JMB、MC和Sub-MC在分层地契物业发展中的角色和职责

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如果你住在公寓或围篱式(GG)社区等的分层单位中,那你应该会知道JMBMCSub-MC管理机构。但你知道他们是干什么的吗

What JMB, MC, and Sub-MC do

© KAZUMA SEKI/ 123RF

此文章的原文发表为 JMB, MC, and Sub-MC: Their roles and duties in strata developments, 并由李维宁所翻译。

由于近几年来的城市地区土地稀缺且成本高昂,在过去的几年中,分层地契物业的类型房产越来越受欢迎了。有趣的一点是,全国约有30%的人口都居住在分层地契物业类的房屋中。

分层物业(Strata Property)的定义是将建筑物或土地分成不同的地块。而这些高层建筑住宅如公寓就是典型的分层物业。另一方面,在围篱式的社区(Gated and Guarded, G&G) 的房屋也属于这一类。而G&G社区最典型的例子就是在KepongDesa ParkCity

在这些社区中,社区里发放的公告通常都会放置在公用区域如主告示板、电梯和邮箱,以让居民们了解有关像是停水计划、电梯维修或喷射驱蚊雾等事项的最新信息。

这些公告通常来自共管机构(JMB)、管理公司(MC)或联合管理公司(JMC)等法定机构。虽然大多数的居民们都知道有这些机构的存在,但具体是做些什么的就不清楚了。

1. 什么是JMB

JMB是一个为了在开发完成之前开始运营和维护分层物业并直到土地局发布地层所有权为止的一个临时机构。JMB是根据SMA第17条规文所成立的机构,由发展商和地层所有者或购买者组成。他们一起共同确保正确的文件记录、制定付款时间表、制作会计核算和进行财产维护的工作。 JMB的第一次年度股东大会(AGM)必须在发展商把物业所有权交付出去之日起12个月内召开。 JMB将继续存在并履行其职责,直到它被解散。一旦JMB被解散,MC或JMC将接管其职责。

2. JMB的职责?

what is jmb

©Sino Images/ gettyimages

JMB负责执行以下操作:

  • 维护和管理物业的公共财产
  • 确定维修工程的维修费用并从中收取费用
  • 决定并支付储备金
  • 按照SMA办理保险或为其他风险办理保险
  • 将地方当局或任何主管公共当局给出的任何通知或命令进行统整,并遵守有关当局所给出的通知或命令
  • 为所有分层物业的持有者准备并保存登记册
  • 确保JMB在SMA下需要维护的帐户已经通过审核
  • 执行规章制度
  • 为其共同财产或建筑物或土地做出适当维修和建筑管理等必要的事情。

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3. JMB是干什么的呢?

根据《分层管理法令》(SMA),JMB被授权执行以下事项:

  • 向单位所有者收取维护费
  • 向单位所有者收取储备基金
  • 核准进行维修及管理工程的开支
  • 追收任何单位所有者的款项
  • 取得与共同财产有关的单位所有者使用的财产
  • 雇用或安排并确保任何或代理机构的服务来进行对公共财产的维护和管理
  • 为妥善维护和管理公共财产制定额外的章程
  • 为履行在SMA下的职责和执行章程而做一切合理且必要的事情。

 4. 们可以对JMB起诉

what is strata management act (SMA) 2013

© Wavebreak Media Ltd / 123RF

答案是可以的,因为作为单位所有者或房主的你,绝对拥有这样做的权利。根据分层管理法(SMA)第17(3)条和分层地契法令的第39(3)条明确规定,JMB和MC可以其名义提起诉讼和被投诉。

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 5. 什么是MC? 

MC是由参加年度股东大会的其他居民投票选出的单位所有者。MC有时也被称为JMC,用于代表所有分层物业单位所有者,并决定如何最好地管理分层发展。 JMB和MC之间的主要区别在于,前者是一个临时机构,仅存在于土地局发布地契之前。

在发放地契之后,MC会在基于分层物业登记册上成立。然而只有在召开第一次年度股东大会并选举出管理委员会之后,MC才能发挥作用。 JMB将在MC第一次年度股东大会召开之日起,三个月内自动解散。

6. JMBMC有什么区别呢

What is the difference between JMB and MC

© kzenon/ 123RF

一旦成立之后,MC将接管JMB在运行和维护财产方面的职责。然而根据SMA的规定,由于JMB是临时机构,因此它并不拥有所有委托给MC的权力。

在权力上的差异包括:

  • 订立合同的限

根据SMA第21条第(3)款规定,JMB不得在超过12个月的期限内签订任何与用于在开发区内划分地块和共同财产的任何建筑物的维护和管理相关的合同。由于MC每年必须与服务提供商合作,因此不对MC施加此限制。

允许MC在行使权力或履行职责时借钱,但JMB不被允许这样做。

  • 担保

根据对SMA而言,只有MC才被允许通过票据账户(无论是否已征收),或通过对其所拥有的任何财产的收费,或通过上述任何一种方式的组合,来保证其借款和利息的偿还。

  • 购额外土

由于JMB不是地段的合法所有人,因此它无法获得用于分层开发区域目的的土地。但反过来MC可以这样做,因为它是合法所有人。另外,MC还可接受地役权对其地段所施加的负担或利益。

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7. 么是JMBJMC

每个JMB都有一个JMC,而JMC将由JMB选举产生。一般来说,JMC会由不少于三名且不超过14名成员组成。成员是由JMB在股东大会上决定的。 根据SMA的第二附表,规定了JMB该管理JMC的章程、法定人数、会议和程序。这些委员会将履行JMB的职责和业务。为此,他们会行使任何JMB的权力。

8. 么是Sub-MC

what is sub-mc

© Yuttana Jaowattana/ 123RF

如果开发规模太大且难以由单个委员会管理,则需要Sub-MC。它允许创建只有特定的所有者独占使用的受限公共财产(LCP)。这种概念尤其适用于住宅、商业和零售用途的分层建筑的混合开发。只有在主MC已经存在的情况下,居民才能形成Sub-MC。Sub-MC独立于MC运行,但需要MC的一名成员参与Sub-MC的运行。

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