购房者如何就延迟交付物业索求LAD?

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当发展商无法按时间交付房产时,您有权力根据您的买卖协议(S&P Agreement)中的条款寻求法律协助。特别是COVID-19的行动管制令影响了许多生意和行业,这个时期会比以往出现更多新推出物业的买家无法准时收到房子。

© Nuttawan Jayawan | 123rf

This article was translated from How can home buyers claim LAD for late delivery of property? by Rachael Soh.

当发展商未能按时完成房产项目和交付物业时,受到影响的买家会怎样?其实买卖协议中有一项称为约定违约金(Liquidated Ascertained Damages)的条款,能让您在这样的情况下要求赔偿。

请在以下阅读有关迟交物业的约定违约金(Liquidated Ascertained Damages)常见问题,以及近期一些COVID-19相关的法案更新。

什么是LAD

LAD,或约定违约金是根据合同确定或预定的赔偿金额,当任何一方违反合同时均可索赔。在买卖协议(Sales and Purchase Agreement)中可以找到此款项。

如果您是从房地产发展商那里购买物业的话,Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 HDA)的附表G242)条和HDA里的Schedule H附表252)中规定买家有权因延迟交付空置房产索取LAD,为房产购买价格的每年10%的日利率。延期是从交付空置物业的期限开始(直到买家收到该物业单位的钥匙日期为止)。

对于个别地契的有地房产,发展商必须在SPA日期起的24个月内交付空置物业,而服务式住宅、共管式公寓和公寓等分层地契的物业则必须在36个月内交付。

如何计算LAD

当发展商延迟交付空置房产的那一刻起,LAD就开始生效。对LAD真正开始的日期感到混淆的情况很普遍。在最近的上诉法院案件中指出的,裁定交付空置房产的期限,应该是从SPA的日期开始,而非缴付预订费的日期。

此外,Regulation 11(2) of the Housing Development (Control and Licensing Regulations) 1989 (HDR)禁止房屋发展商收取任何名目的款项,除非是根据销售合同(也就是SPA)的规定。这代表发展商在签署SPA之前不应收取任何款项,购买价格的2 – 3%通常被视为预订费或保证金,应该在签署SPA后收取,而不是在之前。

例如,假设房产价格为RM350,000:

SPA日期:01/06/2017
根据SPA预计完成日期: 31/05/2020
实际收取空房日期: 30/09/2020
延迟天数(从31/05/2020 至 30/09/2020): 123天

LAD计算法:
购买价格(RM350,000) x 10% (LAD赔偿) x 123 RM11,794.52
365天

因此,买方可要求的LAD赔偿为RM11,794.52。

但是当发展商发出接收空置房产通知,但却还未获得完工及合格证书(Certificate of Completion and Compliance,CCC)又如何呢?在这种情况下,LAD将从预计完成日期至获得CCC为止计算。

这是因为接收空置房产并不算已交付,除非发展商已经获得CCC – 其他条件包括发出分层地契、准备好连接到物业的水电供应、以及由买家支付的购买款项。

阅读:马来西亚产权转移备忘录(MOT)和印花税的初学者指南

如何索取LAD

买家有2种管道索取约定违约金(LAD),您可以向房屋仲裁庭(Tribunal for Homebuyer Claims)提出索赔,或在法庭提出民事诉讼。

© Wavebreak Media Ltd / 123RF

1. 房屋仲裁庭(Tribunal for Homebuyer Claims)

LAD的总额不超过RM50,000的话,买家可以在房屋仲裁庭提出索赔。索赔可以亲自提出并且必须在以下日期的12个月内提出:

  • 住宅或公共设施的CCC发出日期,或
  • SPA中规定的缺陷保修期(defects liability period)的到期日,或
  • 任何一方终止SPA的日期,且该终止事项发生在CCC发出的日期之前。

要开始在房屋仲裁庭提出LAD索赔时,买家必须填写Form 1 – 索偿声明(Statement of Claim),该表可从房屋及地方政府部网站上获得。

其他像是SPA、空置房产拥有通知书、CCC或任何相关文件必须在呈交过程中联同Form 1一同附上。LAD索赔的申请费用为RM10

2. 法庭

如果总金额超过RM50,000,买家需要就因延迟交付空置房产而违反SPALAD和一般损失,在法庭上对发展商采取法律行动。法庭诉讼须在违约(即延迟交付空置房产)后的6年内进行。

买家需要聘请律师为他们代表出庭。买家也应该在与律师会面时,携带SPA、接收空置房产通知和CCC等文件,好让律师能为他们辩护。

通常,应该是根据个人情况,通过法庭提出LAD索赔。但是,在开发商放弃住宅项目的情况下,一群受委屈的买家可能提出一个代表或集体诉讼。关于这种情况下的行动最好咨询律师,因为马来西亚在集体诉讼方面没有广泛的程序。

如果发展商拒绝履行房屋仲裁庭的裁决怎么办?

根据HDA16AD(1)条,不遵守房屋仲裁庭的裁决将成为刑事犯罪,可被处以罚款不少过RM5,000和超过RM10,000,或不超过2年监禁,或两者兼施。

在持续犯法的情况下,除了以上所述,违规者在被定罪后持续犯法的话,也将承担每天或不足一天,不超过RM1,000罚款。

面对这种情况的买家必须在民事法庭开启执法程序,其中包括查封和充公财产、判决债务人传票(judgement debtor summons)和禁止令(prohibitory orders)。在最坏的情况下,法庭甚至可以让发展商的公司清盘。

更多:购房者应该了解物业发展法令 (Housing Development Act, HDA) 的哪些内容?

拟议的COVID-19法令将如何影响购房者?

最近在2020825日,马来西亚国会通过了减低冠状病毒冲击2019COVID-19)法令2020 COVID-19 Bill)的临时措施。该法令有望在今年末实施,建议修改16项法令,其中一项就是HDA 1966.

以下是建议修改的摘要:

© baona | Getty Images

  • COVID-19 BILL32条规定对HDA 1966法令的修改具有追溯力,意即该变动将从2020318日开始生效实行。
  • 33条规定修改将覆盖在2020318日之前签订,所有在Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 (HDR 1989)Schedule GHIJ以下的任何SPA
  • 34条规定发展商不得在2020318日之2020831日之间,对无法缴付任何购买款项的买家,收取任何滞纳金。此外,该法令还允许买家向部长申请延长付款期限,部长有权批准延期至20201231日(第34(2) and 34(3)条)。如果延期被批准,发展商不得在延期时期向买家收取任何滞纳金。
  • 35条保护发展商在2020318日至2020831日之间免受LAD索赔。根据第352)条,发展商允许寻求延期至20201231日。如果获得批准,买家在延长期限内不允许向发展商索偿LAD

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  • 354)条规定,如果发展商在2020318日至2020831日,或所批准的任何延长期限间发出空置房产通知(Notice of vacant possession),而买家无法领取该房产的话,发展商不得认为买家已拥有该空置房产。
  • 36条规定从2020318日至2020831日,或经部长批准截至20201231日的任何延长期限,应被排除算入缺陷保修期(defects liability period),或发展商进行维修工作的时间,或修补房产的缺陷、不足和其他缺失。
  • 37条规定从2020318日至新法案发布为止的日期,第343536条所作的修改,不会影响向买家追讨滞纳金或发展商该付LAD的任何已开始进行的法律程序、审判或判决。但是,在新条规发布前,任何由买家支付的滞纳金或发展商支付的LAD还是有效且不予退还。
  • 38条规定尽管有HDA 1966的第16N(2)条,如果买家提出索赔的期限在2020318日至202069日间逾期,买家有权在202054日至20201231日提出索赔,房屋仲裁庭有权听取索赔要求。

显然的,COVID-19Bill法令针对HDA提出的多项修改似乎对购房者有利,例如允许买家延迟支付购买物业价款至20201231日,到允许买家延长接收空置房产等措施。

但是,拟议的法令也保护发展商至2020年12月31日为止的LAD买家索赔。根据RMCO和目前进行中的CMCO估计,完成房屋发展方面可能会有延误,因发展商所面对的困境或许会延续到新的一年。由于该法令即将在宪报修订(gazette)和立为法律,还有哪些保护买家应付延迟完成房产的进一步修改,仍有待观察。

如果您你喜欢本指南,请阅读: 用12个步骤在马来西亚购买一间房子


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