Kehidupan dalam hartanah strata membawa maksud bahawa anda perlu berkongsi sumber dan kemudahan yang ada. Walau bagaimanapun, akan ada pelbagai isu dan cabaran berkaitan kehidupan strata
Kehidupan strata tidak sesuai bagi mereka yang mementingkan diri dan tidak mahu bergaul dalam komuniti. Ini adalah kerana ia memerlukan tanggungjawab bersama berkaitan yuran penyelenggaraan, cukai tanah dan memastikan semua hidup dalam keharmonian. Tetapi, beberapa kesukaran dan masalah tetap akan timbul daripada situasi tersebut. Di sini, kami menceritakan tentang masalah lazim kehidupan strata dan bagaimana pemilik boleh mengatasinya.
1. Memelihara haiwan peliharaan di kediaman bertingkat tinggi
Terdapat pelbagai jenis penghuni yang tinggal dalam komuniti strata. Ini bermaksud, tidak semua jiran anda berasa selesa dengan kehadiran haiwan peliharaan. Sesetengah daripada mereka mungkin alah dengan haiwan. Mereka berisiko mengalami masalah kesihatan jika mereka berada dekat dengan haiwan tersebut. Di bawah ‘Undang-undang 14 di dalam Jadual Ketiga daripada Pengurusan Strata (Penyelenggaraan & Pengurusan) Peraturan 2015’, terdapat peruntukan untuk haiwan peliharaan yang dipelihara di kediaman bertingkat tinggi melainkan haiwan tersebut membawa ancaman, kejengkelan, gangguan dan juga bahaya kepada kesihatan penduduk yang lain.
Pastikan anda tahu undang-undang kediaman anda tentang memelihara haiwan peliharaan. Juga, semak syarat majlis bandar raya untuk memelihara haiwan peliharaan di kediaman bertingkat tinggi. Walaupun pihak pengurusan membenarkan anda untuk memelihara haiwan, anda perlu ambil tahu tentang keberadaan haiwan anda sepanjang masa. Jangan biarkan mereka merayau ke dalam hartanah peribadi pemilik lain atau membuat sebarang kekotoran di kawasan sekitarnya. Anda juga perlu memastikan haiwan peliharaan anda tidak membuat bising. Haiwan peliharaan anda perlulah berada di bawah jagaan anda dan berada dalam batasan kediaman tertentu.
2. Bunyi bising
Menetap di kawasan strata bermaksud anda tinggal berhampiran dengan orang lain. Sedikit sahaja bunyi bising boleh mengganggu orang lain. Membuat bising atau riuh-rendah sewaktu larut malam (di antara tengah malam dan jam 6 pagi) – bermain mercun, mainkan muzik atau alat muzik dengan terlalu kuat, meligat enjin motor dan gelak tawa yang kuat. Ini juga termasuk dengan bunyi bising berdekatan jalan awam, tempat awam, premis perniagaan atau tempat bersempadan dengan jalan awam.
Penduduk dan pemilik hartanah strata terikat dengan undang-undang dan peraturan di dalam Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan & Pengurusan) 2015 termasuk Deed of Mutual Covenants yang menyatakan ‘peraturan rumah’ yang perlu dipatuhi oleh semua penduduk. Pilihan pertama adalah dengan berkomunikasi secara terus dengan penyebab masalah. Walau bagaimanapun, amalkan sikap bertolak ansur. Tawarkan penyelesaian jika boleh.
Namun begitu, jika persetujuan tidak dapat dicapai, bincang dengan jawatankuasa strata anda dan minta mereka membuat surat bertulis. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, badan pengurusan diberikan kuasa untuk menjalankan undang-undang yang melarang sebarang kelakuan yang mengganggu ketenteraman. Jika akta tersebut dilanggar, mereka boleh dikenakan denda yang dipersetujui secara kolektif terhadap pesalah. Sebagai alternatif, anda boleh hubungi polis atau memfailkan laporan di mana-mana balai polis berdekatan (PDRM) untuk membuat aduan.
BACA: Ketahui hak dan kewajipan anda sebagai pemilik hartanah strata
3. Tempat letak kereta yang terhad
Tempat letak kereta yang terhad merupakan satu masalah yang biasa di kawasan bandar dan bukan sahaja di pembangunan strata. Jika tempat letak kereta milik anda diletakkan kereta milik penduduk lain atau pelawat, anda boleh meminta bantuan jawatankuasa. Mereka boleh mengalihkan kenderaan tersebut ke kawasan sepunya yang lain. Namun demikian, mereka tidak boleh mengalihnya dengan paksaan atau menunda kenderaan tanpa memberi notis awal dan jelas kepada pemilik kenderaan atau pemandu terlebih dahulu. Ini juga termasuk kenderaan yang menghalang. Jika anda mempunyai pelawat, parkir pelawat kebiasaannya terletak di tempat letak kereta sepunya.
4. Yuran penyelenggaraan
Untuk memastikan penyelenggaraan bangunan dan harta sepunya berjalan lancar, setiap pemegang unit perlu membayar yuran penyelenggaraan. Terdapat dua jenis yuran:
- Caj perkhidmatan
Bayaran bulanan untuk mengekalkan kemudahan sepunya dan harta sepunya di dalam kompleks seperti kolam renang, lif dan perkhidmatan keselamatan. Ini juga dikenali sebagai yuran penyelenggaraan.
- Dana terikat
Dana terikat adalah dana yang dikumpul daripada pemilik strata khas untuk penggunaan di masa hadapan. Contohnya mengecat fakad, kerja-kerja pembersihan atau penggantian lekapan.
Untuk memperoleh unit syer di dalam skim strata, terdapat formula standard di bawah Jadual Keempat daripada Peraturan Hak Milik Strata 2015. Seperti berikut:
Perbelanjaan mengurus / Jumlah unit di dalam pembangunan kondo = Yuran penyelenggaraan yang perlu dibayar
Pemegang unit boleh meminta kaji semula daripada suruhanjaya jika beliau tidak berpuas hati dengan jumlah yuran penyelenggaraan yang ditentukan oleh pemaju atau Badan Pengurusan Bersama (JMB). Suruhanjaya akan menentukan atau mengarah JMB atau pemaju untuk melantik pengurus hartanah untuk mengesyorkan jumlah yuran penyelenggaraan tersebut.
Walau bagaimanapun, jika pemegang unit gagal untuk menjelaskan pembayaran, nama beliau akan dipaparkan dalam senarai pengingkar di kawasan sepunya dan perkhidmatan untuk unit beliau akan digantung. JMB atau Perbadanan Pengurusan (MC) boleh menghalang beliau daripada menggunakan kemudahan sepunya dan menguatkuasakan penyekatan untuk beliau masuk ke dalam bangunan. Jika pengingkar masih tidak mahu membayar yuran tunggakan, badan pengurusan boleh memfailkan tuntutan dengan Tribunal Pengurusan Strata (SMT). Pemilik strata yang menyeleweng akan berjumpa SMT untuk arahan penjelasan bayaran.
Ketahui lebih lanjut tentang Tribunal Pengurusan Strata (SMT) di sini.
5. Sampah, pembaikan dan penyelenggaraan
Pemilik bertanggungjawab untuk membaiki dan menyelenggara apa-apa lekapan dan kelengkapan di dalam unit ruang udara mereka. Pemilik petak tanah strata menyangka badan pengurusan akan menjaga rumah mereka seperti membaiki bumbung akibat kebocoran atau mengecat semula luaran sepanjang masa. Namun begitu, di bawah SMA, manfaat seperti itu tidak wujud. Jika masalah berlaku di kawasan kongsi sepunya, anda boleh memfailkan aduan kepada pengurusan.
6. Kebocoran di antara tingkat / kebocoran di tempat sambungan bersebelahan
Satu situasi yang merunsingkan untuk pemilik strata adalah apabila terdapat kebocoran pada siling dan dinding. Selain daripada menjadi tempat pembiakan kulat, ia juga akan menyebabkan kerosakan kepada hartanah dan membawa kepada masalah mekanikal dan elektrik yang lebih teruk. Juga boleh menjejaskan harga jualan hartanah tersebut.
Tindakan pertama adalah dengan menjelaskan masalah ini kepada pihak pengurusan untuk memahami apakah sebab terjadinya kebocoran. Kemudian anda boleh berunding dengan pihak bertanggungjawab bagi menyelesaikan masalah. Jika perkara ini gagal dilakukan, anda boleh membuat aduan kepada badan pengurusan. Setelah mereka mengesahkan pihak bertanggungjawab, mereka akan diarahkan untuk membaiki kebocoran itu. Pemegang unit boleh meneruskan dengan pembaikan dan membuat tuntutan kepada SMT jika pihak bertanggungjawab tidak mahu mengambil tindakan.
BACA: 5 perkara anda perlu tahu sebelum membeli rumah strata
7. Penyerahan pengurusan daripada pemaju kepada Badan Pengurusan Bersama (JMB)/Perbadanan Pengurusan (MC)
Menurut Akta Pengurusan Strata 2013, pengurusan kediaman hartanah strata akan diserahkan oleh pemaju kepada pemilik sebelum tempoh pengurusan oleh pemaju tamat (dalam masa 12 bulan dari harta milik kosong).
Pemaju perlu mendidik pemilik sebelum penyerahan dan menyediakan senarai semakan untuk memudahkan badan pengurusan yang akan datang. Ini termasuk penyerahan baki untuk akaun penyelenggaraan dan dana terikat, serta semua rekod yang berkaitan dengan penyelenggaraan serta pengurusan bangunan dan kawasan sepunya.
Pada masa yang sama, pemilik perlu ada komunikasi yang baik dengan pemaju untuk pemahahaman pemindahan yang baik selepas penyerahan.
8. Penyertaan dalam mesyuarat agung
Tujuan mesyuarat agung adalah untuk memberitahu pemilik strata tentang prestasi pengurusan hartanah mereka. Walau bagaimanapun, dengan penyertaan yang aktif daripada pemilik maka pengurusan hartanah yang bagus akan terhasil.
Bagi menggalakkan penyertaan, pemberitahuan awal perlu dibuat tentang keperluan untuk turut serta dan juga status pembayaran yuran sebelum pemberitahuan rasmi mesyuarat tersebut.
Bukan setakat itu sahaja, pihak pengurusan juga perlu menjelaskan keperluan dan proses penyertaan. Mereka perlu sentiasa mencari jalan dan berunding untuk menyelesaikan masalah bagi memastikan penyertaan pemegang unit akan ada.
9. Pengeluaran hak milik strata yang lewat
Apa itu Hak Milik Strata? Hak Milik Strata dikeluarkan untuk hartanah bangunan bertingkat di mana tanah tersebut dimiliki oleh pemilik atau pemaju hartanah. Hak milik strata dibahagikan kepada hak milik individu yang dikeluarkan mengikut unit perumahan, apartment atau pejabat dalam pembangunan yang berkongsi kemudahan sepunya.
Di bawah Akta Hak Milik Strata 1985, pemaju diminta untuk memohon hak milik strata bagi pihak pembeli. Apabila hak milik strata telah dikeluarkan, pemilik yang memilik hartanah tersebut boleh menggunakan hartanah itu sepertimana ia digunakan oleh pemegang hak milik individu.
Namun begitu, dalam kes pengeluaran hak milik strata yang lewat, pemilik perlu meminta penjelasan daripada pemaju dan penguatkuasa terlebih dahulu, kemudian berunding untuk mencari penyelesaian. Pemilik juga perlu semak dengan Tribunal untuk Tuntutan Pembeli rumah atau semak dengan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.
BACA: Apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB)?
Tinggal berdekatan dengan ramai pemilik mungkin akan membuatkan kita berasa sedikit jengkel dengan beberapa perkara yang dilakukan oleh jiran kita. Ada undang-undang untuk bantu anda menghadapinya. Tapi bukankah lebih baik untuk menyelesaikan masalah itu dengan jiran anda terlebih dahulu? Jadilah seorang yang peramah dan sentiasa bertolak ansur.
Sebagai contoh, kita tidak boleh menghentikan bayi daripada menangis dan membuat bising pada waktu malam. Memberi teguran secara berhemah dan pemberian hadiah tanda ingin berbaik adalah lebih berkesan daripada terus berada dalam keadaan tegang dan membuat aduan atau melemparkan surat undang-undang kepada jiran anda.