是多么的严重。
- BNM在2022年5月11日宣布升息，把OPR从1.75%提高到2%，增加了25个基点，并说明“全球经济解封和就业市场情况改善，持续为经济活动的复苏带来助力”。
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OPR对马来西亚的房屋贷款有何影响？
在房屋贷款方面，OPR的升跌会直接影响银行的基准利率（Base Rate，简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）和标准基准利率（英文Standardise Base Rate，简称SBR），促使BR、BLR和SBR同样随着OPR上升或下跌。
马来西亚国家银行降息带来的2个影响：
如果OPR被调低，银行贷款的利息也会跟着降低，所以房屋买家想要申请的房屋贷款将变得更“便宜”。
当OPR在2019年5月降低25个基点至3％后，市场似乎立即受到激励，因为根据财政部的说法，2019年5月份的贷款批准增加了13％。
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这是因为，OPR的下调会促使那些采用浮动利率机制的房屋贷款的实际利率（effective lending rate，简称ELR）下调。
换句话说，正在偿还贷款的人们可以享有以下的好处：
1）每个月的分期付款减少。当BR、BLR或SBR被调低时，银行也会调整每个月的供款数额。在新的供款数额生效的至少7天之前，银行必须发出通知函以告知受影响的客户。
2）贷款的偿还期限变短（假设每月分期付款金额维持不变）。虽然在贷款的利息被调低后，银行会自动帮客户调整每个月的供款数额，但有些银行会给予其客户维持相同供款的选项，让他们可以更快把贷款供完。
值得注意的是，如果你申请到的是一笔定期贷款，那么你的贷款利息一般不会受到影响。
马来西亚国家银行升息带来的2个影响：
不过，一旦BNM升息，银行贷款的利息就会增加，导致消费者的借贷成本增加。
简单来说，OPR被调高会带来以下2个影响：
1）每个月的分期付款增加。OPR被调高后，银行会通过增加利息的方式，把更高的借贷成本转嫁给消费者，这一般会促使你每个月的分期付款数额增加。
2）贷款的偿还期限变长（假设每月分期付款金额维持不变）。如果你选择把每个月供期的数额维持在之前的低水平，那么你的偿还期限会变长。
马来西亚银行的新贷款利率是多少？
OPR在2020年7月被调低到1.75%后，马来西亚各大银行都已经把BR和BLR相应调低，当中包括马来亚银行（Maybank）、大众银行（Public Bank）、兴业银行（RHB Bank）、联昌银行（CIMB）和华侨银行（OCBC Bank）。
但鉴于近期大马国行升息的举措，相信国内银行会在未来数周也把BR和BLR调高25个基点。
| 银行 | BR | BLR | 参考实际利息 |
|---|---|---|---|
| Public Bank | 2.27% | 5.47% | 3.10% |
| CIMB | 2.75% | 5.60% | 3.50% |
| Maybank | 1.75% | 5.40% | 3.25% |
| RHB Bank | 2.50% | 5.45% | 3.50% |
| OCBC Bank | 2.58% | 5.51% | 3.45% |
*资料截至2020年8月6日
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除了BR和BLR之外，银行的利息赚幅也同样重要。通常这个利息赚幅都是固定的。
以BR为例，只要把银行的BR跟利息赚幅相加，就可以计算出实际贷款利息。
例如：3.5%（BR）+ 1.3%（利息赚幅）= 4.8%（实际贷款利息）
*自2015年1月2日起，基准利率（BR）取代了基准贷款利率（BLR）。 此更改有几个原因 ：首先，BLR缺乏透明度，这使得消费者难以做出明智的决定。相比之下，BR系统迫使所有银行公开其利息赚幅，同时鼓励银行之间的良性竞争，最终让消费者受益。
银行的BR或BLR是不能讨价还价的，但你可以根据银行的利息赚幅进行协商，争取最低的利息。你的谈判和协商能力是争取到最低利息的关键，但这也取决于你个人的借贷风险级别。
如果银行将你归类为高风险类别（比如信用状况不好、收入不够高或就业记录不够稳定），这时你的贷款能够获得批准已经是谢天谢地了，更不用说是想要跟银行争取更低的利息。
如果你是属于中等风险的借贷人，或许还可以尝试争取。
如果你是一个低风险级别的借贷人，而且自己的信用记录非常良好，你就有很有机会可以要求到较低的贷款利率。为什么？因为银行宁可给你优惠，也不愿让其他竞争对手把你这种好的客户给抢掉。
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无论你是低、中还是高风险借贷人，想要顺利取得贷款和更低的利息，完全取决于你是否有进行理财规划。适当的理财将能够降低你的借贷风险，从而为你提供更多的谈判能力。
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