| 优点 | 缺点 |
| 房东可提出各种索赔，例如拖欠的租金、没收押金、拖欠的水电费、管理费、修理费和损坏赔偿金等。 采取的行动是合法的。房东不会因非法占有、侵入、房产损坏或损失等而受到租客的索赔。 法院命令可通过占有令强制执行，法院将命令法院执达官进入并收回房东的物业。如有需要，可请求警务人员协助。 | 房东必须支付律师费 |
作为一名房东，你在收取租金回酬的时候，自然也会面临关于出租房屋的很多挑战。其中最让人烦恼的问题，莫过于租客是否会每月按时缴付足额租金。当你的租客违反了租约，你能或不能做些什么？在草率地做出任何决定前，让我们带你来了解房东的权利。
This article was translated from How To Evict Tenant In Malaysia In 4 Steps by Nomads Creative.
出租房屋难免会遇上麻烦的事情，譬如说租客拖租或在租约期满后逾期居留，就是很多大马屋主面临的一大难题。
在驱逐租客之前，你可尝试与对方讨论解决方案。如协商失败，下一步则可通过法律途径解决问题。
对此，MahWengKwai & Associates资深律师Denise Phang向iProperty.com.my分享了有关租户驱逐的法律资讯。
先查看你的租约
如你想采取法律行动对付未能履行责任的租客，租约（Tenancy Agreement）在这方面起着至关重要的作用。租约的条款越详尽，越能保障双方的权益。
如果租约没有把所有可能发生的事项涵盖在内，就很容易出现争议。因此，双方可在签署和租房合约盖章前，向各自的律师征询意见。
在我们深入讨论租客驱逐的课题之前，让我们来快速了解一下：如果房东想在租客没有违反租约的情况下终止合同，此举会引发什么问题？
据Denise所说，这很大程度上取决于租房合约的条款。例如，一些租约允许任何一方在提前两个月以书面通知的情况下随时终止协议。
然而，一些租约是固定期限协议，任何一方都不能在没有违约的情况下终止合约。
此类合约通常会有列明一项条款，即规定终止方必须赔偿另一方，并按照租屋合约有效条款支付赔偿金。
房东可在未经法院准许下驱逐租客吗？
当租客违反租约时，房东是否能在不上法庭的情况下驱逐租客？
Denise指出：“从法律角度来看，答案是否定的。根据1950年特定救济法令（Specific Relief Act 1950）第7（2）条，房东只能通过向法院提起诉讼，收回物业的所有权”。
“断电或换锁等自救措施，不是驱逐违约租户的合法手段。”
在监管房东与租客之间的事务方面，马来西亚目前并没有具体的立法。
因此，双方只能依赖一般的法律规定，例如1950年特定救济法令（Specific Relief Act 1950）、1950年合同法令（Contracts Act 1950）、1951年扣押法令 (Distress Act 1951)、1956年民事法法令(Civil Law Act 1956)、1953年期限法令（Limitation Act 1953），以及2012年常设仲裁法院仲裁规则（Rules of Court 2012）。
虽然马来西亚政府正通过马来西亚房屋及地方政府部（Ministry of Housing and Local Government of Malaysia）草拟住宅租赁法令（Residential Tenancy Act）来监管和规范住宅租赁事宜，但法案至今仍未提呈国会。
在马来西亚合法驱逐违约租客的 4 个步骤
1）寻求专业法律意见
2) 向租客发出书面驱逐通知，当中阐明：
- 租客所违反之租约条款，例如拖欠租金；
- 租约将被终止；
- 要求在合理期限内交还空屋（vacant possession）； 和/或
- 要求租客支付任何拖欠的租金、未付的水电费、管理费、损坏赔偿等。
3) 根据房东的诉求，选择最合适的法庭提出诉讼（民事诉讼或扣押财产令）
4) 采取法律行动，通过法庭程序将租客逐出你的物业
发出驱逐通知前，你应该知道什么？
如果租客违反租约，例如拖欠租金数月之久，你就有理由可发出驱逐通知（Eviction Notice）。
驱逐通知必须包含宽限期，让租客有合理的时间迁出、结清所有逾期租金，并正式移交物业的所有物品。
此外，驱逐通知必须由租客签署，以证明他已收到驱逐通知。
“一般而言，租约的条款会要求房东发出驱逐或终止合约通知，以告知租客所违反之租约条款、房东终止租约，以及租客需要归还物业所有物的时间。
Denise解释：“即便租约并没有列明须发出此类通知，但房东最好发出正式通知，以在租客提起诉讼时保护自身权益”。
通过民事诉讼追讨损害赔偿
民事诉讼仅允许房东追讨损害赔偿，而占有令（writ of pessession）只能在民事诉讼开始并获得法院命令或判决后生效。
占有令意即你请求法院将租客逐出你的物业。一旦法院批准此令，法院执达官可进入该物业并强行为你收回房产。
Denise解释：“如果法院认可了房东对租客提起的民事诉讼，房东一般会被赋予法院驱逐命令或判决。如果双方自愿同意和解，法庭就会给予和解的判决”。
通过民事诉讼追讨损害赔偿的优缺点
通过扣押令（Distress Action）或扣押财产令（Writ Of Distress）收回被拖欠的租金
此外，房东也可以向法院申请扣押令，通过扣押和变卖租客的财产，以收回逾期租金。扣押令的颁发需时三至六个月。
Denise解释，1951年扣押法令的扣押财产令范围有限，仅允许房东追讨最多 12 个月的拖欠租金。
但这方面的索赔，并不包括租客占用房屋期间的索赔金、拖欠的水电费、管理费或修理费等。这些费用必须另行通过民事诉讼进行索赔。
“在租客仍占有出租物业的情况下，法院将向法院执达官颁发扣押令，让执法人员扣押并变卖租客置于出租物业内的物品，以清偿拖欠的租金”。
“房东可单方面申请扣押令（无需事先通知租客）。扣押令的突然执行会让租客感到惊慌，促使租客紧急结清拖欠的租金，以防止被没收财产。”Denise表示。
通过扣押令/扣押财产令收回逾期租金的优缺点
| 优点 | 缺点 |
| 能够追回拖欠的租金 与民事诉讼相比，这个方法更为快速和便宜 | 仅能用来追讨拖欠的租金 |
租客能不能反过头起诉房东?
我们现已知房东可对租客提起民事诉讼或申请扣押令，那租客呢？
在什么情况下租客也能起诉房东？以下为Denise的分享：
1) 如果房东违反Tenancy Agreement的条款，租客可起诉房东以强制房东遵守租约的条款，或追讨任何费用、开支或损失。
例如，房东拒绝对出租物业进行整修，如屋顶漏水。
2) 如果房东非法终止租约，租客可以起诉房东非法终止合约以追讨任何已支付的抵押金，以及和因非法终止租约所造成的任何损失，例如装修费、出租物业占有权变更引致的损害或业务中断造成的损失。
3) 如果房东以威胁手段或自救措施迫使租客搬离出租物业，租客可以向法院申请强制令以阻止房东进行此般行为，并向房东索取非法干涉造成的任何损害或财产损失。
记得，遇上问题时，别私自对付租客。你可向MahWengKwai & Associates 等律师事务所寻求协助，通过正当的法律途径对付违法租客。
作为一名房东，你在获得回酬的时候，自然也会面临很多挑战。其中最让人烦恼的问题，莫过于租客是否会每月按时缴付足额租金。当你的租客违反了租约，你能或不能做些什么？在草率地做出任何决定前，让我们带你来了解房东的权利。
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