搜索文章

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property

共管公寓或服务式公寓 - 您应该购买哪一个?

test

这两个住宅物业对于城市地区的首购族和租房者都相当受欢迎– 毕竟,谁不喜欢住在设施一流的高楼建筑中?它们看起来或许具有相同的特征,但是共管公寓和服务式公寓实际上在居住环境,税率和房屋所有权等福利方面具有很大的不同点。

© chee gin tan | Getty Images

从表面上看,服务式公寓似乎是华丽版的共管公寓,在某程度上这是正确的。但是,并非所有服务式住宅都具有买家们所期望的福利,在某些方面,共管公寓胜过服务式住宅。 在本文中,我们将仔细探讨这两种房产选择,以协助您选择适合您的房屋类

什么是共管公寓?

共管公寓基本上是多层住宅,并建于拥有住宅性质的土地业权上。可以将它们视为仅提供基本便利设施的升级版公寓。共管公寓中的每个单位都由各别人所拥有,所有业主拥有至少一个所分配的停车位,并能获得全天候的安全保障。它所提供的隐私和安全性质通常都喜获家庭式业主的青睐。

尽管拥有个人所有权,但共管公寓所拥有充足且非独占性的公共设施却能散发出社区氛围。大部分公寓都设有运动场、露台花园、游泳池、娱乐室、健身房、游乐场和停车位,这些均由共管机构(JMB)或管理机构(MC)所监督。 有些公寓甚至设有居民俱乐部和托儿中心!

什么是服务式公寓?

服务式公寓 (service apartment) 通常被市场定位为豪华和专属,有着比酒店设备更齐全和舒适环境,最初是为了迎合游客和出差商人们的喜好。其像极了酒店设施的单位,大部分位于繁忙的商业中心。它们通常是混合项目之一,拥有连接购物中心或办公室单位的特性。

服务式公寓之所以是热门选择,那是因为有些人希望能在居家环境中度过假期或商务旅居时,却能享受酒店提供般的豪华设施。许多在巴生谷,槟城和柔佛州的Airbnb单位通常都属于服务式单位也不足为奇。

但是,这并不意味着您不能长期居住在这里。如果您是优先考虑便利性的人,例如可以轻松前往购物中心,餐馆和公共交通站点,那么服务式公寓将非常符合您的需求。切记,并非所有服务式公寓都向外公开出售- 有些经由单一公司所管理,主要为该公司的房地产投资者或代表发展商所经营和管理上述财产。

共管公寓和服务式公寓有何区别?

地契

共管公寓属于“住宅地契”房产,而服务式公寓属于“商业地契”房产。两者的监管法律、税率以及功能性都有所不同。

水电费

如果您住在服务式公寓,您的水电费,污水处理费账单将比公寓所征收的住宅费率高出许多,这是因为它们依据商业规格的费率。而共管公寓是私人住宅房产,所以被归入为关税A –在国内关税,服务式住宅是低电压商业建筑,因此它们属于关税B –低电压商业关税。

在这里,我们列出了国能公司Tenaga Nasional Berhad(TNB)的电费费率,以帮助您估计公寓和服务式公寓之间的电费差率。

关税表 A – 国内关税(共管公寓) 

单位费率
每月最低费用= RM3.00
每月首200 kWh/kWh21.80
每月201 – 300 kWh/kWh33.40
每月301 – 600 kWh/kWh51.60
每月601 – 900 kWh/kWh54.60
每月901 kWh 或以上/kWh57.10

关税表B –低电压商业关税 (服务式公寓)

每月最低费用= RM 7.20
每月首200 kWh/kWh43.50
每月201 kWh 和以上/kWh50.9

Source: TNB (Residential & Commercial)

至于水费,根据雪兰莪的水供管理公司(Air Selangor),商业建筑用途的服务式公寓的最低水费率为RM36,然而住宅地契公寓的本地费率最低费用是RM6, 这是您支付服务式公寓1/6的价格!

有没有办法将服务式公寓的商业水电费率计算规格转换成住宅费率?

这最终取决于您的发展商。 在某些情况,服务式公寓发展商可以与水电局商讨,降低水电费率。因此,在购买服务式公寓之前,最好先咨询发展商能否做出该安排,因为这样可以为您每月节省庞大的水电费。

单位地税和门牌税

在讨论费率之前,这是单位地税和门牌税的解说。

krisanapong detraphiphat | 123rf

单位地税是一种专门用于分层物业的土地税,它受《 2013年分层管理法》(SMA)和《 1985年分层产权法》(STA)的管制。每个地税(单位)的业主均需按整座建筑的占地平方英尺缴付。从2018年6月开始,分契业主在过去均被征收的门牌税,现在已被单位地税所取代。

另一方面,门牌税或Cukai taksiran是由地方政府征收,用于资助公共基础设施的建设和维护。由于服务式公寓是建于商业土地,因此其单位地税和门牌税收比共管公寓高。

以下图表显示了共管和服务式公寓的单位地税和门牌税之间的差异:

住宅   商业
  永久地契             RM 0.26每平方米

(每单位仅限最低RM 25/单位)

              RM 1.27每平方米

(每单位仅限最低RM 55/单位)

  租赁地契            RM 0.19每平方米

(每单位仅限最低RM 20/单位)

              RM 1.21 每平方米

(每单位仅限最低RM 50/单位)

Source: Federal Territories Land and Mines Office 

同时,门牌税是根据您房产的估计年租金价值而设定,一般估计约2-7%。这项税款也会因房产的大小和类型而异。由于服务式公寓一般上比共管公寓拥有更多的设施和便利性,因此门牌税也会来得高。

但是,不要因为昂贵的费用而感到灰心 – 与共管公寓相比,您可享有更多的便利设施。此外,一些发展商确实设法降低服务式公寓的单位地税和门牌税,只要他们有办法寻找法律漏洞以将公寓进行重新分类。想了解更多信息,请参阅马来西亚的地税、单位地税和门牌税

共管公寓和服务式公寓之间的税率差异是多少?

除了单位地税和门牌税,两者之间的税率并无其他差异。

共管公寓和服务式公寓的管理费用有何不同?

服务式公寓的管理费会比共管公寓高,那是因为它们是按商业费率所计算,而非住宅费率。

居住环境

  • 大部分公寓都是私人住宅区,附有会管控出入群众的保安系统。
  • 至于服务式公寓,由于大多数都附属于购物中心或零售商店,因此外来者无需特殊访问准许即可进入物业。但是,许多服务式住宅都有单独的入口处,分开仅供居民和普通的出入,为居民提供隐私。
  • 服务式单位的居民无权干涉商业活动或进出物业的非住户。但是,公寓居民对此事有更多的发言权,因为这些分层地契物业是专门用于住宅用途。
  • 居住在服务式公寓的您可以方便前往任何餐厅、自助洗衣店、便利店和电影院等。另一方面,共管公寓就未必有如此的便利设施。
  • 如果您喜欢宁静,但仍然想住在服务式公寓里,那您大可寻找那些不附属在任何购物中心的公寓。这可能有点难,但并非不可能。

MORE: 马来西亚分层物业的初学指南

人口密度

© Muhammad Fikri Kassim / EyeEm | Getty Images

共管公寓是根据每个土地面积的人口或人口密度而建造。同时,服务式公寓的商业发展是基于土地容积率,即土地面积所能建设的面积计算。与公寓相比,这使得发展商能在某个特定范围内增加其最大允许的单位。

例如,如果允许您建立每英亩180人的公寓,并且估计3个人可以居住在725平方英尺的单位中,那么最多可以构建60个单位。

另一方面,如果要建造服务式公寓,则必须遵守地积比率。假设开发人员被允许以1:4的容积率建造服务式公寓。 因此,如果您拥有1英亩的土地(即43,560平方英尺),那么您将能够建造174,240平方英尺的建筑面积 —— 这意味着您可以在相同的土地上建造大约240个面积为725平方英尺的单位 。

因此,共管公寓的人口密度通常小于服务式公寓,从而为居民提供了更辽阔的空间和舒适感。

共管公寓和服务式公寓有什么不同的住宅规范吗?

1966年的房屋发展法律(HDA)涵盖了服务式公寓和共管式公寓。尽管服务式公寓建于商用土地上,但由于部分或全部被用于住宅目的,因此该物业类型是合格的。两种物业类型均具有标准的买卖协议(SPA),并受到 HDA监管。

让服务式住宅和公寓业主们对购房者权利感到困惑的是,大家都误以为SoFo,SOVO,SOHO是属于服务式公寓。请注意,服务式公寓与SoFo,SOVOs和SOHOs与以上是不同的。

有时,发展商可能会将这些单位作为服务式公寓出售给您。因此,请确保检查精美的营销手册上的小字体,因为SoFo,SOVO或Flexi设计的套房基本上是为办公室/商用而设的,并非用作居住为主要目的。SoFo和SoVo的发展商并没有义务遵守HDA条规,而且只要他们认为是适合的,就可自行设定SPA内的任何条款。

小型家庭办公室(SoHo)有一个例外之处 –它可以作为家庭或办公室使用。由于SoHo是“住宅用途”,也被视为房屋居住住所,因此属于房屋发展法律(HDA)的管制

在马来西亚值得购买服务式公寓吗?

终究归结于您偏好的生活方式,您的爱好以及对您而言重要的事情 –优越的地理位置是您无法通融的条件? 零售和便利商店的便捷性须优先考虑?

如果以上问题的回答皆是“yes”,那么服务式公寓会更适合您。例如,如果您渴望住在奢华、设备齐全,并坐落在吉隆坡核心地段的住宅单元中,您不妨查看KLCC的Vortex Service Apartment或蕉赖的M Vertica –两者均建在策略性位置,附近有购物中心和轻轨和单轨铁路站点等各种公共交通。武吉加里尔(Bukit Jalil)的Sky Park Residences也非常适合在市中心上班的专业人士和外国旅居者。想寻找更多选择的服务式公寓?请浏览这些service apartment!

如果您想为家人提供更有利的居住空间,可以考虑诸如蕉赖的Casa Green Condominium或Damansara Damai的Armanee等公寓,因为那超过1,500平方英尺的宽敞布局,提供您家人梦寐以求的所有便利设施。 这里有更多公寓选择

如果您现在正在寻找一个全新的服务式公寓,甚至是当前市场上价格优越的共管公寓,请查看“ Great Property Deals”活动下的全新产品。这些精选物业包括折扣,例如HOC、免费律师费用等,价格从RM266,000起,提供的项目遍布蒲种、吉隆坡中心、梳邦再也,哥打哥文宁等更多地区。

阅读接下来文章:房屋所有权活动(HOC)延长至2021年! 这是购房者须知的事项

法律免责声明: 所有的信息和资讯仅供参考用途。iProperty.com Malaysia Sdn Bhd不对这些信息和资讯作出任何陈述或保证,包括但不限于在法律许可的最大范围内,对信息和资讯是否适用于任何特定目的作出任何陈述和保证。尽管我们已尽最大和一切努力,确保本文所提供的信息和资讯在撰写时是准确、可靠和完整的,但用户不应依赖本文提供的信息和资讯做出任何财务、投资、房地产或法律决定。此外,这些信息和资讯不能取代受过培训、并且能将您的个人真实情况和处境纳入考量的专业人员所提供的建议。如果您使用这些信息和资讯做出决定,我们一概不承担任何责任。

更多文章