您是首次租房者,因此对马来西亚的租赁住宅物业所涉及的法律文件感到有些困惑吗?这份有关租赁协议的完整指南将引导您步入正轨。

对于大多数无法负担每月几千零吉房屋贷款的千禧一代,租房通常是他们的首选。它不仅便宜,而且其附加优势是可以随时随地搬迁。
不过请切记,租房不是件简单的事。当您找到了喜欢的住所时,与房东达成交易后还有很多事情要去处理。租赁最重要的原则之一就是《租赁协议》,该文件概述了租户和房东各自的角色。
什么是租赁协议,为什么如此重要?
租赁协议是租户与房东之间的合法合同。该协议支配着您与房东的关系,并涵盖了租赁的所有重要方面 – 从谁该负责维护到付款的方式和时间。
由于《租赁协议》是具有法律约束力的文件,因此建议您聘请律师仔细阅读该协议(您的潜在房东可能会让他们的律师为他们起草一份协议,因此您可能会遇到一些陌生的法律术语)。
无论如何,您可以选择在没有律师的情况下自行协商协议。这完全没有问题,许多人都选择这样做。因此,如果您选择这样做,请确保仔细检查该协议。
不幸的是,马来西亚仍然没有关于可以或不能添加到租赁协议中的法规或法律。 这是可自主决定的情况。因此请记住,在虚线上签名之前,请务必仔细检查所有条款。
话虽如此,马来西亚的租户很快可以盼望到能更好地维护自己的权利 – 房屋与地方政府部(KPKT)计划在2021年实施《住宅租赁法》。
租赁协议中有哪些关键条款?
此部分将协助您了解租赁协议中必须包含的条款和章节,以及在签署之前您或许要坚持包括在内的一些其他内容。

以下是任何租赁协议里的基本章节:
1.物业和目的的详细资讯
其中包括物业的完整地址和详细信息,例如物业的类型(工作室、三卧室公寓、1 1/2层高的排楼等)以及谁是该物业的合法物主。在这种情况下,其目的是“居所”
2.租期
在这里,您将希望有个指定准确日期的租赁期限。例如,年,开始于01.07.2020,结束于30.06.2021。
3.租金金额
本章节将详细说明您和房东事先已商定好的租金金额,以及一些附带条款,指出在商定的期限内租金将保持不变。
4.抵押金
抵押金是任何租赁协议的必要条件。 共有三种:预付金(通常支付1个月租金以确认租赁物业,类似预付费);保证金; 和杂费抵押金。

在协议的此章节中,您需要明确地定义所支付的款项。另外,别忘了概述协议终止后退还保证金的要求。
在关于支付租金和抵押金的章节中,您也可以概述付款方式(通过支票、银行转账、现金等)以支付您的基本费用。
读: 全装修 vs 部分装修 vs 无装修房屋:三者在大马有什么区别?
5.房东提供什么
这可以是您所租的房屋中,所包括在内的物品清单 – 哪些是属于房东的物品。物业是装潢齐备还是部分装潢?如果是这样,有什么样的家具?和哪些电器包括在内?
此时,最好提供一个列表 – 3个风扇、2个空调、1个三人座沙发、1个水培药草园等等。 最好将其列表包含在“房东的义务”下(请参阅下一点),以作为附录参考,附录是上述提到的目录清单。
6.房东的义务
请密切注意本章节。在这里您可以安排房东的责任,例如维护和修理。假设内置的淋浴热水器坏了 – 叫电工修理是谁的责任?
屋顶漏水怎么办?白蚁? 您可以在此处详细说明与房屋结构本身的相关维护和修理工作,例如电工,排水系统和结构工作均应由房东承担。
除此之外,房东还应负责支付物业税和保险等。
7.租户的义务
本章节是全部关于您作为租户的责任。如果您的每月租金不包括水电费(通常不包含在内),您将承担按时缴付费用的责任。我们说的是电、水、互联网以及租金。房东或许会要求您每月向他们发送付款以示证明。
本节还包括一些事项例如您必须遵守公寓管理规则,照顾房屋随附的家具,保持良好的室内状况以及如果出现任何结构上的问题须通知房东。
其他一些要求可能包括如下:
- 不能在物业里经营业务,也不能分租
- 照料低于一定的数额(例如:RM150以下)的小型维护工作,
- 维修和更换丢失或损坏的物品
- 不惹恼邻居
- 允许房东进入屋内进行检查和维修,并在租约即将结束时带其他人查看物业。
如有必要,还请其他人为您校对该协议,以确保您对其中所述的内容一目了然。 如果您需要进一步说明,可以与房东交谈。
浏览房屋出租楼盘8. 特殊条件及如何解决纠纷
这是针对特定或特殊的情况。假设您拖欠租金或因Covid-19瘟疫而被迫宣布破产 –房东如何做才能保护自己的物业?房东是否有权因不交租而将您踢出去?此外,本章节还将列出某种情况下房东将不承担任何责任,例如房屋遭受伤害或被抢劫。
另一项包含在内的内容则是如果您想延长住宿时间,您必须提前通知房东。您也可以在此处概述重新计算租金的公式。一些房东会将这部分保留为开放选项,因此您可以在时间到时与他们协商。
另一方面,如果您选择在租赁期限结束前离开,房东将保留您的保证金 – 这也必须明确说明。但是,如果房东要求您提早离开,那么他们将需要退还您的抵押金并额外赔偿。
其他事项可能涉及新业主的义务(如果房东出售其物业),应收取滞纳金的任何利息等等。
当然,每份租赁协议的最后一件事是房东和租户以及见证人的签名。
签订租赁协议后会怎么样?
租赁协议一旦签署,必须由马来西亚税务局(LHDN)盖章,以便在马来西亚法院上看来是合法及有效。这是不可跳过的重要步骤。如果未在协议上盖章,一旦涉及纠纷案例,该协议在法庭上仍然可以被接受(基本上无效)。

租赁协议需要在签署后的30天内盖章。但是在LHDN盖章之前,您必须先支付印花税。
租赁协议印花税所需的费用是?
当您签署租赁协议时,将会被征收印花税。确保询问收费的百分比。在马来西亚,租赁协议的印花税计算如下:
租金超过RM2,400中的每RM250费用(每年)
少过1年:RM1
1-3年之间:RM2
3年以上:RM3
假设您月租一个单位RM2,500,而年费为RM30,000,一年租赁期的盖章费将为:
(年费– RM2,400)/ 250 X RM 1
=(RM30,000 – RM2,400)/ RM250 X 1
= RM110.40
确保每一方都持有一份原版的盖章协议固然是一个好主意 —— 一份给您,一份给房东,一份给代理人(如果您有聘请)。
现在,您可自信满满地出发寻找房子去了!
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