什么是房屋贷款再融资&我该怎么做?

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*本文于2020年7月10日更新。

大部分马来西亚人寻求抵押贷款再融资以获取额外现金流量,减低每月分期付款或通过缩短贷款期限,以支付较低利息。对新手们来说,以下是您必须事先了解的基本步骤。

© Kittisak Jirasittichai | 123rf

This article was translated from What is home loan refinancing & how can I do it? by Rachael Soh.

房贷再融资的行为包括还清现有贷款,并以不同条例的新贷款取代。这基本上意味着向银行(或另一家银行)用新贷款借钱,以偿还当前的房屋贷款。

1.什么时候应该为房屋贷款再融资?

购房者对进行抵押贷款再融资会有不同的理由。其中包括:

借助房地产的资本增值

这是通过兑现房地产几年后增值的金额。这笔金额就是您欠银行的贷款,和当前房地产市场价格之间的差额。

假设您的房屋贷款余额为RM400,000,目前的估价为RM500,000。您可以按RM500,00090%进行抵押,并获得RM450,000的融资;用RM400,000偿还贷款并保留剩余的RM50,000。这笔RM50,000的现金收益可用于资助孩子教育、为其他投资提供资金、偿还其他债务,甚至用作储蓄用途。

要大致估算您房地产当前的市场价值,可以在网上搜索相似的待出售房地产,或透过brickz.my查看转售房地产的实际和最新交易价格。

由于借贷人目前财务状况更稳定,因此可以缩短房贷偿还期限。

缩短房贷供期可以为您省下很多钱,如下所示。

假设以4.5%利率(IR)获得RM500,00090%贷款,也就是RM450,000,并利用Loanstreet上的房屋贷款计算器来计算每月的分期付款:

贷款期限 30年 25年 20年
分期付款 (RM) RM 2,280.08 RM 2,501.25 RM 2,846.92
应付利息总额 (RM) RM 370,828.80 RM 300,375 RM 233,260.80
储蓄 (RM) RM 70,453.80 RM 137,568

*应付利息总额 – RM450,000 – (每月分期付款 x 12个月 x 年数)

借助当前较低的利率,减低往后的每月还款额。

房屋贷款的利率取决于各银行的基准利率(BR),该基准利率则很大程度上取决于隔夜政策利率(OPR)。由中央银行设定的OPR将决定借贷成本。综上所述,OPR越低对再融资越有利。当OPR下降时,银行就会将这些省下的成本,转嫁形成更低的基本贷款利率(BLR)和BR。因此,现在购房者将可以更低价获得(新的)房地产贷款,继而享受接下来更低的每月还款。

马来西亚国家银行在2020年7月7日宣布,由于Covid-19疫情肆虐,隔夜政策利率(OPR)将在2020年第4次下调目前的1.75%是自2004年以来最低的OPR。在过去的5月,OPR削减(从2.5%降至2%)期间,马来西亚的主要银行会将其基本贷款利率(BLR)和基本利率(BR)降低了50个基点。 其中包括马来亚银行(Maybank)、大众银行(Public Bank),兴业银行(RHB Bank)、联昌银行(CIMB) 和华侨银行(OCBC Bank),如下所示 预计银行将在未来的几周内进一步降低其BLR和BR。

了解:国家银行(BNM)因Covid-19将隔夜政策利率(OPR)下调至1.75% – OPR将如何影响您的房屋贷款?

2.房产再融资前需考虑哪些事项?

© Prudencio Alvarez | 123rf

房产再融资的锁定期

银行通常会设定一个锁定期,以防止借贷人在还清利息和本金前过快出售房产。大部分银行实行3年锁定期。在某些情况下也会有长达5年锁定期。如果在锁定期内出售或利用该房子再融资的话,将根据该贷款金额收取25%的罚款(视银行而定)。

再融资成本

俗话说,天底下没有白吃的午餐。所有好东西都需要付出代价,再融资也一样。如果你想为房子再融资的话,请了解其中所涉及的“移动费用,像是银行手续费、律师费、印花税、支出费用、新的MRTAS&P合约费用。简单来说,您将签订新的抵押贷款协议。您将承担与首次申请房屋贷款时相同的费用。粗略估计约您贷款金额的2-3%。找出最新印花税以及购买房屋前需要考虑的其他6项费用。

CCRISCTOS报告

建议透过国家银行或其他独立机构CTOS以每份RM26.50的价格获取CCRIS报告。此报告显示您当前的财务状况,包括银行贷款、资产和负债,以及任何破产或被列入黑名单的记录。银行会否批准贷款绝大部分取决于借贷人的CCRIS报告。

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对比各大银行的房屋再融资贷款

值得注意的是许多银行都提供不同的贷款方案 – 最受欢迎的包括Public BankMaybankRHB Bank。花时间了解每个配套的细节以决定最适合自己的选择。例如有些银行提供常规贷款和伊斯兰贷款。此外,房屋贷款可分为弹性贷款、半弹性贷款和定期(固定)贷款。有些贷款是为避开高风险而设,利率在整个贷款期限都是固定的,另一些则适合能够承受风险的借贷人,利率也会随着基本贷款利率(BLR而调整。

最终您必须进行基本的计算,才能确定抵押贷款再融资会为您带来的好处,而非再次带来困扰。许多人没有事先考虑自己的目标和长期战略就贸然行事。一个普遍的错误是现在再融资以享受较低的每月分期付款,但由于延长了贷款期限,长远来看最终还支付了更多的利息。

了解:DSR如何影响我的房屋贷款资格以及如何计算?

3.接下来如何?

整个再融资过程需时2-3个月,有时甚至长达6个月。这是因为对于分层地契或个人租赁物业来说,银行都必须向国家当局申请同意或批准。

您最好可以准备所有相关文件以节省宝贵的时间。如果您的信用评分不足,银行可能会要求其他文件以证明您的财务能力。因此所需的批准期限将会更长。

©Andriy Popov | 123rf

在处理完您的申请后,银行将会聘请估价师检查您的房屋,然后将附有您房产价值的评估报告呈交给银行。

银行贷款获得批准后,您将需要与银行指派的律师签署银行贷款协议。然后银行将与您的“银行结清现有的贷款。前者随后将把剩余的现金金额支付到您的银行账户中。

如果您喜欢这篇指南,请阅读大马人从Covid-19中学习到的5个重要房地产市场课程


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