转权登记和抵押登记：所有购房者需要知道的一切

这两份文件对物业所有权的转让过程非常重要。我们将看看转权登记和抵押登记的区别，以及当中所涉及的费用和流程有哪些。

This article was translated from Perfection of Transfer and Perfection of Charge: Everything property buyers need to know by Sueki Khaw.

购买第一套房子当中涉及的许多步骤，可能是一个繁琐的过程。在这篇文章中，我们将探讨购房者在签署销售和买卖协议（SPA）后会遇到的两个文件 – 转权登记（Perfection of Transfer – POT）和抵押登记（Perfection of Charge – POC）。

转权是将所有权从发展商的名下转移到你作为业主名下的一个必备过程，而抵押登记则是将房产所有权抵押给银行。要全面了解整个买房过程中涉及的相关文件，请阅读这份在马来西亚买房时所需的法律文件清单。

1. 什么是转权登记（POT）？

POT是一个在房产购买者名下注册房产所有权的过程。在土地局尚未为该房产签发个别地契或分层地契的情况下，这份文件就是必须的。这种情况通常发生在新推出的房产或从房产发展商处购买的第一手单位。

在开发土地房屋或高层建筑的建设过程中，由于发展商持有该地块的所有权，整个房地产项目将在一个总地契下。然后，这块土地将被分割为各自的建筑屋或地块。

这意味着整个发展项目在还未分割为个人份额之前，仍属于一个大计划。发展商需要代表购房者向土地局提交申请，为业主申请分层地契或个别地契。一旦获得土地局的批准，每个房产都将拥有其个人或分层地契。这将废除之前的总地契，并允许购房者在产权上登记他们的名字。为了更深入了解，请阅读总地契、个别地契和分层地契之间的区别。

为什么转权登记如此重要？

如果你的名字未登记在产权上，土地局将不承认你就是财产的所有者。根据1965年国家土地法，你也不会被视为注册业主，即不能行使注册业主的所有权利。

• 出售你的房产将会是一个漫长的过程 — 你必须要求发展商将房产权转让给新买家。
• 在执行转让备忘录或MOT（向银行申请房屋贷款时），你可能需要承担额外的费用，因为POT被用作向银行贷款的抵押工具。
• 如果没有分层地契，公寓、共管公寓和服务式住宅等分层物业的业主将无法发起管理机构（MC）的成立。

2. 转权登记的过程是如何？

第1步：买方支付法律费用、印花税和支出费用。
第2步：买方指定其律师。
第3步：律师向房地产发展商发出授权书，并与发展商联系，提供必要的文件如产权副本和发展商的公司文件。
第4步：律师准备一份MOT（表格14A），由发展商和买方共同签署。
第5步：一旦完成后，发展商将把原始产权证交付给律师，以完成将房产所有权转让给买方的过程。
第六步：律师根据MOT提出争议（裁决？），然后买方根据房产的购买价格向内陆税务局（IRB）支付印花税。
第7步：律师在土地局出示和登记MOT，并完成所有权的转让。

3. 转权登记的费用是如何计算？

转权登记的报价将包括以下内容：

• MOT专业律师费
• 印花税
• 律师的支出费用，如注册费、转让同意书、土地搜查、清算和破产调查、交通和复印费等。

以下是马来西亚的律师费用标准。请注意，这些是人们一般上支付的最高费用，并且享有有折扣。

物业价格等级	律师费用（占房产价格的%）
首RM500,000	1%
接下来的500,000 (RM500,001 – RM 1 million)	0.8%
随着 RM2,000,000 (RM1,000,001 – RM 3 million)	0.7%
接下来的RM2,000,000 (RM3,000,001 – RM 5 million)	0.6%
其后 (> RM 5 million)	0.5%

以下是一个转权登记的计算例子，假设房产的购买价格为RM650,000。

1. 律师的专业费用
转让备忘录= RM1,300

2. 杂费
MOT的印花税= RM8,000

3. 注册费拥
州属的转让注册费 = RM350
转让同意书= RM150

4. 搜索费
土地搜索/CTC产权/ROC搜索= RM80
清盘、破产搜索及ROC = RM20

5. 附带费用
交通、快递等 = RM150
复印、打印、传真、电信等 = RM150
杂费 = RM100

总计= RM10,300

转权登记的所需文件

• 购房者的身份证副本
• 房产证的副本
• SPA副本
• 最新的评估收据
• 退租收据
• 评估收据
• 其他相关文件

说到这：
马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南
2022 年财政预算：Keluarga Malaysia的 4 项主要房地产行业措施

4. POT 与转让备忘录 (MOT) 有何关联？

MOT，或法律上称为14A表格，是每个购房者必须签署的一份重要文件，以便从发展商处获得房产（个别或分层地契）的所有权。

MOT与SPA和房屋贷款文件一同准备和签署。一旦个别或分层地契被签发后，MOT的签署即是确认有意将房产所有权转让给购房者。该文件包含发展商、购房者和土地局的土地所有权的详情。

那么，MOT与转权登记有什么关联？Perfection of Transfer是在房产证颁发之前所需要的一份法律文件。该文件用于建立发展项目的所有权，在建设和施工阶段分发。接着是MOT能让购房者将他/她的名字登记在土地所有权上，这将使他/她能够合法地转让该房产。

5. 什么是抵押登记（POC）？

抵押登记（Perfection of Charge）是一个补充程序，并与转权登记同步进行。这个过程是贷款银行为购房者的贷款提供担保的方式。大多数买家会申请房屋贷款来为他们的购买提供资金，并在20至30年内通过定期偿还贷款来慢慢 “买回 “该房产。

为回报贷款银行提供的房屋贷款，房产证也必须包括银行的名字作为房产的抵押人之一。这就是POC发挥作用的地方—其作为银行贷款的抵押或担保。如果买方未能还款，银行将自动有权出售该房产，以赎回贷款的每月还款额。

如果你想知道哪一方被指定进行POC……你猜对了! 是银行。银行负责确保所有权转让给银行，以作为贷款的安全措施。银行的律师被指定执行转让登记，他将签署一份解除文件或表格16N，以解除银行对产权的抵押。一旦土地局对产权进行登记，购房者必须将原始产权转交给银行，以便银行的律师能够进行相应的处理。

简而言之，转权登记需要从发展商那里获得房产的所有权，而抵押登记则需要将该所有权转让给贷款银行。在这之前，这个过程是通过转让契约（DOA）完成的，这是另一份不同的法律文件，将房产的所有权从一方转移到另一方。在马来西亚申请房屋贷款的业主也需要这份文件。

6. 抵押登记的过程是如何？

第一步：律师准备好抵押文件，如抵押附件和16A表格。
第二步：抵押文件由买方执行并由银行签署。
第3步：完成后，律师需把抵押文件交由IRB盖章。
第四步：买方支付抵押文件的印花税（每份RM10）。
第5步：律师在土地局出示抵押文件，并将抵押文件登记在银行名下。
第6步：买方将收到一份产权副本和一份16A表格副本。

7. 抵押登记的费用是如何计算？

除了印花税之外，抵押登记的报价与转权登记的报价很接近。一般来说，银行负责支付这些费用–这些费用取决于房产购买者和银行的贷款协议之间签署的合约书。至于POC，印花税仅为RM40。

抵押登记所需的文件

• 购房者/借贷人的身份证副本
• 房产证的副本
• 设施协议的副本
• 最新的评估收据
• 退租收据

 8. 关于转权登记和抵押登记的其他重要信息

• 如果你在签署买卖协议（SPA）时已经支付了印花税，那么在完成转权登记手续时，你可以省略这笔钱。购房者在买房时只需支付一次性印花税。以下是马来西亚的最新印花税率。
• 房产的印花税是根据SPA的价格（签署时的价格）而不是根据当前的市场价值来计算。如果你在2018年以RM650,000买了一套房子，而目前的价值是RM750,000，那么应缴付的印花税将基于RM650,000。
• 没有申请房屋贷款的购房者则不需要签署POC。
• 对于POT和POC的执行，买家可以指定使用签署SPA时的同一个律师（如果SPA已经准备好，但分层地契还没有准备好）。在这种情况下，根据2017年律师薪酬令，现有的律师只允许向买方收取其全面律师费用的25%。
• 对于购房者为了专门完成POT而聘请的新律师，在律师薪酬令的规定下，律师可收取的最高费用为强制性律师费用的50%。

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