什么是分层地契?为什么分层地契对业主如此重要?

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分层地契是马来西亚使用的三种土地地契的其中一种,另外两种是总地契和个别地契。土地地契是每个业主应该确保拥有的重要文件。原因如下。

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© tktktk | 123rf

This article was translated from What is a Strata Title and why is it important for homeowners? by Sueki Khaw.

最近有很多消息传开来,尽管许多业主在购买所述房产已有很多年,但他们至今还未取得该房产的分层地契。你一定想知道分层地契到底有什么大不了的。毕竟,你已经拥有了该物业的钥匙,并且可以高枕无忧地生活在那里。 那么,为什么未能按时收到分层地契会令人如此大惊小怪呢?

让我们详细了解业主应关注有关分层地契的一些关键实情:

什么是分层地契?

简而言之,分层地契是分层物业所发布的土地地契的一种类型。这意味着你和其他共管公寓/公寓所有者拥有自己的特定的单位或范围,同时也兼顾公共区域的共享区域的责任。其中包括游泳池、健身房、电梯休息室和任何不属于个别地契单位持有人的区域。

大部分的分层地契都有其附属的区域,其中包括空调壁架和停车位。其分层区域的列表或分层计划也会一律附加到分层地契中。

这是分层地契的示例:

为什么分层地契对业主如此重要?

拥有分层地契如此重要,那是因为:

  • 它可作为共管公寓/公寓所有权的证明。
  • 用作向银行收取贷款费用的工具。
  • 分层地契的移交将促使共管公公寓所有者成立管理公司(MC

由于分层地契的延迟移交,马来西亚大约90%的新分层物业仍由联合管理机构(JMB)进行管理,而只有区区10%的人成立了管理公司(MC)。” –房地产及房屋发展商协会(REHDA)主席Datuk Soam Heng Choon –

  • 它可以证明你单位的建筑面积以及你在总合计单位中所占份额的分配。这能让管理委员会可以计算你该付的管理费用
  • 拥有分层地契可以防止发展商在清盘或破产后带来麻烦。

延迟移交分层地契的主要后果是,根据总地契,土地是合法属于发展商(或注册所有人),而业主仅对各自的区块拥有实益拥有权而已。当发生风暴时,这可能会成为问题;当业主发现在没有以他们的名字注册的分层地契时,他们将无法证明自己区块的所有权。

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分层地契应在何时移交?

根据2013年的分层地契(修订)法令,空屋移交(VP)后将会分发分层地契。这意味着业主在从发展商处接到通知可取得空屋移交的那一刻同时就能收到他们的分层地契、钥匙和实益拥有权等文件。

© Lina Moiseienko | Getty Images

以前,根据1985年的分层地契法令,发展商应在发行完工与遵守证书(CCC)之日的六个月之内为各别公寓业主提出分层地契申请和该法令其他强制性的手续。

在新的制度下,分层地契的申请过程应从建筑屋的上部构造完成开始,即是建筑墙身和结构上的封顶,包括任何显示在分层计划中的附属区块和共同产业。当上层建筑阶段完毕后,发展商必须向测量总监申请并获得分层计划证书(CPSP),然后在CPSP发布后的一个月内开始为分层地契申请。

如何查看分层地契的发布?

检查分层地契的发布实际上很容易。业主通常会在买卖合同中拥有总地契的详细资料。然后,他们可以致电当地的土地局部门,例如雪兰莪州土地局和Mines办事处,或使用总地契上的详细信息在e-Tanah系统上进行快速搜索。

随着分层地契申请过程仍然落在发展商处,许多业主将无法追踪其各个申请阶段。但是,业主可以拨电咨询发展商是否已申请分层地契以及目前的处理状态。

为什么分层地契移交会延迟?

一点已成为许多对分层地契一无所知的业主的悲痛来源。

对于在分层地契法令修订之后建造的房产,这些延迟绝大部分是由于地方土地局办事缓慢或他们的系统无法处理分层地契。

至于在法令修订前建造的房产,延迟的主要原因是由于发展商已被清盘/破产或没有足够资金来支付整个产权申请。

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分层地契移交后会发生什么事?

当土地局移交分层地契后,发展商应在移交之日起的30天内将地契转让给购买者。这是许多业主忽略掉的重要一步。如果地契未转让给业主,这将使得他们处于不是土地合法所有者而只是受益所有者的情况。此外,如果他们想出售房屋,则需要获得发展商的同意。

© blanscape | Getty Images

已被告知可以准备收取其分层地契的业主有必要与处理购买房产的律师进行会面,以启动产权转让过程。

在完成所有权转让的同时,所有单位的业主必须同聚一起并组成管理机构(MC),从发展商那里接管对公共设施的管理。

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在这种情况下,尽管前业主(现在是卖方)尚未以他的名字注册产权,但他仍可以准备并签署他和新业主之间订立的转让契约(DOA)。该文件将卖方的实益所有权转让给新业主,并且在发布地契时,新业主能将其名字注册为单位的所有权。

除了转让契约(DOA,新业主还必须根据1966年“房屋开发法”(控制和许可证)的第22D条规,通知发展商该转让权力现在已分配给新业主。

DOA与共同契约(DMC)不同。DMC是一份法律文件,列出了所有区块的业主们都同意遵守的规则和条规。这份协议通常由发展商和原有的业主签名,并且是分层地契以外,所有业主必须收藏的重要文件之一。但是,随着2015年分层管理(维护与管理)条例(SMR 2015)的推出,DMC现在变得多余,因为各方都受到了(SMR 2015)第3列表中的法律约束。

因此,现在你已知道分层地契的重要性了吧!想了解有关你作为分层物业所有人的权利和义务的更多信息,请务必查看了解分层物业生活的初学者指南


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