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大马房屋分租协议Sublet Agreement:你所需知道的一切

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想要把你现在租着的房屋分租出去来减少生活费,或许是想靠分租来赚点钱吗?那你一定要先了解马来西亚的相关法令,确保自己依法而行。

Sublet Agreement In Malaysia – What You Should Know
© gesrey | 123RF

This article was translated from Sublet Agreement In Malaysia – What You Should Know by Ng Ai Fern.

如果你租了一个有几个房间的单位,这些房间现在只是放着你的个人物品甚至都是堆满蜘蛛网,你可以怎么做呢?让房间继续空着,还是租给人?

你可以把空房间租给人,也就是分租(sublet)出去。另外一种方法是把整个单位租出去,也就是说你自己搬出去,然后把整个单位分租给1个或好几个人。

无论是整个单位还是一个房间,当你分租房屋时,本来是租户的你,就成了“房东”,也就是分租的租客(subtenant)的房东。分租可以是长期的,也可以是Airbnb这样短期的出租。

为此,iProperty Malaysia访问了MahWengKwai & Associates的高级合伙人Marilyn Teh,以了解分租(subletting或 subleasing)的相关法律知识。

MahWengKwai & Associates senior associate Marilyn Teh
© MahWengKwai & Associates

英文的tenancy和lease有什么分别呢?Sublet房屋的时候需要获得房东的同意吗?房屋转租协议中应包含哪些内容呢?该协议是否具有法律效力?让我们一起来看看吧!

Tenancy和Lease有什么区别?

根据马来西亚国家土地法典(National Land Code),租期不超过3年的就属于“tenancy“,超过3年的租期就称为”lease“。所以,出租人lessor和租户lessee这些相关名词就是这样而来的。

Lessor就是屋主且把自己的产业租借给他人的出租人,而lessee就是租借该产业的租户。

Sublet和Sublease有什么分别?

Marilyn Teh解释说,sublet包括了sublease和subtenancy(向租户租下房地产)两者的意思在内,但是sublease是专门用来描述将土地或房地产租借给第三方成为subtenant的租赁行为。

如何将你租着的房地产分租或转租出去?

How To Sublet Or Sublease The Property You’ve Rented
© liudmilachernetska | 123RF

在寻找subtenant时应该把对方的背景调查清楚,以避免日后的诸多麻烦。以下是有关寻找和选择分租客的小贴士:

  • 在合法地产经纪property agent的协助下,在iProperty.com.my等房地产网站登广告
  • 在Facebook、Instagram、TikTok、Snapchat等社交媒体等发帖
  • 问问身边的亲戚朋友看看有没有人在找房子
  • 进行背景调查——询问分租租户的工作、财务状况、爱好等,以确保他们的财务状况稳定,也可以看看他们的个性和生活方式和你和其他分租客是否合适
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总地契的产业(Master Title Property)可以转租吗?

Marilyn Teh表示,国家土地法典授权注册的屋主可以全权负责处理其土地或产业。因此,该土地或房产的注册屋主可以把其产业lease给其他人,也可以授权租借者再sublease出去。

租借者可不可以把有关的总地契房地产sublease出去,主要取决于屋主和这名租户之间的lease agreement内的条款。

相关文章:分层地契 vs 总地契 vs 个别地契:了解各别之间的差异

什么是转租备忘录(Memorandum of Sublease)?

What Is The Memorandum of Sublease
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Marilyn Teh表示,根据国家土地法典第340(1)条文,地契上的注册人拥有土地上的确凿权益(the indefeasibility of interest),包括租借、抵押该地产或行使地役权。

因此,所有转租必须向相关土地局提交相关的法律文件instrument以将转租各方的权益登记在案。

如果是租赁lease的话,根据国家土地法典规定,必须提交15A表格,如果是sublease的话,则必须·提交15B表格。

如果有关房产的地契是被抵押中的话,则必须先获得承押人chargee的书面同意,然后才能将法律文件交给土地局进行登记。

租借各方的权益取决于lessor、lessee和sublessee之间所签订的租借合同。

只要了解所需的程序,任何公众人士都可以自己前往土地局登记租借备忘录。但是,最好的方法还是聘请律师为你处理,因为律师更熟悉土地局的程序和相关要求。

你和屋主(Lessor)之间的租约合同允许转租吗?

Tenancy Agreement With Your Landlord (Lessor) What Does It Say
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在你要转租房产或房间之前,一定要检查你的租约合同(tenancy agreement)。有些合同并不允许转租,有些合同却没有这样的限制。所以,这还是要看情况而定。

如果合同内不允许转租的话,房东发现后可以立即终止租约。

但是,有人说转租其实有漏洞,也就是租户可以声称住在该房间内的人是他的表亲或亲戚,房东唯有自己去查证这到底是真的还是假的。

最好的做法是依法进行。如果可以的话,从一开始就与房东商议,有需要的话也可以修改租约合同。如果违反合同的话,房东可以终止合同,你可能会被驱逐还会被罚款。

如果你已经签署了租屋合同,且当中的条款规定你必须征求房东的允许才可以分租,那你可以通过书面的方式询问你的房东是否可以转租该房地产,并获得他的书面同意,以避免以后的任何法律纠纷。

相关文章:作为一名马来西亚的租客,我有哪些权利和义务?

屋主需要签署房屋分租合同吗?

至于屋主是否有需要签署转租合同,Marilyn Teh说这取决于房东(lessor)与你(lessee)之间所签订的租约合同。如果主租约合同(principal lease agreement)内说明你有转租该单位的权利,那么你可以自己与分租户签订转租合同。

“一般上,转租协议是不需要房东签署的。你只需写信通知你的房东你打算转租该单位,并获得房东的书面同意即可。”

Does Your Landlord Need To Sign The Sublease Agreement
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在什么情况下转租是非法的

至于转租会不会违法,Marilyn Teh说这取决于屋主与租借人之间的租约合同。如果租约合同内表明租借人必须事先获得屋主的同意,但是租借人却没有经过屋主的同意就把房屋分租出去,那么这个转租的行为就是违法的。

“此外,如果你是为了进行任何违法的事情而进行sublease,那么这也是违法的。”

如果你违反了租借合同的条款,屋主有权力终止租借合同并要求损失赔偿

一旦违约的话,屋主也将有权力驱逐分租的租户,所有的损失将由你来承担。

相关文章:在大马合法赶走租客的4个步骤

马来西亚的分租合同应包含什么条款?

Sublease Agreement In Malaysia What Should It Include
© snowing | 123RF

在找到了想要分租的租户后,你最好准备一份书面分租合同,以避免任何法律问题。你可以向分租户收取保证金(security deposit),以防租客在没有通知的情况下突然搬走或是破坏屋子。

在转租合同中,确保内容包括一项有关锁定期(lock-in period)的条款。

在准备分租合同的时候,Marilyn Teh说必须确保合同内包含以下条款:

1) 背景(Recitals)

a.出租人(屋主)的详细资料,以及出租人(屋主)和租借人(你)的第一份租借合同的详细资料

b.主要租借合同(principal lease agreement)的详细资料

c.土地或房地产的地契的详细资料

d.土地或房地产的位置(并画出土地或房地产被转租的部分)

2) 租约条款(The Rental Terms)

a. 每月租金

b. 分租的租客所需缴付的保证金

c. 租借的期限(Tenure of the lease)

d. 可续租的期限(Optional period)

e. 租借的用途(Purpose of the lease)

3) Lessee(你)对Sublessee(分租的租客)的承诺

a. 确定lessee有权力将土地或房地产出租给sublessee

b. Lessee 将遵守租借合同内的所有条款和责任

c. Lessee 不会违反principal lease agreement内任何会导致合同被中止的条款

d. Lessee将向土地局提交同意租借的申请(如有需要的话),并向Lessor取得必要的文件以在土地局进行登记。

4) Sublessee(分租的租客)对Lessee(你)的承诺:

a. Sublessee会每月按时交付租金

b. Sublessee将遵守主要租借合同内的条款,不在土地或房地产进行任何不允许、并且会导致lessor终止主要租借合同的活动

5) 终止合约的后果(The Effect of Termination)

a. Lessee违约的后果

b. Sublessee违约的后果

c. 转租合同终止后,将房地产恢复成原状并归还

d. 在转租合同结束或在合法的情况下终止后解除转租

6) 对有关转租进行登记(Registration of Sublease)

Sublessee有义务向土地局登记有关sublease,lessee也有义务征取抵押银行的同意以注册这个sublease。

在sublease合同中也必须附上principal lease agreement。Sublessee(分租的租户)也必需确保lessee(也就是你)附上lessor(屋主)同意转租给sublessee的书面同意书的副本。

马来西亚转租合同的律师费

Legal Fees For a Sublease Agreement In Malaysia
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Marilyn Teh指出,sublet agreement的律师费主要是根据合同内的每月租金而定。根据2017 年律师酬劳修订法令(Solicitors Remuneration (Amendment) Order 2017)的附表二,律师费的计算方式如下:

  • RM10,000令吉:每月租金的50%(最低收费为RM600令吉)
  • 之后的RM90,000令吉:每月租金的20%
  • 超过RM100,000令吉:不超过每月租金的20%,具体费用可商议

马来西亚转租合同的印花税

Stamp Duty For A Sublease Agreement In Malaysia
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Marilyn Teh表示,转租合同的印花税(stamp duty)是根据租借的年度租金来计算的。如果年租金不超过RM2,400令吉,则免收印花税。如果年租金超过RM2,400令吉,则RM250令吉RM4令吉的印花税

如果年租金不是RM250令吉的倍数,有关数额将四舍五入到最接近RM250令吉的数目。

所以说,如果每月租金为RM10,000,土地或房地产的年租金将是RM120,000令吉。

Sublet Agreement印花税的计算方式如下:

(RM120,000 – RM2,400) / 250 x RM4 = RM1,884 令吉(四舍五入进位后的整数).

但是,如果每年的租金都不同的话,印花税将根据每月平均租金来计算。

举例:

出租期限月租
第1到第3年RM10,000令吉
第4年RM15,000令吉
第5年RM20,000令吉

印花税将根据以下方式计算:

平均月租

(RM10,000令吉 x 36 个月) + (RM15,000令吉 x 12个月) + (RM20,000 令吉x 12 months) / 60 个月 = RM13,000 令吉(每月平均)

必须支付的印花税

(RM13,000 x 12 个月) – RM2,400 / 250 x RM4 = RM2,460 (roundup后)

转租合同一旦盖章后就有法律效力。 但是,除非已经在土地局注册,否则这并不代表sublessee具有确凿的权益。

从起草转租合同到盖章通常需要1个月到1个月半的时间,具体情况将根据双方之间的协商,以及马来西亚内陆税收局(LHDN)发出征收印花税通知的速度而定。

住宅房屋和商业地产的Sublet Agreement有什么分别

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如果是住宅房屋的话,各方一般上会签订tenancy agreement.。

如果签订的是lease agreement,那么各方就必须在土地局进行登记,因为要缴付租借备忘录memorandum of lease的注册费用,而这笔费用可能会让人却步。

除此之外,这也会限制lessor在签订lease后要如何处理房地产的自由,同时lessor也必须征取lessee的同意才能决定如何处理该房地产。

有鉴于此,各方通常会选择tenancy agreement,而不是lease agreement。

至于商业房地产,有些人会比较希望签订lease agreement,以确保租客严格遵守租借期限。

相关文章:商业地产 vs 住宅房产:我可以将商业产权转换为住宅产权吗?

转租前必须考虑的4个要点

虽然转租可能会带来丰厚的回酬,但在转租房地产之前必需考虑几个问题,例如有问题的分租租户和房产的维修等。以下是一些关键因素

  1. 房屋有可能受到额外的损坏甚至破坏
  2. 邻居可能会向管理人员或房东投诉房屋的噪音或进出的人数
  3. 如分租的租户没有按时支付租金,你还要代他们还租金
  4. 停车位的问题,尤其是高层公寓住宅

如果你在分租或转借合同方面需要专业的协助,可以咨询MahWengKwai & Associates等律师楼,以保障你的权益。

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