购房者应该了解物业发展法令(HDA)的哪些内容?

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许多新手购房者并不知道他们的利益受到了物业发展(控制及执照)法令(HDA)的保护。这些保护措施包括了房屋缺陷保修期、分层地契问题的管理和针对不道德发展商的保护措施。

© Rapeepong Puttakumwong | Getty Images

This article was translated from Housing Development Act (HDA): 6 Things Malaysian home buyers should know by Sueki Khaw.

在本文中,我们将回答有关物业发展(控制及执照)法令(HDA)以及其对新购房者所提供保护的常见问题,以防止购房者在整个购房期间遇到不可预见的情况。

请注意,并非所有新的房产都受到物业发展(控制及执照)法令(HDA)的保护(稍后会对此进行更多介绍)。除此之外,物业发展(控制及执照)法令(HDA)还因为现在新冠肺炎(Covid-19)大流行所造成的疫情而进行了一些更新,我们也将在本文中介绍这些更新。

1. 什么是物业发展(控制及执照)法令(HDA)?

在特定时期内,物业发展(控制及执照)法令(HDA)会针对发展商而维护一级住宅产业买家的利益。只要你从有执照的发展商处购买房产,你就能受到物业发展(控制及执照)法令(HDA)的保护。此外,分层地契房产的购买者也将受到分层地契法令(Strata Title Act 1985)和分层地契管理法令(Strata Management Act 2013)的保护。

2. 物业发展(控制及执照)法令(HDA)对购房者有哪些保护?

强制性的发展执照及广告与销售准证 APDL

物业发展(控制及执照)法令(HDA)确保只有获得执照的发展商才能宣传它们发展的产业项目。发展执照及广告与销售准证 (APDL)是由当地房屋部门当局授予发展商的广告准证。有了发展执照及广告与销售准证 (APDL),发展商将会受到当局的严格监控,以确保发展商遵守条例。例如,他们不能通过不真实的广告误导买家。此外,由于发展执照及广告与销售准证 (APDL)包含了有关发展商的信息,如果在出售项目产业期间出现问题,购买者将能够针对发展商寻求法律诉讼。

缺陷保修期

另一个保障就是对于新建房产的缺陷保修期。物业发展(控制及执照)法令(HDA)规定,当你接收你的房产开始,缺陷保修期将持续24个月。如果你发现新的房产存在着严重裂缝、漏水或缺陷,你有最多两年的时间能将它报告给发展商,并获得免费维修。

房屋发展帐户(物业发展(控制及执照)法令HDA帐户)

发展商必须为每个住宅发展项目开设并维持一个物业发展(控制及执照)法令(HDA)帐户。为什么这对买家很重要?物业发展(控制及执照)法令(HDA)会确保发展商将从购房者所收到的付款转入到它的物业发展(控制及执照)法令(HDA)帐户中。这些钱将用于支付各类款项例如地税、门牌税、各项税款、印花税、保险费、顾问费和建筑成本。

这意味着如果你已经按照预定的向发展商付款(根据买卖合约),发展商不得另外再向你收取那些款项的费用。

3. 在缺陷保修期内,购房者应该检查些什么?

© bannosuke |123rf

签收房屋的钥匙之后,检查你房子的每个角落确定是否有裂缝、固定装置和配件是否有瑕疵以及地砖、门和窗户边缘是否移位,并尽快反映给发展商。这些缺陷不能仅仅只是表面的裂纹,还必须是可能影响到房屋结构性的缺陷。

买方不应在缺陷保修期内进行装修,因为这可能会使缺陷恶化,也使得发展商不愿意承担维修费用。对于在缺陷保修期限内转售的房产,卖方必须将在缺陷保修期限内的索赔权转让给买方,以便买方能够使用缺陷保修索赔。

点击阅读:如果你的“新”房屋出现缺陷,你该怎么做?以下是有关缺陷保修期(DLP)的4个须知事项

4. 如果发展商在保修期内拒绝修复缺陷,房主可以做什么?

根据物业发展(控制及执照)法令(HDA),法律要求发展商提供相当于买卖合约价格的5%做为保留金。这笔款项将由一家律师事务所负责保留。如果发展商没有在一个时间范围内修复缺陷,那么这笔款项就能用于修复缺陷。

那些难以让发展商维修他们房子的买家应通过房屋仲裁庭提出索赔。房屋仲裁庭是由政府成立,旨在使购房者能够更快、更容易与更便宜的方式解决与发展商的纠纷。仲裁庭通常处理有关于建筑工艺不良、迟获得入伙纸、退还抵押金和迟交屋的赔偿金(LAD)有关的索赔。

但是,仲裁庭的裁判权仅限于判决不超过RM50,000的赔偿。在许多情况下,考虑到材料和人工成本的上升,这个数额是不足够的。必要时,仲裁庭将派遣其技术人员小组对特定的房产进行视察,并评估其缺陷和维修费用。

有意对发展商提出索赔的购房者可以在马来西亚房屋及地方政府部KPKT的网站找到相关的表格与程序。

对于分层地契房产,房主除了可以向房屋仲裁庭提出索赔外,还可以通过马来西亚房屋及地方政府部向分层地契管理仲裁庭提出,例如公共资产的缺陷或发展商未能调查缺陷的问题索赔公共资产的维修费用可以从物业发展(控制及执照)法令(HDA)规定的保留金额中索取,也可以从建筑物委员会处索取额外的保留金额。

5. 如果房产未受到物业发展(控制及执照)法令(HDA)的保护,将会发生些什么事?

© Shariff Che’Lah | 123rf

商业产业例如小型灵活办公室(SoFos)和小型多功能办公室(SoVos)、办公室空间、零售与工业单位和二手产业都不受物业发展(控制及执照)法令(HDA)保护(快速判断产业是否受到物业发展(控制及执照)法令(HDA)的保护,取决于是否使用标准的买卖合约—— 附表G用于有地房产或附表H用于高层房产)。

尽管如此还是有些例外。尽管服务式公寓和小型家庭办公室SoHos均建在商业土地上并具有商业地契,但这些房产是住宅用途的,因此还是被视为住宅房屋。虽然受到物业发展(控制及执照)法令(HDA)的保护,但某些费用例如,地税、门牌税和水电费将可能以商业率收费,因此,与住宅用地上建造的单位相比,这笔费用也将会更高。没有受到物业发展(控制及执照)法令(HDA)保护的房产买家可以从非标准买卖合约的条款与条件中找到补救和保护措施,该合约规范了非物业发展(控制及执照)法令(HDA)房产的销售交易。建议非物业发展(控制及执照)法令(HDA)下的购房者就买卖合约咨询律师。如果出现缺陷或延迟交房,买方将需要将发展商或卖方告上法庭,以要求赔偿。

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6.  全新的新冠肺炎法案将对物业发展(控制及执照)法令(HDA)进行修改

2020年3月18日实施的行动管制令(MCO)使得建筑业陷入停顿,影响了许多住宅开发项目的完工与交房期限。

意识到这将对发展商与购房者都会产生影响,一项被称为2020年减少新冠肺炎影响临时措施法案在2020年8月15人在下议院被通过了。根据该法案,对16项法规进行了追溯性修改,以在新冠肺炎大流行期间提供暂时的缓解。该法案仍需经过上议院的批准,之后将在宪报上刊登并作为法律公布。预计新法案将在10月开始实施。

对于购房者有利的是,这项法案禁止发展商在2020318日至831日之间向买家征收未付的房产分期付款的延迟付款罚金。政府还表示,如果有迹象表明买家需要更多时间来交付款项,政府则可能指示发展商将这一期限延长至2020年12月31日。

该法案也征求将318日至831日的时间排除在缺陷保修期的计算范围之外。这意味着购房者不能针对原本预定在这段时期内完成的房产要求迟交屋的赔偿金。对于3月18日之前提出的缺陷保修索赔,开发商可以在8月31日之后进行维修工作。

这虽然能让发展商暂时不打扰购房者,也能暂停缺陷保修期以却保不会因证行动管制令(MCO)而造成没有足够的时间完成保修,但实际情况是,许多正在进行房屋发展的完成期将被推迟,购房者将无法按时获得钥匙和入伙纸。

自4月15日以来,获得批准的房地产发展商已经被允许恢复建筑工程,但许多发展商还是由于行动管制令(MCO)的原因向马来西亚房屋及地方政府部提出延长期限(EOT)的申请。一般而言,原本应该要在行动管制令(MCO)期间交房的房屋发展项目和那些预计在9月30日之前获得完工认可证书(CCC)的项目,都可能被批准延长期限(EOT)至2020年12月31日。一旦获得批准,购买者都将不能在12月31日之前向发展商提出迟交屋赔偿金。

延期的批准将由房屋部根据具体的情况而决定,买家也将通过挂号信被通知将延迟获得入伙纸。

如果你喜欢这一篇指南,请阅读下一篇:最新印花税变更及在2020年买房需知的其他6大需缴费用


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