马来西亚卖房的8个步骤:给屋主的简易指南

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第一次出售住宅房屋和其他类型的房地产 ,往往是一个非常消耗时间和精力的事情。但别太担心,这篇关于在马来西亚卖房的指南会为你指引方向,让你在卖房的过程中为自己争取到最大的利益。

如何在马来西亚卖房的8个步骤

© tuahlensa | 123rf

此文章的原文为 ‘How to sell a property in Malaysia in 8 steps‘。

跟购买房子一样,卖房子也是人生的一件大事。不管你出售房子的原因是为了升级到更大的房子或套现,每个卖家的最终目标都是一样的,那就是希望通过房产的资产增值(capital appreciation)收获更多的盈利。

如果你有机会经历卖房这件事情,这也算得上是你人生的大事,更是一个非常重大的决定。因此,你应该在卖房前好好了解卖房的步骤,以确保自己得到应有的卖房回报。

在马来西亚出售第一个住宅或商业地产时,卖家都需要遵循某些流程和指南,让我们带你来了解一下!

1)对你的房地产估值

在脱售房屋之前,你应该委托估价师(valuer)来为你的房子估价。这样做的好处就是可以让你更精准地掌握房子的价值,这将有助于你设定一个合理的卖价。

需要注意的是,这个过程是需要付费的。以下是卖家所需支付给估价师的房产估价费用:

房价的首RM100,000 = 0.25

接下来的RM200= 0.2

接下来的RM700= 0.167

接下来的RM1500= 0.125

如果你的房子价值RM800,000,你需要支付的估价费是RM1,650 (0.25% X RM 100,000 + 0.2% X RM 700,000)

相关文章:什么是房屋估价以及会影响房屋价值的4大因素?

2)美化房子

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© Khalil Adis Consultancy

不管是在照片还是实地带人参观房子时, 第一印象都很重要。

在拍摄屋子的照片以放到房地产楼盘网站上时,要确保房间和各个生活空间的光线良好。在允许的情况下,选择在中午时分拍摄照片,会是一个不错的做法,因为这个时候的光线是最好的,你可以打开所有窗帘以获得更好的光线。

你也应该确保家中没有任何杂物和保持干净的状态。同时,你也应该确保那些需要修补的地方和物件,如肮脏的地毯、损坏的门把、已经脱落的墙纸等都已经获得修理或者移除。

你也可以为房子油上新漆并把不要的物品扔掉。经过一系列的美化,这将会为房子带来焕然一新的感觉。

这些行动都能助你获得更高的售价,所以千万别低估为房子整修带来的效果。

3)广告宣传

你可以通过多种方式来宣传你的待售物业,像是透过报纸的分类广告,或是使用房地产网站iproperty.com.my刊登广告,但记得在广告中把房子的所有资料准确和详细地列出。

对于想要省略这些麻烦的卖家,他们可以选择聘请房地产经纪(property agent)代劳。一般上,房地产经纪都会按房地产的销售价格,收取2%3%的佣金。

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4)查询未缴账单及准备相关文件

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© ANUPONG CHAIYA | 123rf

在卖房之前,卖家务必把房子的账单都缴清,否则,你将无法如期完成买卖交易。

这些费用包括每年须支付的土地税(英文:Quit Rent, 马来文:Cukai Tanah)、单位税(英文:Parcel Rent, 马来文: Cukai Petak)以及门牌税(英文:Assessment Tax, 马来文:Cukai Pintu)等。

卖家还必须准备相关文件交给律师,包括身份证、最新房屋贷款文件、地契副本、已缴清的地税和门牌税副本、装修清单等文件和收据。

把这些都整理好后,你的卖房过程将变得更顺利!

相关文章:给马来西亚strata分契业主的初学指南

5)聘请律师处理卖房文件和法律程序

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© sjenner13 | rf123

很多卖家在卖房时会选择与买家共用一名律师,但我们建议卖家委托自己的律师,并在这名律师的协助下完成买卖合同(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)的签署以及其他法律程序。

这是非常重要的一个步骤,千万不要为了省钱与买家共用他委托的律师。如果出现任何突发状况,你自行聘请的律师也能及时提供法律建议。

例如,律师可以把SPA需要注意的地方标记出来提醒卖家,而这只有专业的律师才能办得到。

虽然这也代表你需要支付一笔律师费用,但还是安全为上。

6)接受买家的报价

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© Kate Griffin/Getty

当你把待售单位开放让人看房后,相信很快就会接到潜在买家的电话询问或安排看房。幸运的话,你会在几轮的会面后,找到一名有诚意的买家。

一旦你和买家对房子的价格达成共识后,对方就必须预先支付一笔3%的定金(deposit),并且签署购买意向书(英文: Offer to Purchase, 简称OTP)。

接下来,律师将着手准备SPA以供买卖双方签署。这通常是在买家签署房贷献议书(英文: Letter of Offer)后的23周内完成。

当买方在签署SPA时,买方需要支付剩余的10%定金。至于剩余的90%购买价格,将在买方处理完贷款手续后通过银行支付给你,这通常在3个月内可以完成。

7)完成卖房程序和处理卖房税务

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© Gettyimages

在卖房程序一切顺利完成后,房子就会移交给新的屋主,而你也会获得出售房产的盈利。

如果你在出售该房地产时收获了盈利(售卖价格高于你之前的购买价格),你需要为此支付产业盈利税( 英文: Real Property Gains Tax, 简称RPGT

若这是你第一间出售的个人住宅产业(residential property),你将有资格获得一生只能享有一次的豁免RPGT机会。

不过,如果你在出售房地产时并没有收获任何利润(原价卖掉),或者你在出售房地产时面临亏损(亏本卖掉),那么你就不必缴纳RPGT。而一生一次的豁免权可以保留到下一次使用。

以下为大马政府在大马政府在2022年财政预算案(Budget 2022)中公布的最新RPGT税率。这意味着在2022年或之后出售的房子,只要符合条件就无需缴付RPGT

马来西亚最新产业盈利税RPGT:

卖房的时间点 个人(马来西亚公民和永久居民) 个人(非马来西亚公民或外籍人士) 企业/公司
持有1年内出售 30% 30% 30%
持有2年内出售 30% 30% 30%
持有3年内出售 30% 30% 30%
持有4年内出售 20% 30% 20%
持有5年内出售 15% 30% 15%
持有6年及之后出售 0% 10% 10%

8)货款汇款(Loan Disbursement

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© 123rf

买家的银行将通过两个阶段把贷款金额汇给卖家。第一阶段是赎回(redemption)阶段(若卖家的房贷还未还清),买家的银行将向卖家的银行支付款项,以从赎回该物业,这笔款项也称之为赎回金额(eedemption sum)

之后,卖家银行将向买家的律师发出原版的地契(title)和之前的买卖合同等相关文件,而买家的律师在确保文件齐全和无误的情况下,就可以将该房产的拥有权登记在买家的名下,同时将房地产抵押给买家银行作为借贷的抵押品。

因此,第二阶段的贷款汇款,将发生在登记手续完成和有关文件发送到买家的贷款银行后。

现在你大致上已经掌握了在马来西亚售卖房产的过程,但是值得注意的是,这些都只是基本的指南,所以你还是应该做足准备,以应对意外状况。

最重要的是,你应该预留一部分预算,作为自己聘请房地产经纪和律师的费用,尤其是在第一次出售房地产的时候, 因为这会让卖房的过程事半功倍且减去很多麻烦。

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