Dalam panduan komprehensif ini, anda akan diberi maklumat terperinci untuk memulakan kerjaya anda sebagai ejen hartanah – dari peperiksaan yang perlu anda duduki untuk mendapatkan lesen ejen harta tanah (REA) anda, kos yang terlibat dan ciri-ciri ejen berjaya yang anda patut miliki!
Artikel ini diterjemah dari How to become a Property Agent in Malaysia: A step-by-step guide oleh Khairul Khalid.
Profesion ejen hartanah atau real estate agent mungkin mempunyai daya tarikan tersendiri. Keseimbangan kehidupan dan kerja? Atau tidak perlu berurusan dengan bos lagi? Atau mungkin ejen kereta mewah sentiasa berebut hendak berjumpa anda. Perkara-perkara ini ada yang benar dan ada juga yang salah!
Seperti pekerjaan lain, apa sahaja ganjaran bergantung kepada usaha gigih anda. Anda boleh mendapat gaji lumayan atau setakat cukup makan sahaja. Pekerjaan ini boleh menjadi sesuatu yang “glamor” ataupun menyakitkan hati. Tetapi jika anda bertekad untuk menjadi ejen hartanah, kami telah menyusun panduan terperinci berserta “Tip Pro” daripada ejen-ejen hartanah yang berpengalaman di Malaysia. Sebagai permulaan, kita harus fahami beberapa istilah penting dalam industri ejen hartanah.
REA (Real Estate Agent) = Ejen Hartanah
REN (Real Estate Negotiator) = Perunding Hartanah
PEA (Probationary Estate Agent) = Ejen Hartanah Tahap Percubaan
BOVAEAPM (LPPEH) = Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta Malaysia
TPC (Test of Professional Competence) = Ujian Kecekapan Profesional
Ejen hartanah lazimnya berdaftar dengan BOVAEAPM. Ini memberikan individu hak untuk memiliki dan mengendalikan agensi hartanah sendiri serta menggajikan 50 perunding hartanah yang perlu berkongsi sebahagian daripada komisen mereka dengan agensi berkenaan. REN perlu menghadiri kursus tertentu dan mendapat tag ID REN rasmi mereka (serta nombor REN) sebelum mendapat pekerjaan dari agensi berdaftar iaitu REA.
BACAAN POPULAR:
👨💼 Beza antara ejen hartanah (REA) dan perunding hartanah (REN).
💰 Berapa lama proses jual rumah di Malaysia.
Panduan lengkap menjadi ejen hartanah
Matlamat utama ialah lulus Ujian Kecekapan Profesional (TPC). Selepas itu, anda layak mendaftar sebagai REA dan menerima nombor E (E xxxx) yang akan membolehkan anda menjalankan pekerjaan. TPC hanya boleh dijalankan selepas sama ada setahun atau dua latihan praktikal. Ia adalah gabungan “Temu Duga Profesional” lisan pada akhir satu atau dua tahun dan kerja praktikal dan bertulis yang anda perlu selesaikan sepanjang tempoh yang sama. Tempoh ini bergantung pada kelayakan yang anda miliki:
Jika tiada ijazah/diploma: Dua tahun latihan praktikal
- Keperluan minimum sijil MCE/SPM dengan tidak kurang daripada kelulusan dalam 5 subjek.
- Anda layak menduduki Peperiksaan Bertulis Ejen Harta Tanah yang terdiri daripada dua bahagian.Baca lebih lanjut mengenai institut yang menawarkan kursus-kursus, jenis subjek dan yuran di sini.
- Setelah lulus Peperiksaan Bertulis, anda perlu mendaftar sebagai PEA.
- Tahniah! Anda kini seorang “Ejen Hartanah Tahap Percubaan”. Anda memerlukan dua tahun latihan praktikal di bawah agensi hartanah berdaftar atau ejen hartanah.
Untuk pemilik ijazah/diploma: Setahun latihan praktikal
- Jika anda telah mengambil kursus berkaitan hartanah, anda dikecualikan daripada Peperiksaan Bertulis Ejen Harta Tanah.
- Untuk senarai pengecualian bagi kelayakan yang diiktiraf oleh BOVAEAPM, klik di sini.
- Jika anda mempunyai mana-mana sijil, diploma atau ijazah yang disenaraikan dalam pautan di atas, anda terus layak mendaftar sebagai PEA!
- Anda hanya memerlukan SATU tahun pengalaman latihan praktikal di bawah agensi berdaftar atau REA.
Tip Pro #1: Tempoh menunggu antara pendaftaran menjadi PEA dan pengesahan berbeza-beza. Kadang-kadang boleh mengambil masa berbulan-bulan. Jangan tunggu, terus buat permohonan REN anda (suatu proses yang cepat).Kemudian, anda boleh mula bekerja di agensi sementara menunggu pendaftaran PEA anda diproses. Anda boleh mula bekerja dan menjana wang secepat mungkin!
Semasa latihan praktikal:
Langkah 1: Sebaik sahaja anda layak menjadi PEA, anda perlu melakukan dua perkara:
- Sertai agensi hartanah berdaftar.
- Baca “Peraturan & Garis Panduan untuk Ujian Kecekapan Profesional untuk Amalan Agensi Hartanah.” Anda boleh meminta salinan daripada BOVAEAPM (RM14 termasuk caj pos). Percayalah, buku ini mengandungi pelbagai maklumat penting untuk perjalanan kerjaya REA anda.
Langkah 2: Menurut buku ini, sebagai PEA anda perlu mahir dalam tiga bidang profesional semasa latihan praktikal anda termasuk menjual, memajak dan bekerja dengan pemaju untuk pemasaran hartanah:
- Bidang Hartanah 1: Pembelian dan penjualan hartanah kediaman, komersial dan perindustrian dan pertanian.
- Bidang Hartanah 2: Penyewaan / pajakan kediaman, komersial dan perindustrian dan pertanian
- Bidang Hartanah 3: Pemasaran hartanah untuk dijual / hartanah untuk disewa
Tip Pro #2: Bukan semua orang boleh melakukan segala-galanya. Anda perlu menunjukkan kepelbagaian sebagai ejen tetapi ada baiknya jika anda mengkhusus di beberapa bidang sahaja.
Langkah 3: Selain dari menduduki TPC pada akhir tahun latihan praktikal anda, anda perlu melengkapkan TIGA perkara:
i.Diari kerja: Buku log mengenai setiap perkara yang telah anda lakukan berkaitan dengan tiga bidang hartanah yang disebutkan di atas.
ii.Rekod pengalaman: Esei 500 perkataan meringkaskan pencapaian anda sebagai PEA .
iii.Tugasan praktikal: Dua tugasan 2,000 – 4,000 perkataan setiap satu. Tugasan 1 melibatkan penerangan terperinci mengenai proses penjualan hartanah yang telah anda lakukan. Tugasan 2 memerlukan anda memberi cadangan pemasaran berdasarkan salah satu perkembangan hartanah semasa.
Tip Pro #3: Untuk diari kerja anda, butirkan secara terperinci. Contohnya, jika anda telah menghadiri mesyuarat dengan pemaju hartanah, sebut nama pemaju, hartanah dan sebarang maklum balas. Pastikan anda menulis mengenai sebarang sesi lawatan atau tontonan unit dengan pembeli atau penyewa, penyerahan, penyelidikan serta sebarang kursus berkaitan yang anda hadiri.
Langkah 4: Sebaik sahaja anda selesai ketiga-tiga perkara – diari kerja, rekod pengalaman dan dua tugasan praktikal – anda perlu mengemukakan salinan penyata Kumpulan Wang Simpanan Pekerja yang diperakui dan Borang Cukai Pendapatan anda selama dua tahun yang lalu serta yuran untuk TPC (RM50 untuk pendaftaran dan RM200 untuk permohonan).
Langkah 5: Akhir sekali, peperiksaan lisan atau temu duga profesional anda. Anda akan dimaklumkan 30 hari sebelum tarikh ujian. Ia biasanya diadakan enam kali setahun – Februari, April, Jun, Ogos, Oktober dan Disember.
Soalan-soalan akan berdasarkan dua tugas praktikal anda serta topik yang berikut: –
- Undang-undang dan cukai hartanah
- Prinsip dan teknik agensi harta tanah
- Isu-isu topikal
- Akta undang-undang dan standard ejen hartanah
Tip Pro #4. Anda perlu tahu segala akta atau perundangan berkaitan dengan hartanah. Sesiapa yang mengambil TPC dinasihati belajar sebaik sahaja mereka memulakan praktikal mereka.”
Jangan risau jika anda gagal. Anda boleh mengambil semula ujian empat kali tetapi anda perlu membayar yuran penilaian semula yang berbeza-beza mengikut keperluan. Butiran lebih lanjut mengenai perkara ini dalam buku tersebut.
Jika anda lulus – tahniah! Selamat datang ke dunia ejen hartanah.
Adakah anda berwibawa menjadi ejen hartanah?
Berikut adalah beberapa nasihat tentang kemahiran insaniah yang anda perlu asah untuk berjaya dalam bidang ini:
1. Jangan segan dan malu
Anda perlu lantang dan cekap berkomunikasi. Apabila berjumpa pelanggan, anda mesti bercakap dengan jelas untuk menyampaikan pelbagai maklumat.
2. Kulit harus tebal
Bersedia untuk mendengar “Tidak” hampir setiap hari sama ada dari pembeli, penjual, penyewa atau pemilik. Anda juga akan mendengar “Ya” tetapi kemungkinan lebih kerap ditolak. Apa yang boleh anda lakukan? Fokus kepada pelanggan yang seterusnya.
3. Kenali pelanggan anda
Kadang-kadang butiran yang kecil boleh menjejaskan transaksi atau perjanjian. Pelanggan mugkin mahukan sesuatu yang rumit atau remeh seperti balkoni menghadapi timur atau barat. Anda perlu tahu kehendak pelanggan anda dari mula lagi.
4. Anda keseorangan
Ini termasuk perkara-perkara kecil seperti disiplin, bangun awal setiap hari dan tidak mempunyai pejabat. Suasana boleh menjadi sepi tetapi anda sentiasa bertemu pelanggan baharu! Anda juga bertanggungjawab terhadap segala-galanya termasuk menghubungi pelanggan baharu, menetapkan temu janji, menyiarkan iklan dan lain-lain.
5. Kurang masa untuk yang tersayang
Waktu kerja tidak menentu dan lazimnya terpaksa mengikut kehendak masa pelanggan. Jika anda tidak boleh berjumpa pelanggan, mereka mungkin mencari ejen lain dan anda akan terlepas peluang keemasan.
6. Sentiasa tenang dan sabar
Walaupun menghadapi pelbagai karenah pelanggan dan situasi sukar, anda perlu sentiasa tenang dan sabar untuk menyelesaikan apa-apa masalah berbangkit.
7. Bersedia turun padang
Lakukan apa sahaja yang perlu untuk melengkapkan perjanjian anda. Jangan rasa malu jika anda sendiri perlu membersihkan rumah atau menyapu sampah sebelum pelanggan sampai. Jangan takut berdepan dengan pemilik rumah jika ada perkara-perkara yang tidak dilakukan dengan betul.
Seterusnya, dua perkara yang sangat penting perlu anda fikirkan:
Pilih kawasan pengkhususan anda: Lokasi, lokasi, lokasi!
“Lokasi, lokasi, lokasi” adalah sebutan lama dalam industri hartanah tetapi masih relevan. Kawasan pengkhususan anda akan menentukan segala-galanya – pendapatan dan jenis pelanggan berbeza-beza mengikut kawasan dan jenis harta.
Menurut BOVEAPM terdapat sekitar 40,000 ejen yang berdaftar dengan lembaga di seluruh Malaysia dan sebilangan besar mereka mengkhusus di Kuala Lumpur! Mungkin anda mempunyai peluang di kawasan kejiranan lain yang semakin rancak membangun dan di mana ia tidak begitu kompetitif seperti di kawasan popular?
Adakah simpanan tunai anda mencukupi?
Anda boleh mengambil masa kira-kira 3 hingga 6 bulan untuk melengkapkan perjanjian pertama anda. Pada permualaan, anda perlu mengeluarkan wang dari poket sendiri untuk memandu ke setiap lokasi, bil telefon untuk memanggil beratus-ratus pelanggan, kos pengiklanan dan pelbagai perbelanjaan harian lain. Tiada gaji bulanan untuk menampung pelaburan awal yang mungkin agak tinggi, termasuk yuran pendaftaran dan buku rujukan untuk TPC.
Anda juga perlu mengambil kira tempoh “kebuntuan.” Anda mungkin melalui sekurang-kurangnya dua hingga tiga bulan tanpa sebarang perjanjian dan pendapatan.
TIP: Pastikan anda mengiklankan listing hartanah anda di mana sahaja dan secara konsisten. Surat khabar mungkin old school tetapi ia masih berfungsi … Dan ya, Instagram dan Facebook harus dimanfaatkan jadi pastikan untuk memanfaatkan platform media sosial. Selain itu, pastikan anda melabur dalam kredit iklan untuk disiarkan di platform harta tanah online. Listing hartanah ini boleh berkisar antara RM1,000 hingga ribuan lagi bergantung kepada keaktifan anda, kekerapan pengeposan, demografi sasaran anda (penduduk tempatan atau orang asing?), dll.
KETAHUI: 8 kawasan hotspot hartanah sepanjang laluan LRT 3, KTM Terminal Skypark, HSR, MRT SBK & SSP
Berapakah pendapatan ejen hartanah?
Rezeki di dalam kerjaya ini ada pasang surutnya. Tidak dapat dinafikan, ia adalah pekerjaan yang sukar dengan pelbagai kompromi. Namun, jika anda bekerja keras, anda pasti mendapat manfaat yang melimpah-limpah.
Jika anda tertanya-tanya, berapakah komisen ejen hartanah di Malaysia? Berikut adalah kiraannya secara am:
Untuk jual beli rumah /bangunan dan tanah, komisen maksimum adalah 3%. Nilai ini juga terpakai untuk perkhidmatan-perkhidmatan lain oleh firma, seperti usaha sama, penjualan syarikat dan pertukaran hartanah.Untuk loji dan jentera, bayaran sebanyak 10% ke atas hasil dikenakan.
Untuk hartanah sewa, jumlah maksimum berikut dikenakan untuk penyewaan:
Sehingga 3 tahun: 1.25 bulan sewa kasar
>3 tahun, sehingga 4 tahun: 1.5 bulan sewa kasar
>4 tahun, sehingga 5 tahun >5 tahun: 1.75 bulan sewa kasar
>5 tahun (dengan opsyen pembaharuan): 1.75 bulan sewa kasar tambah 0.25 bulan sewa untuk setiap tahun tambahan.
Baca artikel ini seterusnya: Panduan dan cara kira duti setem, yuran pengurusan dan guaman bagi perjanjian sewa di Malaysia
ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:
👨⚖️ 5 kepentingan khidmat peguam dalam urusan jual beli rumah.
🤝 [PANDUAN] Cara jual hartanah dan rumah dengan cepat.
🏘️ Senarai jualan rumah termahal di Malaysia.