在马来西亚，购房者受到1966房屋发展（管制与执照）法令（英文: Housing Development (Control and Licensing) Act 1966，简称HDA）的保护。HDA列出了发展商在出售住宅单位时的所有义务与职责。那如果发展商不遵守买卖合同（英文：Sale and Purchase Agreement，简称SPA）中列出的条款和条件，你能怎么办？或者当发展商没有在缺陷保修期（Defect Liability Period，简称DLP）内把房地产缺陷修好，你又可以做些什么？
此文章的原文为When can you take a property developer to court in Malaysia?并由Jodie Tan Siew Ling所翻译。
多年来，一些买家没有获得按照SPA中承诺的房子，有的甚至面临发展商的项目发展进度大程度落后或突然破产的情况，导致买家最终无法拿到房子。
当这些不幸的事情发生的时候，许多买家往往不知道自己的法律权利，更不懂他们可以善用哪些途径去追讨自己的权益。
如果房地产发展商（developer）未能履行HDA所规定的责任和法定义务，购房者可以考虑对发展商采取法律行动。
当然，我们都知道，要将人告上法庭是一件很严肃的事情。这意味着控方（购房者）准备用尽一切方法，让被告（发展商）履行他们未完成的责任。这就是控方所期望通过法律诉讼获得的最终结果。
然而，出庭不仅需要花费大量的时间和精力，还需要有足够的经济能力。除非，你的获胜机率很高，不然将案件搬上法庭往往不是一件值得去做的事情。
对此，我们邀请了马永贵律师事务所（Mah Weng Kwai & Associates）合伙人John Chan，针对买方可以对发展商采取法律行动的情况提出建议。
在大马能对发展商采取法律行动的6种理由
1）延迟或没有完成交空屋的程序
根据HDA，发展商必须在规定的期限内完成交空屋（Delivery of Vacant Possession, 简称VP）的程序。交空屋是法律术语，也就是我们俗称的交房子钥匙。
在这个HDA条款下，有个别地契（individual title) 的有地房屋（landed），规定在24个月内交空屋，而分层地契（strata title) 的房屋则为36个月。
这个期限是从SPA的日期算起。如果发展商未能在此期限内完成VP，买方有权利采取法律行动。
相关文章：分层地契 vs 总地契 vs 个别地契：了解各别之间的差异
2）房地产的缺陷和潜在缺陷
当你向发展商购买新建房地产时，HDA明文规定了该发展项目的发展商在交VP后的24个月内，有义务修复房子内出现的任何缺陷。
这个修复期限称为缺陷保修期（Defect Liability Period，简称DLP），DLP实际上就是发展商提供给买家的保固期warranty period。
这里说的房屋缺陷，包括不平整的瓷砖、油漆出现裂缝、窗户有刮花的情况、管道漏水和糟糕的手工。
另一方面，潜在缺陷（latent defect）是指那些看不见或者还未发现的建筑缺陷，它们通常会随着时间的推移显现出来。
一般上，这些潜在缺陷会在24个月后的DLP结束后陆续出现。潜在缺陷的例子包括地基不稳导致土壤下沉的，以及因使用不合标准的材料导致墙体出现裂缝等等。
3）房地产不符合SPA中提供的规格
发展商需要完全按照SPA的建筑规格（building specifications) 来建造房子，并确保单位在交房给买家时，屋内外的一切都符合这些规格。
例如，如果在SPA里注明了房子附有3间浴室，而收到的单位却只有2间浴室，买方可以为此采取法律行动。
4）未能根据1985年分层地契法令所规定的期限内，为住宅发展项目申请单位细分和分层地层产权
分层地契strata title是属于高级公寓（condominium) 和公寓 (apartment）等分层房地产（Stratified Property）的地契。
发展商必须在特定期限内，为这些分层房屋发展项目申请单位细分（subdivision）和分层地契strata title。发展商以在建筑框架、墙壁和地板等上部结构（superstructure)施工完成后，就向有关当局进行申请。
根据2013分层地契法令（Strata Titles Act 2013)，developer必须向马来西亚测绘局（马来文：Jabatan Ukur Dan Pemetaan Malaysia）测量总监申请分层计划草案证书（Certificate of Proposed Strata Plan，简称CPSP）。
5）未能将房地产分层地契拥有权转让给买家
根据Strata Titles Act 2013，分层地契strata title应该在发展商交楼VP时，就发放给分层房地产的业主。
如果developer因一些不能控制的原因之下，导致strata title无法如期转让给买方，developer需要向房屋管制处（Housing Controller）申请延长期限或申请豁免罚款。
然而，Developer仍需在房屋管制处总监最后确定的时间范围内，完成strata title的转让程序。
6）未能召开JMB或管理机构（MC）的第一次AGM
根据2013年分层管理法令（Strata Title Management Act 2013，简称SMA），developer必须在完成VP之后的12个月内，召开联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）的第一次年度业主大会 (annual general meeting，简称AGM）。
另外一个情况就是，在¼的总单位份额（aggregate share units) 已经转让给买方后，发展商必须在1个月内召开管理机构（Management Corporation, 简称MC）的第一次AGM。
如果你的房屋面临延迟交屋问题或被归类为“病态”项目，你可以做些什么？
当一个房屋发展项目（housing development) 的施工进度，比原本计划的进度延迟了超过30%，或者在SPA的规定期限内仍然还未完成交屋VP的话，这个发展项目将会被马来西亚房屋及地方政府部 (英文：Ministry of Housing and Local Government, 马来文：Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempat，简称KPKT）归类为“病态房地产项目”（sick property project）。
“病态房地产项目”有很大的风险会在竣工前变成搁置项目（abandoned project)，导致购房者将蒙受损失。
这是因为，即使是房产项目遭到搁置或废弃且永远都无法竣工，购房者还是得继续偿还房屋贷款 (home loan）。
根据KPKT官方数据，截至2022年7月7日，马来西亚一共有239个被搁置的房屋项目abandoned housing developments。
当一家房地产发展商清盘（wound up)时，KPKT将任命一名清算事务管理人（liquidator）接替发展商，履行发展商的职责和作用，包括完成发展项目的建设、交房VP和申请strata title。
在房屋发展项目延迟完成的情况下，买方可以通过购房者索赔法庭（英文：Tribunal for Home Buyers Claims，马来文：Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah，简称TTPR）向发展商提出索赔。
如果房屋项目是因为发展商已破产而遭到搁置，买方理论上可以用违反SPA为理由，向发展商提出索赔，要求中止SPA和退还已付的购买价格。
然而在现实中，买方往往将需要等待一个漫长的时间才能如愿，或者在最坏的情况下，永远无法从破产的发展商或liquidator那里收到退款 (refund)。
另一个很少执行的替代方案，是1966年房屋发展（管制与执照) 法令规定的法定中止（termination）SPA的条款。只要符合以下条件，购买者可以提出中止SPA的要求：
- 开发商必须书面同意中止SPA；
- 中止SPA的申请必须在首次SPA签署后的6个月内提出；
- 必须有至少75%的买家同意中止SPA。
值得注意的是，对于该申请的批准与否，KPKT部长保有最终的决定权。
如果发展商延迟把strata title转让给业主或者无法完成这个程序，业主可向发展商或liquidator提出索赔，要求下令迫使负责管理发展商事务的liquidator完成这个转让房子分层产权的事宜。
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处理涉及发展商的法律纠纷和民事诉讼的最佳方式是什么？我应该通过我的Management Corporation提出诉讼吗？
在开始处理任何法律诉讼事宜之前，首先第一步当然就是咨询专业律师。律师会在你与发展商谈判时，若发生争议，对你的权利和责任给出建议。律师还会为你事先找出任何潜在问题和可能性、提供替代策略，并处理与发展商法律团队的书信来往。
作为诉讼方，你需要确保你拥有所有相关文件和记录。这当中包括广告手册、SPA、产权转让协（Deed of Assignment)、收据、信函和电子邮件。
对于由上述诉讼理由/原因引起的争议，是不需要通过JMB或MC进行诉讼，因为买方具有诉讼的权利，可以直接按照SPA条款对发展商提起诉讼。
JMB和MC均为法定机构，旨在运营、维护和管理分层房地产的公共财产（common property) 。
JMB是在业主收到strata title前成立的机构，并在第一次AGM召开时成立。JMB的成员将由房地产发展商和被投票选出来的单位业主共同组成。
当1/4总单位份额转让给买方，意思是指当这些屋主都拿到strata title后，就可以组成MC接管分层房产。
MC的职责与JMB完全相同，但当中的委员则完全是由单位业主组成，而且这些成员是由其他业主投票选出的。
在什么合理的情况下可以对承包商提出法律诉讼？
当买方想要通过法律诉讼追讨索赔，发展商身为合同的另一方，就会成为买方的索赔对象。发展商所雇佣的承包商（contractor) 或分包商 （subcontractor)不会直接成为买方所提控的对象。
一旦买方对发展商提出法律诉讼，如果该诉讼是涉及承包商或分包商的失误所致，发展商可以采取必要的法律行动将承包商或分包商申请作为第三方被告。
在马来西亚的建筑行业中，还有一种被称为附属担保（collateral warranty）的东西。
承包商和分包商进行的专业工程，如防水、油漆、铝制工程和机电工程等等，都具有延长的保修期，有些保修期长达十年之久。然而，该保证只提供给参与从事工程的一方，即发展商或总承包商。
大马国家房屋买家协会（National House Buyers Association，简称HBA）一直主张将此担保延伸至购房者，因为他们是受工程缺陷影响的人，而且这些缺陷往往只会在发展商所提供的DLP期满后才会显现。
在马来西亚，我可以去哪里投诉和举报发展商？
你可以向马来西亚房屋及地方政府部KPKT投诉或举报发展商。
你可以通过KPKT官方网站提交投诉，步骤如下：
步骤1：在“Public”或“Awam”菜单下，选择“Online Services”或“Perkhimatan Dalam Talian”。
步骤2：你将会进入该局的在线投诉系统的页面。在“Aduan Baru“部分，选择“Aduan Pemaju Perumahan”
步骤3：从列表中选择投诉类型，如工程延误、LAD索赔等待。
步骤4：填写你的个人资料。
步骤5：填写发展商的资料。
步骤6：填写发展项目资料。
步骤7：提供额外或特定资料。
步骤8：提交你的线上投诉／举报表格。
*以上的步骤指南是由KPKT网站所提供。
一些不守规矩的发展商想出了一些钻漏洞的办法，让买家同意放弃追究LAD，这个举动让发展商无需因为延迟交房而向买家支付LAD。对于这些LAD豁免协议，买家应该了解些什么？
违约赔偿金（Liquidated Ascertained Damages，简称LAD）是SPA中的一项条款，规定了任何一方在违约的情况下可索赔的预定损失金额（damages)。这个条款的目的，是在发展项目延期时保护购房者的利益。
根据HDA，买方有权对任何延迟交屋VP的情况，向发展商索取逾期交房罚金LAD，而LAD是按照房地产购买价格10%的方式来按天计算。这是从交房的期限届满之日起开始，一直到买方收到住宅单位钥匙之日为止。
相关文章：购房者如何就延迟交付物业索求LAD？
基本上，违约赔偿金LAD豁免协议（LAD waiver agreement）是发展商与买方之间的一项和解协议（settlement agreement）。这代表当发生发展商延迟交房时，买方将放弃向发展商索赔LAD的权利。
当发展商向买方提交LAD豁免协议时，买方有权利拒绝。然而，若买方想接受，买方需要事先充分理解该协议的条件和条款（terms and clauses），这个举动是非常重要的。
由于这类协议是由发展商草拟的，因此协议很大可能包含了有利于发展商的条款。有鉴于此，在签署同意LAD豁免协议之前，我们建议你寻求自己的法律建议。
在任何情况下，值得注意的是，如果你已签署了这份和解协议，这意味着你完全放弃了任何追究和索赔的权利。
如果你在以后突然决定提出索赔，在这个情况下，法庭基本上会认为你与发展商已事先达成和解协议。因此，你这个案件即使去到法庭也会不被受理。在你签署任何和解协议之前，必须确保你真的同意放弃追究才能签字。
在将发展商告上法庭之前，你也需要先考虑一下风险所在，并权衡这样做的利弊。
采取法律行动是需要花费很多金钱的，因为你不仅需要支付诉讼费用，还需要具备一定的收入以支撑这个费用，而且一个法庭诉讼案件往往会拖延数年，这甚至可能导致工程更迟完工。
如果你和其他业主面临同样的问题，你们可以组建一个团体，这样你们就有了更大的谈判能力。这样的话，你们还可以分担成本，并在其他业主之间分配所涉及的任务。