公寓漏水：谁该负上责任以及如何防止损坏？

公寓楼层之间漏水是马来西亚分层管理仲裁庭收到第二最多的投诉。漏水的问题在分层建筑物里持续加剧，分层业主不会故意造成漏水的问题，还得饱受该漏水的问题所困。

This article was translated from Inter-floor leakage: Who is responsible & how to prevent water damage? by Sueki Khaw.

两个楼层单位之间的漏水被定义为“任何潮湿，湿气或水渗入天花板的迹象，和/或任何依附在天花板上的装饰材料，这些材料构成单位内部，共同财产或有限共同财产的一部分”。

楼层漏水对各方包括受害者，建筑物管理人员和楼上邻居在内，造成巨大的麻烦。 修整措施可能需耗上巨额，而且一般上维修工作会造成很多的不便。

幸运的是，马来西亚房屋及地方政府部（KPKT）已在《 2013年分层管理法令中》中纳入了一项条款，以解决马来西亚楼层间的漏水问题。任何不配合调查和维修工作的项目经理和邻居可能会受到惩罚，包括罚款50,000.00令吉和/或监禁3年。

该规定为饱受漏水和房屋以内的潮湿度升高的失意业主们提供暂缓的空间。让我们看一下有关地板漏水或遇水侵害的常见问题：

公寓楼层之间漏水–谁应该支付费用？

对于业主而言，应注意的是在缺陷保修期（DLP）或空置房产后的24个月内发生的任何缺陷均由发展商承担。在DLP投诉后，发展商应立即派遣承包商/维修人员修补漏水问题。

对于拥有较旧的房屋或二手房屋的业主们，相反地在没有证据的情况下，楼上的业主应对上述漏水负上责任。这意味着楼上单位的业主将必须承担维修工程的费用。

你必须思考，如何说服邻居，你单位的漏水问题是他们的错？幸运的是，对于分层物业的业主， 2015年分层管理 (维护和管理)条例（SMR 2015）《Strata Management Maintenance and Management Regulations 2015》 已经规定了处理分层单位漏水的标准作业程序（SOP）。

处理strata楼层间漏水的程序是什么？

当分层业主或管理层注意到公共财产，有限的公共财产的天花板上有出现潮湿，潮气和水渗透的迹象时，应向建筑物管理层投诉。随后，经理应尽快或在七（7）天之内进行核查。他应核查申诉人的单位并考虑以下因素：

1. 由于水的重力，使得水被推动从上至下流动。
2. 设施供于（1个单位）的任何瑕疵都是归于业主们的瑕疵。
3. 于DLP期间引发的任何瑕疵均有发展商负责。
4. 设施供于超过（1个单位）出现的任何瑕疵实际上是建筑屋共同财产的瑕疵，应由管理层进行维修。

如果项目经理发现漏水的公用设施不属于任何投诉人，则理应发出7天的书面通知给楼上的业主进行联合核查。 拒绝进行检查和整修工作的邻居属违法，一旦定罪，可面临少于50,000令吉的罚款或少于三（3）年的监禁，或两者兼施的处罚。
在紧急情况下，漏水可能对其他居民和建筑物造成极大的淹没风险，可能会采取强行进入。但是，在进入该单位的过程中需要更多的人证，以防止在紧急检查和整顿工作期间暴露在任何闯入和被盗行为的风险。

在非紧急情况下，应遵循标准的SOP：

步骤1：项目经理应在七（7）天内向投诉人和相关业主发出视察证书（表格28），说明漏水的原因以及单位业主或管理层是否有义务整修漏水。

步骤2：表格28的副本应转发给建筑物委员会（COB）以供参考。

步骤3：如果相关单位的业主未能在七（7）天内修复漏水问题，管理层应立即修复漏水并向业主收取费用。未能偿还该费用可能会导致违约。

如果分层单位业主拒绝承担修复工作，该怎么办？

如果对表格28有任何争议，或者该责任修复漏水的当事人推却责任，则可以将案件转交给COB进行争议决议。COB可以委派注册建筑师、工程师、工料测量师或建筑测量师来协助此案件。所涉及的费用应由负责维修工作的当事人（肇事业主）承担。

各方应遵守COB的决定，否则可以将案件移交给分层管理仲裁庭。

更多：马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南

谁应该修理受影响单位中损坏的天花板或收尾工作？

楼层之间漏水的整修工作包括间接的损害费用将由肇事分层业主承担。

管理层可以终止供水吗？

虽然公寓管理层被允许可强行进入你的单位，但不允许终止供水。 水是基本人权。如果终止供水可以减少发生淹没的风险，则必须提供临时供水。

信息图：SMR 2015楼层漏水的标准操作程序 （infographic）

漏水的原因

维护不良导致水压升高

家用管道系统漏水已被公认为楼层之间漏水的主要因素之一。这种情况偶尔发生在带有塑料管和破旧金属管的建筑物中，这些管子在高水压的情况下下容易破裂。

当水突然停止移动时，会发生水锤现象，从而造成墙壁内的管道压力峰值。管道系统中的减压阀和其他装置的保养不当也会导致高水压。

漏水的其他常见原因还包括内部潮湿区域和屋顶的防水失败，外壁的破裂和破旧的窗户密封胶。

来自水蒸气的潮湿和湿气所导致的凝结

这种漏水的问题普遍存在于隔热不良的铜管和凝结水管中的冷气系统。在诸如服务器机房和某些制造设施之类的全空调房中，当潮湿空气遇到寒冷表面时，隔热效果差的墙壁和拱腹也会饱受凝结的可能性。热带高楼的建筑物也遭受严重的凝结问题。

如何防止strata建筑屋漏水？

预防漏水最适宜从设计和施工阶段下手。但是，分层物业管理委员会仍可以采取一些预防措施。 以下是项目经理能最大程度上减少分层和商业建筑楼层之间隔漏水的一些技巧：

1. 水压管理对于控制家用管道的漏水非常重要。国家水务委员会Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara（SPAN）规定了如下的安全水压

*所有分配水管必须低于30米深（2.94 bar），否则应使用减压阀（PRV）。

资料来源：《水网和水管系统的统一技术指南》，国家水务委员Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara（SPAN）

2.如果家用水管经常爆裂，则必须检查水压并使其正常化。减压阀的定期维修与保养对于水压管理是至关重要。

3.水锤是水管爆裂的另一个常见原因，必须使用水锤避雷器来缓解。建议选择不受腐蚀，牢固的连接机制（即热风熔接或磁带）和机械强度的水管材料。

4.最后，在泵房和水箱房中由于氯气过多，因此通风的环境是关键。 这些库房的不良通风会导致泵和管道配件的腐蚀。

5.定期检查，记录水压并在（输水和排水）的使用寿命期满时进行整修计划，对于最大程度地减少因建筑物漏水和间接的二次损坏所造成的困扰是必不可少的。

读: 马来西亚Certificate of Completion and Compliance (CCC）：需知事项

为什么要你需要认真看待楼层之间的漏水问题？

对居民的健康造成不利的影响

楼层间漏水所产生不利的影响包括生物污染以及引发建筑材料和结构的加速退化。美国医学研究所，疾病控制与预防中心（美国）和世界卫生组织已经科学证明，潮湿与卫生状况不佳，室内空气质量和霉菌侵扰有关。

霉菌比细菌大100至500倍，并证明生物污染的存在——想象一下，一个细菌、病毒、原生动物、虫子和其他微生物的聚集。这些病原体及其孢子实际上在我们的自然栖息地中已经少量存在，只是我们的身体免疫系统能够相应地保护我们。

问题在于潮湿会触发它们的发芽和滋生。这些病原体与食物中的其他微生物在战斗时，病原体所释放的碎片，霉菌毒素和微生物挥发性的有机化合物是有毒的，并能侵害我们的健康。 当发现霉菌明显可见时，必须即刻进行霉菌修复工作，包括湿度检测，整修和消毒以确保居民的健康受到保障。

对建筑物造成的二次破坏

水具有2个自由基（自由电子）的分子，轻易与其他分子结合并相应地对其进行氧化。过多的湿气和水分会导致建筑材料加速退化，即在有机化合物上发生不可逆的扩展以及对金属材料的腐蚀。

混凝土结构长时间暴露在潮湿的环境中会促使碳酸化过程并导致分解和裂缝的发生。混凝土在13到14的高碱度ph值下会形成一层保护膜，以保护钢筋不受腐蚀。 当雨水溶解二氧化碳气体时，碳酸就此形成。

雨水的酸度可以中和混凝土并降低其pH值。当pH值达到9时，混凝土上的保护膜会因此破裂并引发腐蚀。钢筋（即用于为混凝土结构提供额外支撑的金属钢筋）会发生氧化，当钢筋完全被腐蚀或氧化时，其体积膨胀高达6.5倍。

此过程会促使混凝土分裂，并从实质上降低了建筑物结构的强硬度和完整性。如果情况暴露在在海边或游泳池，其水中存在的氯跟离子会让腐蚀过程会加速并加剧。

基本上，潮湿会加速建筑物的老化，同时还会引起许多其他问题，例如石膏/墙纸的劣化以及墙壁和天花板的裂缝！

归根结底，楼层之间的漏水不仅仅是独立单位业主的问题而已。项目经理或管理委员会也应对此进行彻查。应采取预防性的维护心态，而管理者必须安排定期检查。这是必要的行为，以预防在漏水前发生的悲惨损害，将漏水造成的损害的可能性减至最低，该损害不仅可能导致建筑物衰败，而且还可能造成生物污染问题。

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