在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?

Share

*文章更新于2020年11月23日.

更新:马来西亚屋主在2020年6月1日至2021年12月31日期间,获赦免RPGT税务的房产高达3套。

有赖在2019年财政预算案中宣布的这项新措施,马来西亚公民在第六年(或之后)脱售房产的话,必须支付5%的产业盈利税。而从2019年1月1日起,外国人和企业公司的盈利税将从原本的5%增加至10%。

在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?

© Andriy Popov | 123rf

This article was translated from What is Real Property Gains Tax (RPGT) in Malaysia & How to calculate it? by Sueki Khaw.

政府于2020年6月5日宣布的新RPGT税务赦免

鉴于Covid-19的爆发,首相Tan Sri Muhyiddin Yassin推出了多项激励措施,以帮助推动房地产市场和为购房者以及房主提供经济援助。这些措施包括重新推介房屋所有权活动,赦免印花税以及RPGT税务。马来西亚公民在2020年6月1日至2021年12月31日期间出售房产将获赦免5%-30% RPGT税务。这项赦免仅限于每人所出售的3套住宅房产。

除此之外,本地和外国业主,以及企业公司都需要具备对RPGT的基本知识,尤其是在如何计算RPGT税率以及各自可在哪方面可获得豁免。

这是你需要知道的:

什么是房产盈利RPGT)?

根据《1976年产业盈利税法令》,RPGT是由国家税务局(LHDN)征收的资本盈利税的一种形式。 当你的土地或不动产出售时,转售价格高于购买价格的话,所得收益将会被征收税务。

RPGT通常分为3个等级:

1.个人(公民和永久居民)
2.个人(非公民/外国人)
3.企业公司

它于1995年首次实施,多年来已发生了许多变动。 于2019年实施的最新RPGT修正案将是迄今为止的第七次修正案。有赖在2019年财政预算案中宣布的这项新措施,马来西亚公民在第六年(或之后)脱售房产的话,必须支付5%的产业盈利税。而从2019年1月1日起,外国人和企业公司的盈利税将从原本的5%增加至10%。

以前,在第5年后脱售房屋的马来西亚业主无需为所售出的盈利支付任何RPGT。 同时,企业公司和外国业主则需支付5%的RPGT。

以下为3个等级中每个层级的RPGT费率:

2019年1月1日起的最新RPGT费率

RPGT税率 个人(公民&永久居民) 个人(非公民&外国人) 公司
第一年脱售 30% 30% 30%
第二年脱售 30% 30% 30%
第三年脱售 30% 30% 30%
第四年脱售 20% 30% 20%
第五年脱售 15% 30% 15%
第六年或以上脱售 5%

(2018: 0%)

10%

(2018: 5%)

10%

(2018: 5%)

从以上可见,第6年开始,3个等级的RPGT费率已从原有的费率提高了两倍

什么情况下会被征收RPGT?

在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?2

© Mustansar Syed | 123rf

如果房产的脱售价格被认定为相等或低于收购价,则不被征收RPGT。 RPGT仅在脱售不动产产生利润时才会被征收。

1. 个人(公民、永久居民、非公民和外国人)

如果上述任何一方以带盈利的方式出售其房产,他们将根据售卖的净盈利被征税RPGT。

2. 企业公司

一般上,公司的股份出售不受RPGT的约束,除了其核心业务是房地产的房地产公司(RPC)。 只有拥有不动产[1]或RPC股份不少于其公司有形资产总值的75%,才能构成该RPC公司。 但是,如果公司将其股份或不动产他售出低于RPC股份的75%,它将不再是RPC,所脱售的股份将不会保留其RPC的特征,并应对此负上 RPGT条款的约束。

此外,如果公司将其不动产从固定资产重新分类为流动资产(例如,交易股票),那么它也被视为须支付资产来处置,也必须缴付RPGT。此类资产的处置价格将按照重新分类之日的市场价格而定。

参阅:  最新印花税变更及在2020年买房需知的其他6大需缴费用

个人和企业公司可享有哪些RPGT豁免(税收减免)?

在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?3

© Ion Chiosea | 123rf

适用于个人

1)在以下这四种情况下豁免利润的10%或每笔交易10,000令吉(以较高者为准):

公民和永久居民
a)如果资产是由马来西亚公民捐赠者作为礼物转移,两者关系需为丈夫和妻子、父母和子女或祖父母与孙子女。此豁免不适用于兄弟姐妹之间的不动产转移。
b)马来西亚公民或永久居民(PR)均可获得1次终身住宅产业RPGT豁免。

非公民和外国人
c)如果资产在配偶之间转移,该资产必须由马来西亚公民的丈夫或妻子所拥有。
d)如果资产转让给公司,那资产拥有者或拥有者的配偶必须是马来西亚公民。如果该资产由2个人共同拥有,那么双方都必须是马来西亚公民才能进行转让。

2)价格低于200,000令吉的中低价房屋的业主在脱售其财产时可豁免RPGT。

适用于公司

1)免除利润的10%或每笔交易10,000令吉(以最高者为准)

2)公司内部股份转让不受于RPGT的限制,具体如下:

提高团队营运效率

为符合政府的参与政策

改组、重组与合并方案

偿还

资产转移 同一集团下的公司之间转移 任何两家公司之间的转移 偿还分配
代价股份 75-100%股份 任何形式的对价 无对价
受让人 本地注册公司 本地注册公司 本地注册公司
受让人收购日期 转移实际日期 转让人收购日期 转移实际日期
受让人的条件 转移批准后必须与转让人同组三年 转移批准后必须在马来西亚居住三年 转移批准后必须在马来西亚居住三年

受让人将资产作为交易股票

在资产被视为脱售之日,受让人必须根据任何超出的盈利部分缴付,并遵守RPGT条规

读: 马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南

什么是典型的可扣税费用?

脱售财产所产生的任何附带费用(如下)可以从所获得的盈利中扣除以计算RPGT:

  • 律师费、会计费,估价师费等。
  • 房地产费(销售佣金)
  • 行政费
  • 维修或翻新以维护或为物业升级,例如室内设计、宜家家具以重新包装房屋
  • 维护或捍卫资产所有权或权利的成本
  • 广告宣传费用

什么是允许损失?

如果在评估年度内有不止一项房产交易,只要两笔交易都属于同一年,那么单笔交易所产生的任何损失都可以抵销另一笔交易,并产生获利。

Related Stories

如何确定根据哪一年缴付RPGT

1) 产业的购置和脱售日期是以签署的买卖协议(SPA)的日期为基准,无论产业是已完工还是在建设当中。

2)根据《 RPGT死者遗产法令》,假设你是从已故的亲戚或朋友那里继承产业而变卖时(你将被         称为遗嘱执行人):

死者的死亡日期=执行者的获取日期

遗嘱执行人在将产业分配给受益人之前需监督出售或处置该财产。对死者的遗产收取的RPGT取决于执行人的签收之日。

2020年RPGT修正案

在近来的2020年预算案中, RPGT再次被进行了修订,以减轻对房地产销售商的盈利 –并此宣布,为了计算在2013年之前所购买房屋的财产增值税,政府将使用2013年1月1日的市场价格 作为初始估价。在这之前,基准年被定为2000年1月1日。由于RPGT计入了销售盈利,因此较后的基准税率将意味着更低的计算盈利,从而减轻了房地产卖方的税负。

如何计算RPGT

在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?4

© Andriy Popov/ 123RF

个人

以下计算公式适用于公民、永久居民、非公民和外国人。各自的RPGT税率将根据其持有期限和居住状况而有所不同(请参阅上表)。

RPGT将根据净收盈利计算.

总盈利:出售价格 – 收购价格
净盈利:总盈利–可扣税费用– RPGT免税额–允许损失费
应付税款 = RPGT税率(根据产业拥有权的年限)X净盈利

例子:
举例来说,假设Adam和Hanis(均为马来西亚公民)于2013年1月4日以300,000令吉的价格在Hartamas购买了一套公寓。为了建立家庭,他们决定升级到更大的地方,并于2019年1月20日以500,000令吉的价格脱售了公寓。

总盈利:500,000令吉– 300,000令吉= 200,000令吉
*假设Adam的可扣税费用为30,000令吉,而RPGT免除利润的10%(200,000令吉x 10%
净盈利:200,000令吉– 30,000令吉– 20,000令吉= RM 150,000

应付税款 = 5%RPGT x 150,000令吉= 7,500令吉。

(个人公民的RPGT税率基于2019年的财政预算案,于第五年脱售的产业并持有该产业为期5年)

公司

卖价:A / B x C,其中
A =股东持有的股份;
B =公司已发行的股份总值
C =在资产获利之日的不动产定义价值

总盈利:出售价格–收购价格
净盈利:总盈利–可扣税费用– RPGT免税额–允许损失费
应付税款= RPGT税率(基于产业拥有权的年限)x净盈利

例子:
Synergy Sdn Bhd由Mr. Andrews、Mr. Brian、Mr. Tate于2013年1月1日成立,他们各自持有100,000股份。合并期间它并不是RPC。然而,在2015年3月31日,该公司以120万令吉收购了他们首个也是唯一的房地产。因此,包括房地产在内的有形资产总值为150万令吉,并转成为RPC。

2019年1月31日,Mr. Andrews决定以100万令吉的价格售卖其100,000股给Mr. Lodge。

收购价格:100,000 / 300,000 x 1,200,00令吉= 400,000令吉
出售价格:1,000,000令吉
可赋税获利值:1,000,000令吉– 400,000令吉= 600,000令吉
*假设Mr. Andrews的可扣税费用为50,000令吉,RPGT免税额为60,000令吉(600,000 x 10%)和35,000令吉的可允许损失费。
净盈利:600,000令吉– 50,000令吉– 60,000令吉–35,000令吉= 455,000令吉

应付税款=  30%RPGT X 455,000令吉= 136,500令吉

(RPGT税率基于2019年财政预算案,于第三年脱售的产业并持有该产业为期3年)

我什么时候需要缴付RPGT

对于出售房屋的本地人和永久居民,当买家为支付RPGT款项而支付首笔定金以购买该房屋时,卖方的律师将保留房屋售价/脱售价格的3%。对于非公民和外国人,保留率是7%。

你的律师将在买卖协议签订之日起六十(60)天内,连同相关文件向税务局付款,以支付应付的RPGT税款。

逾期付款会有什么后果?

60天后进行付款可能会向卖方索取罚款。应支付罚款数额为RPGT款项的10%。

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
[1]不动产是指土地,或是直接与任何房地产连接,包括住宅建筑物(共管公寓、房屋,出租公寓),商业建筑物(商店和办公楼),甚至农作物、机械、池塘,运河、道路等。

如果您喜欢本指南,请阅读下一篇文章: 2021年预算案:马来西亚购房者可以期待的4项措施

 


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.