马来西亚国家银行升息!OPR调高到2%对你房屋贷款的影响

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马来西亚国家银行在(BNM)2022年5月11日宣布把隔夜政策利率(OPR)调高25个基点(bps)至2%,让我们来看看这会如何影响你的房屋贷款。

© SOPA Images / Contributor | Getty Images

This article was translated from BNM reduces OPR to 2% due to Covid-19 – How will it affect your home loan?  by Sueki Khaw.

隔夜政策利率(Overnight Policy Rate,简称OPR)是由我们的中央银行:马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)所设定的一种利率,用来作为银行和银行之间隔日借贷的参考利息。

一般上,OPR越低,贷款的利息也会越低,反之亦然。因此,当OPR被调低的时候,就可以刺激借款活动和鼓励消费者支出,进而刺激国家经济。

而OPR被调高会促使银行利息提高,从而导致房屋买家和商家的借贷成本增加。

马来西亚国家银行为什么在2020年调低OPR,然后在2022年把它调高?

在马来西亚国家银行升息到2%之前,OPR从2020年就一直保持在1.75%的历史新低水平。在2020年时,BNM把OPR从3%调低到1.75%。

根据大马国家银行官网的数据,当时的1.75%利率水平是自2004年以来的创纪录新低。

  1. BNM在2020年1月22日意外宣布把OPR从3%调低到2.75%,减少了25个基点,并说明“这次的调整是一个预防措施,确保经济可以在物价稳定的情况下继续好转”。
  2. 在2020年3月3日,BNM再次宣布降息25个基点至2.5%。
  3. 在短短的两个月后的2020年5月5日,OPR进一步被调低至2%,以在Covid-19期间的贷款活动。
  4. 在2020年7月7日,OPR再度被调低了25个基点,到达1.75%的新低,这也显示了Covid-19对马来西亚经济的冲击是多么的严重。
  5. BNM在2022年5月11日宣布升息,把OPR从1.75%提高到2%,增加了25个基点,并说明“全球经济解封和就业市场情况改善,持续为经济活动的复苏带来助力”。

© tradingeconomics

OPR对马来西亚的房屋贷款有何影响?

在房屋贷款方面,OPR的升跌会直接影响银行的基准利率(Base Rate,简称BR)、基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR)和标准基准利率(英文Standardise Base Rate,简称SBR),促使BR、BLR和SBR同样随着OPR上升或下跌。

马来西亚国家银行降息带来的2个影响:

如果OPR被调低,银行贷款的利息也会跟着降低,所以房屋买家想要申请的房屋贷款将变得更“便宜”。

当OPR在2019年5月降低25个基点至3%后,市场似乎立即受到激励,因为根据财政部的说法,2019年5月份的贷款批准增加了13%。

loan-malaysia-bnm

Ekachai Wongsakul | 123rf

这是因为,OPR的下调会促使那些采用浮动利率机制的房屋贷款的实际利率(effective lending rate,简称ELR)下调。

换句话说,正在偿还贷款的人们可以享有以下的好处:

1)每个月的分期付款减少。BR、BLR或SBR被调低时,银行也会调整每个月的供款数额。在新的供款数额生效的至少7天之前,银行必须发出通知函以告知受影响的客户。

2)贷款的偿还期限变短(假设每月分期付款金额维持不变)。虽然在贷款的利息被调低后,银行会自动帮客户调整每个月的供款数额,但有些银行会给予其客户维持相同供款的选项,让他们可以更快把贷款供完。

值得注意的是,如果你申请到的是一笔定期贷款,那么你的贷款利息一般不会受到影响。

马来西亚国家银行升息带来的2个影响:

不过,一旦BNM升息,银行贷款的利息就会增加,导致消费者的借贷成本增加。

简单来说,OPR被调高会带来以下2个影响:

1)每个月的分期付款增加。OPR被调高后,银行会通过增加利息的方式,把更高的借贷成本转嫁给消费者,这一般会促使你每个月的分期付款数额增加。

2)贷款的偿还期限变长(假设每月分期付款金额维持不变)。如果你选择把每个月供期的数额维持在之前的低水平,那么你的偿还期限会变长。

马来西亚银行的新贷款利率是多少?

OPR在2020年7月被调低到1.75%后,马来西亚各大银行都已经把BR和BLR相应调低,当中包括马来亚银行(Maybank)、大众银行(Public Bank)、兴业银行(RHB Bank)、联昌银行(CIMB)和华侨银行(OCBC Bank)。

但鉴于近期大马国行升息的举措,相信国内银行会在未来数周也把BR和BLR调高25个基点。

银行 BR BLR 参考实际利息
Public Bank 2.27% 5.47% 3.10%
CIMB 2.75% 5.60% 3.50%
Maybank 1.75% 5.40% 3.25%
RHB Bank 2.50% 5.45% 3.50%
OCBC Bank 2.58% 5.51% 3.45%

*资料截至2020年8月6日

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除了BR和BLR之外,银行的利息赚幅也同样重要。通常这个利息赚幅都是固定的。

以BR为例,只要把银行的BR跟利息赚幅相加,就可以计算出实际贷款利息。

例如:3.5%(BR)+ 1.3%(利息赚幅)= 4.8%(实际贷款利息)

Base-Rate-Base-Lending-rate

*自2015年1月2日起,基准利率(BR)取代了基准贷款利率(BLR)。 此更改有几个原因 :首先,BLR缺乏透明度,这使得消费者难以做出明智的决定。相比之下,BR系统迫使所有银行公开其利息赚幅,同时鼓励银行之间的良性竞争,最终让消费者受益。

银行的BR或BLR是不能讨价还价的,但你可以根据银行的利息赚幅进行协商,争取最低的利息。你的谈判和协商能力是争取到最低利息的关键,但这也取决于你个人的借贷风险级别。

如果银行将你归类为高风险类别(比如信用状况不好、收入不够高或就业记录不够稳定),这时你的贷款能够获得批准已经是谢天谢地了,更不用说是想要跟银行争取更低的利息。

如果你是属于中等风险的借贷人,或许还可以尝试争取。

如果你是一个低风险级别的借贷人,而且自己的信用记录非常良好,你就有很有机会可以要求到较低的贷款利率。为什么?因为银行宁可给你优惠,也不愿让其他竞争对手把你这种好的客户给抢掉。

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无论你是低、中还是高风险借贷人,想要顺利取得贷款和更低的利息,完全取决于你是否有进行理财规划。适当的理财将能够降低你的借贷风险,从而为你提供更多的谈判能力。

如果你有卖房的打算,可阅读这篇文章:在马来西亚出售房屋需要多长时间?


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