房产与股票:哪一个是在马来西亚是更好的投资?

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 我们在本文中比较了长期投资住宅物业和马来西亚证卷交易的回报。

© tuahlensa | 123rf

This article was translated from Properties vs stocks: Which is a better investment in Malaysia? by Rachael Soh.

投资者不断地寻找更好的投资项目。投资者总会问的最重要的问题,就是哪一个才是更好的投资——房地产还是股票?对这类问题的线上回答通常分为两类:

概述每种投资的利与弊。

注重在比较股票和房地产的投资报酬。

不同的投资者也会有各自的看法。外行人可能会将住宅物业与马来西亚股票市场做比较,而机构投资者更倾向于将股票市场和商用物业做比较。

就本文而言,我们以外行人的角度,比较从马来西亚交易所和住宅物业的投资回报。在马来西亚,收益分析建议,如果你没有30年的期限的话,那最好投资股票市场。这里的例外指的是首都吉隆坡半独立和独立式住宅。

让我们分析这些细节:

投资房产物业的利与弊是?

被动收入 比购买股票手续更繁琐
避免通货膨胀 非现金
可杠杆购买 高交易费用和更长的交易期
价格波动幅度较小 难以多元化
较难被诈欺 持续性费用,例如房屋保险
高税务

请注意这是一项定性评估,答案与你的所在位置无关。

什么是比较(净)投资收益?

网路上没有太多资源详细说明房地产投资的回报。那些涵盖房地产收益的通常与美国或欧洲市场有关。于是,为了这篇文章,我针对在马来西亚交易所和马来西亚房地产的投资进行比较。

  • 吉隆坡综合指数(KLCI)用来代表马来西亚股票。KLCI是一个资本加权股票市场指数。它是由马来西亚交易所内最大的30家公司组成。(请参阅注释1
  • 马来西亚房屋价格指数(HPI)则用来代表住宅物业。HPI衡量房屋价格平均值,并由马来西亚评估和物业服务部(JPPH)更新。(请参阅注释2

接下来我们查看在1990年购买房地产和股市的收益比较。该物业在出售前会保存10年、20年和30年。实际上在马来西亚的房地产收益会因位置和住宅物业类型而异。因此,我们比较以下的投资回报:

  • 全国4个地区 吉隆坡(KL)、雪兰莪、柔佛和槟城
  • 4种住宅物业类型 – 排屋、半独立式、独立式和高层楼房

买卖各种资产的交易费用也要考虑在内,本文介绍的投资收益,是减除各种交易费用后,所得资本收益的净额。你可能会争辩说这些交易费用,特别是不动产收益税(RPGT)占据了很大部分的收益,可能只想比较HPI和KLCI。但仅靠数字比较收益是不现实的。在现实中确实存在交易费用。这些交易费用包括:

  • 房地产 房地产经纪人的佣金、印花税、律师费和RPGT
  • 股票 经纪人费用和印花税

其他假设:

  • 在整个比较期间,交易率维持不变。唯一例外是RPGT,因为这仅适用于2019年出售的物业。
  • 物业和股权交易都是以现金进行。没有贷款。

阅读更多:2020年买房之前需要考虑的最新印花税、RGPT、律师费和其他4项费用

投资物业与股票 – 从长远来看哪个更好?

© SOPA Images / Contributor/ Getty Images

我们从分析中得到什么结论?

30年期限结束时,投资房地产的收益比股票市场来得更好。但是如果少过20年的话,投资房产的收益只是略胜。

然而,投资股市需要很大的胆量,因为从顶峰到低谷有很大的差距。你会需要更长的时间弥补损失。

期限(年数) 项目 国家HPI(所有) KLCI
30年 净收益(1 421% 198%
最大跌幅(2) 12)% 53)%
从跌幅中恢复的时间(3 6 11
20年 净收益 150% 145%
最大跌幅 12)% 53)%
从跌幅中恢复的时间 6 11
10年 净收益 81% 79%
最大跌幅 12)% 53)%
从跌幅中恢复的时间 没有时间 没有时间

笔记

1) 净收益=资本收益减去交易费用 + 购买价格

2) 最大跌幅=最高和最低之间的差距(在任何上升之前)

3) 恢复时间=恢复到相同的水平,也就是开始下降前的顶峰

© Dato Eu Hong Chew

投资物业与股票 – 那一种房屋类型比KLCI更好?

房地产的价格因房屋类型而异。与其参考所有房地产的价格,不妨比较一下马来西亚不同房屋类型类型。以下图像和表格显示了我国4种房屋类型的比较。

可以看出:

  • 30年后,排屋、半独立式、独立式房屋的投资收益比KLCI更好。最好的回报是投资排屋。
  • 10年或20年末,股票市场的投资回报大致上比4种类型的住宅物业更好。
期限

(年数)

不同类型 HPI的净收益 KLCI 净收益
排屋 半独立 独立 高层楼房
30年 432% 281% 352% 167% 198%
20年 140% 101% 143% 28% 145%
10年 67% 31% 55% (6)% 79%

© Dato Eu Hong Chew

查看:马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南

马来西亚住宅物业的净投资表现

如果我们观察特定地区或州属的话,国家数值会有所不同吗?是的,非常不同。

以下是比较区域房产类型的图表。为了提供不同的观点,图表按州属和持有期区分。

  • 对于吉隆坡地区,无论持有时间长短,与股市相比,你从吉隆坡的独立和半独立式住宅可获得更好的投资回报。
  • 如果你只持有10年,除了吉隆坡的半独立和独立式房屋,你最好投资股票市场。
  • 如果你在雪兰莪、柔佛和槟城,并且希望持有20年或更短的时间,你将从股市获得更好的回报。唯一例外是在槟城持有排屋长达20年。
  • 最好的回报来自于在吉隆坡投资独立式房屋并持有30年。
  • 最差的投资回报是在吉隆坡购买高层单位并只持有10年。你真的会亏钱。

© Dato Eu Hong Chew

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持有投资房产30年

州属 不同类型房产的净收益 KLCI净收益
排屋 半独立 独立式 高层楼房
吉隆坡 560% 811% 967% 147% 198%
雪兰莪 391% 281% 238% 171% 198%
柔佛 269% 143% 188% 243% 198%
槟城 464% 315% 299% 373% 198%

持有投资房产20年

州属 不同类型房产的净收益 KLCI净收益
排屋 半独立 独立式 高层楼房
吉隆坡  169% 344% 427% 16% 145%
雪兰莪 107% 126% 83% 32% 145%
柔佛 48% 42%  36% 46% 145%
槟城 205% 97% 101% 125% 145%

持有投资房产10年

州属 不同类型房产的净收益 KLCI净收益
排屋 半独立 独立式 高层楼房
吉隆坡 58% 125% 143% (11)% 79%
雪兰莪 45% 14% 19% 10% 79%
柔佛 47% 36% 46% 45% 79%
槟城 52% 59% 63% 54% 79%

多个来源表明,房地产的租金收益要高于股票的收益。根据Globalpropertyguide.com的数据,截至2020年6月,马来西亚房地产的平均租金收益为3.72%。相比之下,KLCI众多公司在过去10年的股票收益约为3%,如下图所示。

© www.ceicdata.com

结论

  • 在考虑投资股票市场或房地产时,需要同时考虑定性和收益因素。但我不认为投资房产的好处能抵消短期持有带来的低收益。
  • 收益不止会受到资产价值变化的影响,还有交易费用和税务。它们不仅会因地点和房屋类型而异,而且还有税务结构的差别。因此投资回报必须针对每个国家做比较。
  • 对于马来西亚,收益分析表明如果你没有30年的时间,那么最好投资股市。而吉隆坡的半独立和独立式房屋除外。
  • 在马来西亚,如果你可以持有30年的话,那么房地产是比股票市场更好的投资。雪兰莪的高层楼房和柔佛的半独立、独立式除外。

脚注

  1. 这项投资收益分析考虑到现金投资。如果你贷款购买房产,回报可能有所不同。
  2. 如果购买时间不同,收益可能有所不同。例如这若不是在1990年开始,而是在2010年开始的话,结果会有所不同。
  3. 此分析不包括年度营收和消费的影响,例如
  • 租金收入和其他经营费用,例如房屋保险
  • 组成KLCI公司的派息

不幸的是,我们没有马来西亚各类房地产的租金收入记录史。同样的,我们也没有从1990年期KLCI公司的派息记录。

如果您喜欢本指南,请阅读以下内容:2019年马来西亚租金收入最高的7大高层房产

*本文改写自“In Malaysia, which has better returns; Stock market or Property?”,于i4value.asia首度发布。


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