人生第一次买房时，通常会有很多顾虑，比如地点、价格、设施和周边基础设施。最近，又多了一个新问题：房子附近有可负担房屋，这会影响房价吗？在本文中，我们将探讨这些购房时的常见问题，看看这些顾虑是否有依据。
This article was translated from “Will Affordable Housing Nearby Affect My Property Value?” by Ng Ai Fern
问：租房那么多年后，我现在终于准备好购买自己的房子。身为首购族，我在市中心的地点找房子，在一些比较成熟和受欢迎的社区物色房子，而这些地区的房价通常在每平方尺RM1,000以上，因此一套1,000平方尺的单位价格都超过RM100万令吉。
我终于找到一个很喜欢的房子，但房子附近有个可负担房屋项目。你觉得这是个问题吗？这种项目会不会影响附近高级公寓的价值呢？
我喜欢这个地区，因为它成熟、位置优越，靠近学校、购物中心和公共交通。我需要担心这个豪华公寓的长期价值吗？
首先，恭喜你找到了心仪的房子，顺利迈出了购买豪华公寓的重要一步！担心房子未来的投资价值在所难免。你提到的问题是，公寓附近有可负担房屋项目，这会不会影响房价呢？
这确实是一个常见的顾虑，也有一定道理。一些研究显示，高级房产的价格可能会受到附近可负担房屋的影响，导致房价有所下跌。不过，马来西亚的情况比较特殊，我们会在下面进一步讨论。
可负担房屋的地理位置确实会影响房价
一些研究显示，某些地区的房价较低，可能是因为靠近可负担房屋。有人认为，这些平价房屋项目有可能会影响社区的环境素质。
这种全球现象被称为“别在我家后院”（not-in-my-backyard，简称Nimby）效应，也就是社区反对在其附近建设他们认为不理想的高密度廉价房屋（low-cost housing，简称LCH）项目。
在一篇名为《居住在廉价房屋旁——吉隆坡房价回归分析》（“Living Next to Poor Housing – A Regression Analysis of Greater Kuala Lumpur”）（2022年，Khazanah Research Institute）的论文中，Gregory Ho Wai Son 和 Lim Han Hsuen 通过分析房价来衡量靠近廉价房屋对屋价的影响。
他们的研究使用了特征价格模型（Hedonic Price Model），通过分析2015年至2019年整个吉隆坡地区的房地产买卖数据，依据住宅区的地点来探讨房价回归（property price regression），从而分析房价上涨或下跌的原因。
Ho和Lim的调查结果显示，靠近廉价房的房子，房价通常会较低。他们发现，在一个没有限制的模型中，Nimby效应使有地房产的房价减少约RM9000令吉。
当他们进一步缩短距离，研究更靠近廉价房的房产时，Nimby效应比其他因素更明显，有地房产的房价减少RM29,000令吉至RM39,000令吉之间，而公寓的价格则减少RM63,000令吉到RM71,000令吉之间。
自2000年8月起，售价在RM42,000令吉以下的房产均被归类为廉价房屋，目标群体是每月收入RM1,500以下的家庭。
一切都取决于你的物业管理！
马来西亚于2000年实施了零贫民窟政策，旨在通过提供廉价房屋和安置计划，让每个人都有自己的房子。
马来西亚的法律规定发展商在新项目中包括可负担房屋，以建设包容性的社区。因此，在成熟和规划良好的地区，看到不同类型的房产并不罕见。
Ho 和 Lim 观察到，这项政策带来积极的影响：廉价屋（LCH）相对均匀分布，创造了一个包容性的城市环境，使得整个吉隆坡地区的贫困群体都能找到住所。
然而，研究人员指出，由于维护不足，廉价屋的条件逐渐恶化，这也是影响周边房产价格下降的原因之一。 由联合管理机构（Joint Management Bodies，简称JMB）管理的私人公寓经常面临住户未缴管理费和储备金的问题。这些资金用于维护和改善建筑物。有些私人廉价屋甚至没有像JMB这样的机构来收取这些费用。
此外，政府管理的廉价屋一般由公共机构来管理。虽然这些房屋项目有待维修，但研究人员发现，政府近年来已经通过拨款来进行维修工作。
周边房产价格回落的另一个原因是廉价房的标准较低，有些单位太小，无法容纳一个家庭，导致过度拥挤或停车位不足，而造成非法停车现象。研究人员也呼吁相关单位关注和提升廉价屋的生活水平，并确保适当的建筑维修。
有些人认为，政府为了监控政府廉价屋的二手买卖市场价格，如直辖区房屋（Residensi Wilayah，简称RUMAWIP）和我的雪兰莪房屋计划（Rumah Selangorku，简称RSKU），而设定了房子转售的顶价。虽然这可能在短期内提高低收入群体的房屋拥有率，但从长远来看，这可能影响这些房屋的增值，导致房屋价格受控，最终使符合资格的买家望而却步。
Looking for a newly launched property? Discover the latest launches here!政府有哪些复兴可负担房屋的措施呢？
马来西亚的可负担房屋质量已经显著提高。政府采取了许多措施来复兴这些地区，确保适当维护并改善生活环境，这是一个积极的开始。
2024年财政预算案中宣布的一些措施包括：
- RM4亿6000万令吉来协助65,000名贫困者在郊区新建或修缮破旧房屋
- RM1亿令吉用来维修全国的私人和公共廉价和中价分层房屋
- RM1亿令吉来协助华人新村的基础和社区设施
- RM24亿令吉来建造、维修和翻新机构改革特别工作组（Special Task Force on Agency Reform，简称STAR）管辖下的公务员、教师、医院，以及警察、军队和消防队的政府宿舍。
- RM4亿令吉来维护和修缮所有军队家庭住所
- RM2000万令吉看来打造吉隆坡市中心成创意之都
其实，马来西亚的可负担房屋的情况已经不一样了。在1980年代和1990年代，一些人会把可负担房屋与犯罪等问题联系在一起，但现在这种情况已经有所改变。
如今，许多可负担房屋项目的管理更加规范，位置也更具战略性，附近有学校、大型超市、公共交通和其他设施。这些因素都有助于提升整体房产价值。
地理位置是房价的关键
房产的价值实际上受多个因素影响，比如地段、建筑管理层的素质（JMB/MC），以及该地区的整体需求。
那么，你需要过度担心吗？如果你的豪华公寓位于一个成熟、宁静、交通便利且有良好物业管理的社区，你不必过于担忧。
主要关键在于地段、设施、维护、未来的建设、人口增长、经济机会和周围的发展项目。如果你的豪华房产具备这些条件，那么可以放心。
把重点放在房子的地理位置、高级项目的质量，还有马来西亚政府在可负担房屋上的积极措施。
通常，房价上涨意味着这个社区在发展，变得更适合居住和做生意，也会吸引发展商在这里长期投资。
了解周边情况很重要，但不要因为有可负担住房就放弃一个好投资。只要地段好、管理好，你的房子还是能保值的。
记住，在做决定前必须有充分的了解和足够的信息。咨询你的房地产代理或顾问，了解你选择的地区情况。
祝你找到理想的房子！