首购族在大马申请房屋贷款的4大环节注意事项

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马来西亚首购族在申请房屋贷款前,需要知道些什么? 我们准备了一篇有关申请银行贷款买房的指南文章,为你介绍房贷类型、房屋贷款计算器、银行利息和信用评分等,帮你避免房贷申请被银行reject。

如何在马来西亚首次购房

© scyther5 | 123rf

This article was translated from Housing loan: How to apply as a first-time homebuyer in Malaysia by Stephanie Oh. 

打算购买房子了吗? 也许你已经想好自己dream home的模样,包括家具、装修以及室内设计风格等。但是在此之前,你需要先获得一笔房屋贷款,才能实现买房的梦想!

事实上,买房这个梦想是非常昂贵的。 除非你是一名家财万贯的富豪,否则你就需要跟银行申请房屋贷款,来支付购买房子的费用。

对于首购族来说,第一次申请房屋贷款的程序也许看似令人怯步,但你其实不必过于担心,因为我们会在这篇文章为你提供全面的指南,指导你如何在马来西亚申请到房屋贷款,让你拥屋的梦想成真。

此指南分为4大部分:申请前、申请过程中和申请后的注意事项,以及一些有望提高你申请贷款成功率的技巧。

1)在大马申请房屋贷款之前,要做些什么?

如果你已经找到了梦想中的房子,接下来就是需要筹备资金来买房了。

若你打算通过申请房屋贷款来完成购房计划,你需要先根据自己目前的收入和债务水平,来计算出自己的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR,以及大概可以跟银行借贷到的贷款金额。

让我们的的房屋贷款计算器,帮你计算出你可以获得多少贷款金额。

如果你还没有物色到心仪的房子,那么你最好先计算出一个自己负担得起的每月房贷供款金额,然后根据这个数字来寻找最适合自己财务状况的房子。

你可以向银行借贷到多少的金额,称之为贷款成数(英文:loan to value ratio, 简称LTV)或借贷率(英文:Margin of Finance, 简称MOF)

在马来西亚,房屋买家申请到90%左右的贷款,是很常见的情况。如果你是一名符合条件的首购族,你可以通过马来西亚政府的我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku,向参与该计划的银行申请到100%的房贷。

值得注意的是,你实际能够获得的贷款成数,会受到银行的不同放贷条件所影响,例如你购买的这个房地产是否用来作为投资,以及你还有没有其他的贷款和债务等等。

除了为支付房地产的费用提供贷款,一些银行有时还会提供额外5%的贷款成数,让贷款者把MRTAMLTA房屋保险和估价费用纳入房贷当中。

房屋贷款是什么?

所谓的房屋贷款(home loan),指的是房屋买家向银行申请用来支付买房费用的一种银行贷款。

银行提供的贷款是需要支付贷款利息的,因此,你每月偿还分期付款的时候,当中的一部分将用于偿还贷款的本金,另一部分将用于支付贷款利息。

利息是银行借给你钱所收取的费用,贷款金额越高或偿还期限越久,贷款者所需支付的利息就越多。

马来西亚的3种房屋贷款类型

房屋贷款

© hakinmhan | 123rf

  1. 定期贷款 (Term Loan)

一种最基本的贷款类型,其还款时间表是固定的,不像其他贷款类型那样灵活。这意味着你不能通过提前还款或支付额外的分期供款,来缩短贷款的偿还期限和减少贷款利息。

  1. 半灵活贷款 (Semi Flexi Loan)

如果你想节省一些贷款利息,这个半灵活的贷款类型就比较能够为你提供这方面的便利。

举例来说,假设你有一笔额外的现金,并希望在接下来几个月支付更多的贷款供期,这种半灵活贷款就可以让你这么做,从而缩短你的贷款偿还期限和减少贷款利息。

  1. 灵活贷款 (Flexi Loan)

基本上与半伸缩性贷款性质相似,但有一个额外的好处,那就是贷款者可以随时提取任何自己早期预先支付的款项,无需支付额外费用。这种贷款配套具有其优点和缺点,绝对值得深入了解。

相关文章:定期贷款、半灵活贷款和灵活贷款:了解三者之间的区别

马来西亚的房屋贷款利息是多少?

大马很多房屋贷款的利息都是浮动的,其利率会受到马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM的利率影响。所以,BNM的利率越低,对贷款人就越有利。

某些贷款的利息则是固定的,比如以上所述的定期贷款,而这种类型的贷款一般不会出现利息变动的情况。

从201512日开始,银行开始使用基本利率(Base Rate,简称BR)作为决定房贷利息的参考框架。BR是依据银行借钱给你的成本来设定的,并且会受到BNM政策利率的影响。

在回教房屋贷款方面,这些回教贷款收取的不是利息(Riba),而利润率 (Profit Rate)

回教贷款的运作方式是,银行以贷款者的名义去购买一些商品,然后将其卖回给贷款者以获取利润。

隔夜政策利率OPR是什么?如何影响你的房屋贷款?

什么是隔夜政策利率(英文:Overnight Policy Rate,简称OPROPR就是银行之间借贷的利率,这个由BNM决定的OPR的任何上升或者下降,都会直接影响银行贷款的Base Rate

那么,马来西亚今年最新的贷款利息是多少? 诸如Maybank、大众银行、RHB Bank BerhadCIMB Bank BerhadOCBC Bank等马来西亚银行都已经从20225月起调整本身的贷款利息,你可以浏览这篇文章以获取更多详情:最新马来西亚银行BRBLR和实际贷款利息

什么是信用评分以及如何检查?

什么是信用评分以及如何检查

© melpomen | 123rf

你可能听说过“信用评分”(credit score)这个术语,但它到底是什么呢?

简单来说,信用评分是银行用来评估你的信用的工具。若你的分数越高,你成功获得贷款的机会就越大。那么 ,信用评分到底是如何计算的呢?

信用评分是没有一个固定的公式来计算,因为不同的信贷机构都会有自己的评分方式。 然而,这些信贷机构一般都会考虑以下几个因素:

  • 还款记录
  • 信贷类型
  • 所欠贷款金额
  • 信用历史
  • 过去12个月的新信贷申请记录
  • 法律记录

银行会根据你以上几个因素所建立的信用记录,来评估你的信用。尤其是在审批你的贷款申请时,银行希望能够看到你是一名有责任且值得信赖的借贷人。而建立信用记录的简单方法之一,就是拥有信用卡。

你的信用记录将被汇总到一个信用报告中,然后银行会用这些报告来评估你的财务健康状况,以决定是否应该批准你的贷款申请。

在马来西亚,很多银行都会参考BNM的中央信贷资讯系统(CCRIS信贷情报服务有限公司(CTOS系统的信用报告。

在这当中,CCRIS会过去12个月的贷款或债务偿还记录,比如个人贷款、汽车贷款和信用卡还款等,来评估你的信用等级。

而CTOS则是一家私人企业,该公司专门收集个人或公司的所有信用记录。因此,你应该定时检查一下你的CTOS信用评分,以尽早发现任何错漏或问题并在第一时间解决。

在马来西亚,我可以借到多少房贷?

想知道自己可以获得多少贷款?你只需要会计算自己的偿债比率(英文: Debt Service Ratio,简称DSR,就可以大略计算得到了。

银行会通过DSR来衡量你是否具备良好的借贷能力。DSR的计算方式如下:

DSR = 每月需要偿还的债务和贷款 ÷ 每月净收入 × 100

假设你的每月贷款和债务总额为RM2,300,而你的净收入在扣除了EPFSOCSO和所得税后是RM3,500,那你的DSR就是:RM2300 ÷ RM3500 = 0.65765.7% 。

不同的银行对贷款者的DSR有着不同的要求。一般来说,如果你的DSR超过了70%,银行会认为你所背负过多的债务,可能无法准时每个月还款,所以就不太愿意批准你的贷款申请。

2)马来西亚的贷款申请过程是怎样的?

基本上, 你已经掌握了在大马申请贷款买房的基本知识,也了解信用记录对这个过程的重要,并且大致知道自己可以跟银行申请到多少的贷款金额。

接下来,你就可以选择银行来提交贷款申请了。

在马来西亚申请房屋贷款时,哪一家银行最好?

哪家银行最适合马来西亚的房屋贷款

© Pattanaphong Khaunkaew | 123rf

相信每一个人去到任何一家银行询问申请贷款事宜时,都想要当场就可以获得自己想要知道的贷款金额和利息等资讯,但这几乎是不可能的。因为对于银行而言,每一名贷款者的情况都不一样,所以他们无法立即给予答复。

在申请贷款时,你首先应该选择适合自己的贷款类型,然后再以此来选择银行。

而“最好的贷款是非常主观的,你更应该留意的是贷款利息、配套和其他条款和条件。

同时,房屋贷款是一项长期的财务负担,因此你需要选择一家能够为你在长期提供更好的服务和建议的银行。

我们建议你一定要货比三家,亲自去了解不同的贷款配套方案。你可以与不同银行的贷款专员进行约谈,从中寻找一个让你经验丰富且愿意花时间了解你财务需求的负责人。

然后,在这名贷款专员的协助下,你可以确定自己所需的贷款类型和配套,并提交申请贷款的文件。

在大马申请房屋贷款需要什么文件?

在马来西亚申请房屋贷款时,有一些文件是需要你提前准备的,如:

  • 房地产订购表格(booking form
  • 身份证或护照副本
  • 最少36个月的工资单
  • 银行和EPF对账单
  • 个人所得税收据

3)提交贷款申请后,接下来会怎样?

这个阶段的你一定满是期待, 也许也会不知所措。在提交贷款申请后, 你只需要耐心等待银行的审批结果。

如果你得到的结果是贷款已获批准,这意味着你很快就可以购买到自己喜欢的房地产了。

如果我的房屋贷款被拒绝了怎么办?

申请住房贷款

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房屋贷款申请被拒绝其实是一件很普遍的事情,这可能是你的DSR超过了银行要求的水平,也有可能是你的申请文件出了点问题。

如果你的申请被银行reject了,你可能需要推迟36个月才能做出新的申请。

如果你想增加房屋贷款申请的成功率,你可以使用我们的房屋贷款计算器LoanCare,来查看自己是否能够从马来西亚的17家银行中获得房贷。

我应该提早还清房贷吗?

一些贷款者会采取更积极的方式去尽快还清贷款,毕竟对一些人来说“无债一身轻更为重要。

虽然这个想法和做法都很好,但这也许并不是最佳的财务决策。

这是因为,如果你在银行设定的贷款锁定期(lock-in-period)内,把房贷还清的话,你就会面临金钱罚款。

那么,什么时候才是提早还清房贷的好时机呢?当你确定这样做可以帮你节省贷款利息的时候,也许才是一个好时机。

如何提前还清房屋贷款?

以下有几种方法可以让你提前还清房屋贷款:

  • 通过再融资(refinance)获得一个偿还期限较短的新贷款
  • 在偿还房贷的时候支付额外的金额
  • 一次性偿还大笔供款

以上每种方式都各有优点和缺点,因此,你应该仔细了解与衡量自己是否应该提早还清房屋贷款。

4)如何提高获得房屋贷款的机会?

在你开始你的房屋贷款申请之前,你可以通过以下的一些技巧,来提高申请房贷的成功率。

申请联名房屋贷款

贷款申请过程

© marctran | 123rf

联名贷款(joint loan的方式买房,就有机会获得更高的贷款额度,这代表你可以有更多的房屋选择。

你可以与两个或两个以上的人一起来做这件事,但要留意的是,所有联名贷款者的年龄,在申请房屋贷款时都必须在1860岁之间。

在还未决定是否要联名贷款前,你可以阅读这篇文章再做决定:联名贷款所需知道的注意事项

外国人可以在马来西亚申请房屋贷款吗?

马来西亚是深受许多人喜爱的国家之一,有很多外国人想移居大马和在这里购买房地产。

事实上,外国人是可以在马来西亚购买房地产的,但前提是必须符合一些条件。

比如在房价方面,马来西亚的各个州属或者地区都为外国人设定了一个最低购买价格,比如吉隆坡Kuala Lumpur的外国人买房门槛就是RM100万。

这是大马政府采取的一项措施,以避免那些为本地人兴建的廉宜房地产遭到外国人抢购。在位于市区的滞销房地产方面,这些房子的外国人购买最低价格则定为RM600,000

对外国人来说,在马来西亚获得贷款的难易程度,取决于你的个人情况。许多外国人都是通过马来西亚我的第二家园计划(英文: Malaysia My Second Home,简称MM2H来到马来西亚。

如果你是一名成功通过这项计划移居大马和在此购买房子的外国人,那么你在申请贷款方面应该不会有多大的问题。

至于没有参于MM2H计划的外国人,他们能否从马来西亚银行获得贷款,将取决于本身想要购买的房地产类型、当前的财务状况以及收入证明。

为了让你更加轻松面对申请贷款过程,建议你在买房和申请贷款时,寻求经验丰富的房地产经纪(property agent)和银行贷款专员的协助。 他们能够为你提供实用的建议,并增加你获得贷款的机会。


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