通过了解作为租户的权利，才能成为有能力的租户。 有句格言说到： “信息就是知识，知识就是力量！”。在本文中，我们将会一一为你解释租户的权利和租赁协议的详细信息，以帮助你成为一个有能力的租户。
此文章的原文发表为 What are my rights and obligations as a tenant in Malaysia?, 并由李维宁所翻译。
很多马来西亚人选择租房子，因为在城市里想找一个负担得起又舒适的房子并不是一件容易的事。然而，租房屋并不是没有问题。你可能会与房东产生冲突和纠纷，特别是当你不熟悉自己作为租客的权利时。如果你正在租房或打算成为租户，不妨了解以下几点租户的权利以防备一切后患。
1. 法律对我作为马来西亚租客的权利有何规定？
根据国家土地法，任何三年以下的租凭都被定义为“租赁”(Tenancy)，而这不需要任何的注册。但是如果超过三年，则将其定义为“租契”（Lease），这将需要注册。
目前，大马并没有专门针对租赁协议的立法。虽然备受期待的住宅租赁法（Residential Tenancy Act）正在研究中，但距离实施仍需数年时间。尽管马来西亚没有租赁协议的监管框架，但确实有一些条款来解决与租赁有关的纠纷。以下为相关法律:
- 1950年《合同法》（Contracts Act 1950） –涵盖租赁协议冲突的立法。
- 1956年《民事法法令》 (Civil Law Act 1956) –立法涵盖关于租金纠纷。
- 1951年《遇险法案》 (Distress Act 1951) –关于驱逐事项的立法。
- 1950年《特定救济法令》（Specific Relief Act 1950） –在没有法院命令的情况下，房东不得驱逐房客、更换门锁等。
- 普通法例/判例法–涵盖租赁纠纷的总体框架。
2. 为什么精心编写的租赁协议非常重要？
租赁协议是房东与租户之间的法律合同。它概述了租赁期间各方的责任和义务。它还提供了出租物业的详细描述，包括该房屋内的家具、固定装置和其他设施的清单。
如上所述，马来西亚目前没有具体的法律管制租赁协议。这意味着没有法律规定的“标准”租赁协议。为了确保这份文件没有漏掉任何重要的细节，房东可以聘请律师起草租赁协议。即将成为的租户可以在签署之前咨询他们的律师以查看协议并进行任何更改。然而，想聘请一名律师的价钱可能会非常昂贵。
因此，房东和租客可以在他们之间协商租赁协议的条款。一旦双方接受协议条款后，他们就必须签署租赁协议并受合同条款的约束。
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3. 在租赁协议中，我应该注意什么呢？
作为一名租客，最重要的是签订一份可以保护自己的租凭协议。它需要措辞，并涵盖所有可能会发生的情况。
在基本层面上，租赁协议应包括以下内容：
- 房屋属性详细信息（房屋类型、地址等）
- 租凭期限
- 续租条款
- 租金金额
- 押金金额
- 如何以及何时支付月租
- 房东提供的物品（家具、水电等）
- 房东的责任
- 租客的义务
此外，你还应该注意以下几点：
- 逾期付款的罚款
- 租赁费变更的相关条款和条件
- 修理费是如何计算的
- 退还押金的条款和条件
- 转租/增加租户的条款和条件
- 水电费和财产税义务
- 特殊条款（宠物、吸烟、使用物业的便利设施）
4. 如果提前终止租赁协议会怎样？
除非租约明确列明终止租约的条款，否则如果你选择提前终止租约，便须缴付未付的租金。如果你签了两年的租约，并选择在一年后取消租约，你将不得不支付剩余12个月的未付租金。
在另一种情况下，财产所有权的变更可能会引起问题。如果将租赁协议注册为租契(Lease)，那么一旦房产被出售，新房东就会自动受到该协议的约束。
5. 如果我不按时交房租，房东可以赶我出去吗？
根据1950年《特定救济法令》（Specific Relief Act 1950）第7（2）条，未经法院命令，财产所有人不得驱逐其租户或收回房屋或房间的所有权。在没有必要的法庭文件的情况下，房东不得采取更换门锁或驱逐房客的行为。如果他们这样做，他们可以被控告非法侵入房屋。
在律师的协助下，房东应先通知租客缴交租金。如果租客仍未付款，房东可以向租客送达终止合同通知，并提起诉讼以获得法院命令。
6. 租客应承担的义务是什么？
虽然房东把你赶走会是一个漫长的过程，但你确实有义务按时支付每月的租金。要注意的是，有些房东靠每月的租金作为收入来源。
简而言之，作为一名有责任的租户义务包括：
- 租赁开始时支付相关押金
- 按约定时间缴纳租金
- 有义务通知房东任何必要的修理
- 有责任保持房屋的清洁和安全
- 不违反相关法律或法规的承诺
- 支付水电费的账单
- 寻求许可允许任何新租户/将房产转租
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7. 房东有什么义务？
房东也必须遵守其义务。这其中就包括了以下几点：
- 支付与物业有关的所有必要费用，例如地税、门牌税以及维修费等。
- 为单位维护火灾保险。
- 允许租客享受房屋的片刻宁静。换句话说，房东不能在未经允许的情况下使用他/她的钥匙进入出租的房子。房东也没有权利无理要求房客打开房子。
- 维护房屋内的主要基础设施，如管道、电线和其他结构维修。
8. 做一个有知识和负责任的租客
了解你作为租户的权利将会保护你免受可能的冲突。如果出现纠纷或问题，你应先与房东讨论这些问题，然后再将情况上报给当局。