当发展商要更改所有权时,会发生什么事情?

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不幸的是,曾有过住宅物业发展在未完成前就被发展商推迟甚至被废弃的情况。因此,住宅项目可能在未完成之前就转手了。在这篇文章中,我们概述了如果这种情况发生在你身上,你需要了解的事项,包括法律专家的建议。

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© Zhonghui Bao | Getty Images

This article was translated from What happens when a property development changes ownership? by Sueki Khaw.

从交纳定金的那一刻起,购房者就期待着他们新房屋的交接权。期盼着的是该物业能按时竣工,并按照发展商的承诺交付。然而,事情并不总是按计划进行,因为已经有不少发展商在建造房子时面临融资或管理不善的问题。

请继续阅读以了解你作为购房者的合法权利以及你应该采取的下一步行动。

发展商是否拥有该房产?

在刚开始的发展过程里,房地产开发商的确拥有该片土地并持有总地契。当该发展完成后,房主将获得其单位的个人地契(有地房产)或分层地契(分层房产,如公寓和共管公寓)。

一旦单位移交并签发了个人或分层地契后,发展商就不再拥有该物业。游泳池、社区大厅和走廊(用于分层物业)等公共区域将移交给联合管理机构 (JMB)。 对于有地房产,公共道路和游乐场等设施将移交给地方议会。

房地产发展商的责任到底是什么?

每个发展商都以盈利为目的来开启房地产开发项目。他们为项目采购土地、规划发展并为项目提供资金。他们对购房者的责任是按照承诺建造房地产项目并按时交付。根据 1989年房屋发展(控制与执照)条例,房地产发展商必须在 24 个月内交付具有个人产权的有地住宅的空置所有权,而对于分层产权的房产,则必须在 36 个月内交付。

房地产发展有哪些阶段,为什么它们如此重要?

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©SOPA Images /LightRocket | Getty Images

就以建设而言,房地产开发可分为以下几个阶段:

  • 土地购买和土地所有权转换
  • 申请规划许可
  • 建筑计划审批
  • 申请广告准证和发展执照 (APDL)
  • 建造
  • 交付空置房屋

住宅物业的买家可以根据工程的施工阶段来查看他们需要何时开始偿还分期贷款,也被称为按工程进度的付款时间表。

房地产建筑下的进度付款时间表

分期付款 付款 %
签署SPA 10%
打桩和地基 10%
钢筋混凝土框架和楼板 15%
墙壁和窗框 10%
屋顶/天花板、电线、水管、煤气管道和内部电话线槽和连接到单位的电缆 10%
内部和外部抹灰 10%
为建筑物服务的下水道工程 5%
为建筑物服务的排水沟 5%
为建筑物服务的道路 5%
在买家交接单位之日必须拥有已准备好可以连接的水电供应 12.5%
在收到提交和接受建筑物细分申请的书面确认后的21个工作日内 2.5%
在第6个月,取得空置所有权后 2.5%
在第18个月,取得空置所有权后 2.5%

如果发展商倒闭或破产会怎么样?

如果该发展商无法完成项目,亦可能由另一家发展商、SPNB(财政部所拥有的国家房屋公司)或清算人接管。

当房地产转手时,全国购房者协会(HBA)的荣誉秘书长拿督张金龙建议买家可以执行以下操作:

Chang Kim Loong

Chang Kim Loong

1. 与其他买家组成一个小组

通过集体发言,买家将有更大的谈判能力与新的发展商协商,后者也被称为“白衣骑士”。集体行动的另一个好处是,在整个过程中,买家们可以一起分担成本和任务。 一个具有共同利益的联合小组所产生的协同效应,使他们能够更好地解决未决的问题。甚至可能产生政治压力,因为俗话说“政治是数字游戏”。

2. 决定重要的事项

买家需要集体同意废弃房屋项目复兴条款的新提议。 有些买家可能会坚持要求新的发展商支付逾期交付费用,或损害赔偿金 (LAD),但放弃这一点可能意味着他们可以更早地得到他们所支付的房子,而不是被谈判拖延。该小组还应该核查 “白衣骑士 “公司及其董事的过往债务记录和财务能力。

3. 获取专业建议

买家应该聘请一位精通打废弃房屋项目复兴的律师,律师能够帮助他们完成整个过程。HBA 也自愿为此类案件提供咨询,可以通过电子邮件 info@hba.org.my 与他们联系。

当发展商转手时会发生什么事?

根据 Chur Associates 的Chris Tan 指出,购房者了解他们所购买的房产类型变得非常重要,因为只有住宅房产才受到物业发展法令(HDA)的保护

Chris Tan

Chris Tan

“HDA 像是对购房者的一种消费者保护形式。 一些房产项目如 SoFo(小型家庭办公室)和 SoVo(小型多功能办公室)被认为是商业项目,因此不受 HDA 的保护,”他说。

由于住宅物业由 HDA 管理,Tan 表示,住宅项目要转手并不容易,因为任何的变动都必须得到马来西亚房屋及地方政府 (KPKT) 的批准。 因此,除非发展商破产,否则项目极不可能在中途转手。接管的新一方也必须考虑项目能带来的利润。

房地产开发商可以通过两种方式转手:

  1. 被另一家公司完全接管
  2. 对现有公司进行股份收购

“无论它如何转手,他们仍然需要得到监管机构的批准才能进行。如果发展商破产,住宅项目极有可能被 Syarikat Perumahan Negara (SPNB) 或私营清算人接管,” Tan 说。

参阅: 如何在线上缴付地税?

(新的发展商)将采取什么措施来恢复废弃的房地产项目?

Chang表示,接管住宅项目的发展商必须按照买卖协议(SPA)中的承诺所交付。任何与原有计划出现的偏差都必须得到当地议会的批准并得到买家的同意。为了能从接管废弃项目中获得足够的收益,新发展商将为自己执行可通性和可行性的研究,同时还考虑到违约发展商的未售出库存。

对于不受 HDA 保护的商业项目情况则有所不同。在大多数情况下,新的发展商可能会在未经买家同意的情况下进行变更。这些 SPA不仅不受约束,而在草拟时也有利于偏向让发展商有更多操纵的余地。

找房地产发展商时我应该注意些什么?

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© baranq | 123rf

没有人希望最终得到一个在竣工前就被遗弃的房产。Chang表示,在向发展商购买房产之前,买家可以注意以下几点:

  • 发展商必须拥有来自 KPKT 的有效 APDL。 该许可证编号将(精细地)印在他们的销售手册中。
  • 检查发展商过往的住宅项目的名声及其董事的财务状况。
  • 向 KPKT 寻求验证,以核查发展商或其任何董事是否已被列入黑名单。破产状态可以通过马来西亚报穷局 (MDI) e-Insolvensi 网站查询,费用为 RM10。
  • 检查发展商的投诉历史。
  • 在 KPKT 网站上搜索该发展商和其住宅项目。
  • 检查土地产权,产权是否有“转让”和“抵押”的限制规定,从而阻碍了交易。发展商是土地的注册所有者还是根据与土地所有者的合资企业出售?是否发行了单独的产权?土地是否被抵押或押给了一个过渡性金融家?如果发展商已经对产权进行了抵押,请找出应付给过渡性融资人未偿还的赎回金额。
  • 如果可以的话,请前往这个项目的工地现场
  • 仔细阅读SPA!SPA取代了以艺术家那光鲜靓丽的销售手册效果。
  • 从一开始就聘请你自己的律师。

我在哪里可以投诉无良的发展商?

遇到任何与发展商问题的买家可以向 KPKT 的  Jabatan Perumahan Negara 投诉。

  • 选择你要提交的投诉类型,然后点击“Seterusnya”
  • 填写你的详细信息,然后点击“Seterusnya”,你可以继续填写系统要求的详细信息。
  • 你将得到一个参考号码,你可以在“Semak Status Aduan”下查看你的投诉状态。

要获取手动表格:

  • 在“Awam/Public”选项下,进入“Muat Turung Borang/下载表格”并点击“Borang Aduan”
  • 在“Penguatkuasa”页面,点击“Borang Aduan”链接,你将获得一份PDF表格

我在哪里可以得到马来西亚废弃的房地产项目名单?

购房者可以在Jabatan Perumahan Negara网站上获得无执照、不履行购房者索赔法庭(TTPR)裁决、未能解决妥协问题以及有废弃项目黑名单的发展商名单。

或者,在马来西亚购买新推出的房产之前,你可以轻松查看这份列入黑名单的房地产开发商名单。

对于购房者来说,拥有一个废弃开发项目的单位是一场噩梦。为了尽量降低处于这种情况下的风险,购房者在承诺购买之前应该对发展商和住宅项目进行尽职调查。

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