马来西亚进行房地产估价的3个简易方法

您是否想在马来西亚购买或出售房屋，但发现很难确定房产的要价或售价（英文asking price或selling price)？不要担心，我们在此为你准备了关于大马房地产估价（property valuation）的全面指南供你参考。

此文章的原文为 Property Valuation In Malaysia: What homebuyers and sellers need to know并由Jodie Tan Siew Ling所翻译。

当消费者在购买或者出售房地产之前，最常面临的问题之一就是不知该如何去确定房地产的出售价格（英文asking price或selling price)。

若无法在事先确定好价钱，会让他们在购买房地产时面临超出预算，或者在卖房时以过低的价格出售房地产的隐忧，而导致他们无法在买卖房地产的过程中做出明智的决定。

要在马来西亚查明房地产的价值绝非易事，尤其是对首购族来说，相信很多人都不知道该怎么查询。

对此，我们的这篇文章将为你介绍房地产估价的基础知识、重要性以及如何免费进行房地产估价。

房地产估价Property Valuation是什么？

房地产估价（property valuation）也称为产业估值，是一个由独立和中立的专业人士根据房地产的地理位置、状况和其他各种因素，来确定有关房地产的现行价值的过程。

在马来西亚，property valuation是由那些在马来西亚估价师、估值师、房地产经纪和物业经理局（英文：Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers，简称BOVAEP, 马来文：Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta，简称LPPEH）底下注册的估价师（valuer) 所进行的。

这些专业人士是在1986年估价师、估值师、房地产经纪和物业管理规则 (Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Rules of 1986) 底下，被赋予为产业估值的权力。

这些专业人士编制的房地产估价报告 (property valuation report) 可用于法律事务的，即可以在法庭上使用。

你什么时候需要为房屋估价？

以下是在马来西亚需要对房地产进行估值的3种常见情况：

1）购买二手房地产的时候

当你计划在二手房屋市场 (secondary market) 购买二手房地产 (subsale property) ，并打算向银行申请房屋贷款 (housing loan) 作为购买房地产的资金时，银行将会对该房地产进行产业估价。

打个比如：假设你想要以RM500,000令吉的价格购买一间房子，如今已签署了买卖合同（Sale and Purchase Agreement, 简称SPA），然后正在向银行提出房屋贷款申请。

这时候，银行将会委派房地产估价师对你的房地产进行估价，并为此准备一份估价报告。

虽然银行是你的贷款提供方，但是他们没有权利对你的房地产进行专业估值。因此，银行会聘请专业的valuer来对你的房地产进行估价。

假设valuer的property valuation report指出你的房子的价值只有RM480,000令吉，而不是SPA里所列明的RM500,000令吉买价，这时你只能根据报告中所评估的价值，申请90%的贷款率 (margin of finance)，即是RM480,000令吉的90%。

2）进行房屋贷款再融资的时候

如果你打算为你的房子进行再融资 (refinancing) ，这也需要进行房地产估价。

一般上，屋主会趁着房子在升值之后进行再融资，以获取额外的现金。也有一部分的业主是想利用较低的利率来进行refinancing，这样就可以节省贷款利息或减短贷款期限。

3）出售房产的时候

如果你正在考虑出售你的房地产，或者有人主动跟你报价购买时，你这时就可以考虑自费进行property valuation。

这个对自己的房屋进行估价的动作，会对你带来很大的帮助，因为你能通过估价了解到房子目前的市场价值，进而可以避免用低于市场价值的售价卖给买家。

大马房地产估价师是做什么的？

简而言之，房地产估价师可以为正在考虑购买或出售房地产的个人和企业提供建议，并在完成房地产估值后提供一份property valuation report。

这个过程是为了帮助买卖双方确定有关房地产的当前市场价值 (market value)。这些专业人士也被银行聘用，协助银行确定房屋贷款或再融资的批准金额是否符合当前的房地产market value。

在马来西亚，property valuer通常会使用“比较法”（comparison method）来评估房屋的市场价值。

值得注意的是，他们会使用大马政府的房地产估价及服务局（Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta，简称JPPH） 的房地产成交价格记录，来作为估价的比较基础。

同时，valuer也会根据房子的状况和其他因素来衡量其市场价值，包括四周的便利设施和房屋装修（renovation）。所以，即使位于同一个地点，房子的价值也不一定相同。

马来西亚的房地产估价费用

根据1986年估价师、估值师和房地产经纪和物业管理规则的第7附表 (Seventh Schedule of the Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Rules of 1986)，以下是持牌房地产估价师的收费标准。

一般上，这些房屋估价费用（property valuation fee）通常是由房屋买家承担的。

马来西亚房地产估价费用表

房屋估价费用	费率（根据房价计算）
首RM100,000令吉	0.25%
接下来的RM200万令吉	0.2%
接下来的RM700万令吉	0.167%
接下来的RM1500万令吉	0.125%
接下来的RM5000万令吉	0.10%
接下来的RM2亿令吉	0.067%
接下来的RM5亿令吉	0.05%
RM5亿令吉和以上	0.04%

你可以使用这个免费估值费用计算器（valuation fee calculator）来计算你所需要支付给valuer的valuation fee金额。你只需要将房地产的市场价格输入到这个计算器，就可以得出房子的估价费用。

在马来西亚，所有持有执照的房地产估价师都必须向LPPEH注册。你可以在LPPEH官方网站查询房地产估价公司是否为一家持有执照的合法房屋估价公司。

浏览房屋出售楼盘

6种马来西亚房地产估价方法

当valuer进行property valuation时，他们会考虑各种因素，包括地理位置、房地产的年龄、建筑面积大小、保养状况、房子户型和便利设施等。

他们也会调查附近类似房地产的房屋估价，并把当前的市场状况（即房产市场是热销还是低迷）纳入考量。

在马来西亚的房产估价方法有6种，当中有几个方法是通常用于residential property的估价的。

1）比较估价法（Comparison Method）

Comparison method也被称为市场数据法和销售比较法，这是大马最广泛使用的valuation方法之一，经常被用来对不同房地产进行估值，包括住宅、商店、办公室和工业房产。

这个评估方法，是将有关房地产与同一地区或附近具有相似状况、面积大小和特点的其他房屋进行比较，以确定一个中位价 (median price) 或合理的价格范围。

鉴于每个房地产都是独一无二的，所以在估值时应该尽可能把更多特点和因素纳入评估，包括房间和浴室的数量以及房地产最后一次转手的时间等。

2）残值估价法（Residual Method）

残差估值法也称剩余估值法。这通常是房地产发展商在空地兴建建筑物或重建现有房屋的时候，所采用的一种估值方法。

在这种估值方法之下，发展商看重的是房产项目的发展总值（Gross Development Value，简称GDV)。

GDV的计算方法是：土地价格（land price） + 建筑成本（building costs） + 相关费用 + 发展商的净利润

简单地说，GDV代表的是项目在兴建完毕和出售时的价值，这个数字能让发展商了解到他们应该在土地和建筑成本上花费多少钱，才能使这笔投资有利可图。

简而言之，剩余估价法能使发展商在进行一项开发项目时，应该如何调整成本和获得令人满意的利润。

3）利润估价法（Profit Method）

这种估价方法通常用来评估商店、酒吧、酒店和餐馆等商业地产的市场价值。同时，那些缺少租赁和销售成交记录而无法进行比较的房地产，也会使用这种方法。

这种方法着重于房地产所能带来的总利润 (gross profit) 和净利润 (net profit)。

Gross profit就是以总收入减去购买成本，而net profit则是用总利润减去营运费用，其中包括经营有关商业地产所需的一切费用。

这个方法需要通过企业的已审计账簿来进行计算，因为这些经过审计后的账目有助投资者确定这个商业地产在收购之后是否有利可图。

4）投资估价法（Investment Method）

投资估价法也称为收益法，它是通过评估产业的持续收入，来找出其潜在的投资回报率（Return on Investment，简称ROI)。这种方法特别适合用来评估那些买来出租的房地产，或特定类型的商业地产。

投资估值法会对房地产的市场租金与其资本回报率（capitalisation rate）进行比较。

资本回报率指的是房产每年能产生的租金收入，与本身当时的市场价值之间的比率，也就是把房地产一整年的净收入除以其物业价值。

例如，一个价值RM50万令吉的房屋每年可获得的RM5万令吉的净租金收入，因此，其资本回报率为10%。

相关文章：马来西亚卖房的8个步骤：给屋主的简易指南

5）成本计算估价法（Costing Method）

对于那些已建成但几乎没有出售记录的房产，比如宗教场所、政府机构、学校和医院，成本计算估价法就是最佳的估值方法。

值得注意的是，这估价种方法不适用于商业和住宅产业。

在这种property valuation方法会根据房地产的整体建设成本，然后结合土地的市场价值，来计算有关房地产的价格。

简而言之，这类房地产的买家不应花费超过建筑和土地成本的价格，来购买有关房屋。

6）成本估价法（Contractors’  Method）

成本估价法又称为重置成本估价法。这种方法有点类似于成本计算法，它通常被用于评估那些独特的商业地房产、改变产业用途的产业或很少在市场上出现的房地产。

这方面的例子包括：具有历史意义的建筑物、地标性的房产或被改造成住宅项目的办公大楼等。

这种也被称为加和法（summation method）的估价方法，会把房地产的所处的土地价格加上其建筑成本，以计算出该房产的市场价值。同时，这个方法也会按一定比例，减去建筑物的折旧金额。

影响房地产估价或市场价值的4个因素

如上所述，有执照的valuer会通过特定因素来评估房地产的市场价值。在他们考量的这些因素中，以下4个因素会对你的房地产价值起到最直接的影响：

1）地点

地点被认为是影响房地产价值的最重要条件，我们很常听到的房地产行业黄金法则“地点、地点、地点”（Location, Location, Location）正好验证了这一点。

直接一点来说，位于市中心等优越地点的住宅房屋，相对来说是更抢手的，而且屋价往往来得更贵。打个比如：在马来西亚，靠近吉隆坡Kuala Lumpur市中心的landed住宅产业，一般会比郊区房子的价格更高。

购房者一般会避免在不理想的地方置业，比如靠近垃圾场、污水处理厂或墓地的房子。此外，有些人也会避开那些面向T型路口的房子，这是因为他们认为这些地方发生交通事故的风险较高。

同样，基于温度的问题，有些面向东面或西面的住宅的价值会较低。

2）靠近便利设施和主要道路

靠近主要公路和轻快铁（LRT）及捷运（MRT）等公共交通工具的房屋，通常会比那些距离这些公共设施较远的房子来得昂贵。

同时，靠近知名医院、名校、购物中心、餐厅和银行等的房子也是如此。

这是因为，许多住在大城市的居民都不希望在上下班或购买必需品时，需要花很长时间在路上。

3）房产的年龄和保养状况

随着房屋的老化，其市场价值往往会随之贬值，因为老房子需要的维修花费更高，而且更难保养和维护。

所以，比起一间老旧且疏于保养的房屋，一间长期获得良好维护的房屋可能会获得更好的市场价值。

专家指出，房地产valuer认为适当的装修工程可以改善房屋的宜居程度和美感，比如进行合法的扩建和安装新地板、铁花、内置的厨房橱柜和衣柜、石膏天花板、警报系统和自动门系统等等。

4）房屋的建筑品质

一间结构良好的房屋，是需要通过出色的施工品质和高质量的建筑材料才能建造出来的。

所以，施工品质与建材绝对是非常重要的，因为这样才可以确保房屋结构能经得起时间的考验。

一间拥有良好建筑品质的房地产的定义，就是该房屋拥有坚固的地基、状况良好的屋顶、一流的排水系统以及耐用的骨架结构。

比如，在Taman Tun Dr Ismail（TTDI）和Bangsar这两个住宅地区，即使有些排屋已经有几十年历史，但基于这些屋子良好的建筑质量，它们还是备受市场追捧。

目前，这两个地方的很多房子的售价都达到RM150万令吉，有的甚至RM200万令吉以上。

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如何进行尽职调查以确定公平的要价/售价？

以下是很多马来西亚购房者用来找出一间房地产market value的3种方法。

1）询问银行贷款专员

这是获得房地产估价报告最简单直接的方法之一。当你向银行申请房屋贷款以购买二手房屋时，银行会聘请估价师对你所要购买的房地产进行估价，然后提供一份估价报告给银行。

然而，这个估价过程与报告不是免费的，而且也是一个比较耗时的事情。

若你只是想要大略知道房地产的市场价格，以确定房价是否在你的购房预算内，那么这个方法就不太行得通。

2）使用brickz.my查询

brickz.my是一个根据房地产估价及服务局JPPH的官方数据，统整了大马二手房屋成交数据的网站，这是一个很多房地产投资者的首选网站。

虽然在通过这个网站查询房产价值的过程中，使用者必须自行查找资料和进行比较等，但整个过程会比通过银行查询来得快速和方便。

以下是使用brickz.my查询房地产价值的3个步骤：

第1步：浏览www.brickz.my

第2步：输入你想要查找的房地产资料

在搜索栏中输入房地产的信息，如楼盘或发展项目的名称和地址。之后，在搜索栏所显示的项目名称当中，选择正确的房产项目。

但值得注意的是，有些新开发的发展项目（new launch property）的数据可能还没有记录到该网站的数据库中。

第3步：查找房子的中位价

找到有关的房产项目后，网站将显示该项目的最低、平均和最高每平方尺价格。你可以通过这些价格来确定房地产的价格水平，方式如下：

每平方尺价格 x 房屋单位的建筑面积 = 建议售价

你也可以在买房的过程中，使用这个方法来查询房子的market value，然后向卖家争取更理想的购买价格。

如果你想更仔细地进行查询，你可以使用比较估价法来找出房子的中位价和最高及最低价格。

你可以通过网站显示的最新成交记录，找出至少5个类似的单位（如面积大小相似的房屋）的最新成交价格，然后从中算出这类房屋的价格中位数和价格范围。

相关文章：如何在马来西亚投资和出租房地产？

3）使用iProperty的Transactions Section 查询

除此之外，你也可以通过iProperty网站的Transactions Section直接查找。

Transactions Section汇整了马来西亚二手房屋、商业地产、工业产业和农业地等房地产在过去12个月的成交数据，而且这些数据是相当准确的，因为这都是由brickz.my提供的数据。

以下是使用Transactions Section查询房产价值的步骤：

第1步：浏览iProperty的Transactions Section

第2步：输入想要查找的房地产资料

首先，选择房地产的类别，比如住宅（residential）、商业（commercial）、工业（industrial）、土地（land）和农业（agriculture）。

然后，你可以输入房地产所处的地点，比如州、城市或城镇，也可以直接输入产业项目或建筑物的名称。之后，网站会显示出符合搜索条件的房地产以及它们的价格资讯。

第3步：找出符合你要求的房地产

除此之外，iProperty的Transactions Section提供了一个很酷的功能，就是让使用者在查询了一个地区或者楼盘的成交数据后，可以按照自己的要求和预算搜索理想的房子。

有了这个功能，你就可以轻松和准确地找出符合你预算的房屋。

了解房产的要价/售价的重要性

无论是要购买房地产或出售房地产，很多人第一个面对的问题就是无法准确地找出房地产的市场价值。

而且，没有买家愿意在买房时买贵了，也没有卖家愿意用太便宜的价格把房子卖出去。

以下是了解房屋市场价值的4个好处：

1. 当你知道房地产价值后，你就可以在找房子时排除那些价格太高或卖家要价超出当前市场价值的房子。
2. 一名了解产业的市场价值的卖家，可以很有“底气”地拒绝那些低于市价的报价，并且很容易地判定哪一些报价是合理的，也能更好地协商出一个合理的售价。
3. 购房者可以很容易地计算出他们需要从银行贷款的金额，以及他们以后每个月需要支付的分期付款。换句话说，了解房地产的市场价值有助潜在买家衡量自己是否能负担得起该房地产。
4. 最后，了解房地产的市场价值可以方便购房者做出买房预算，因为他们能准确地计算出买房头期 (downpayment)、房地产估值费 (property valuation fee) ，以及贷款合同 (loan agreement) 和买卖合同（Sale and Purchase Agreement, 简称SPA）的律师费和印花税 (stamp duty)等费用。