| 日期 | 马来西亚OPR水平 |
|---|---|
| 2023年5月 | 3% |
| 2022年11月 | 2.75% |
| 2022年9月 | 2.50% |
| 2022年7月 | 2.25% |
| 2022年5月 | 2.00% |
| 2020年7月 | 1.75% |
| 2020年5月 | 2.00% |
| 2020年3月 | 2.50% |
| 2020年1月 | 2.75% |
| 2019年11月 | 3.00% |
马来西亚国家银行在（BNM）2023年5月3日宣布把隔夜政策利率（OPR）调高25个基点（bps）至3％，让我们来看看这会如何影响你的房屋贷款。
This article was translated from BNM increases OPR to 3% – How will it affect your home loan?
隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，简称OPR）是由我们的中央银行：马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，简称BNM）所设定的一种利率，用来作为银行和银行之间隔日借贷的参考利息。
一般上，OPR越低，贷款的利息也会越低，反之亦然。因此，当OPR被调低的时候，就可以刺激借款活动和鼓励消费者支出，进而刺激国家经济。
而OPR被调高会促使银行利息提高，从而导致房屋买家和商家的借贷成本增加。
马来西亚国家银行为什么在2020年调低OPR，然后在2022年把它调高？
马来西亚国家银行在2023年5月开始升息之前，OPR从2020年就一直保持在1.75%的历史新低水平。在2020年时，BNM把OPR从3%调低到1.75%，之后在2022年至2023年期间进行了5次升息。
根据大马国家银行官网的数据，当时的1.75%利率水平是自2004年以来的创纪录新低。
马来西亚OPR过往的变动
- BNM在2020年1月22日意外宣布把OPR从3%调低到2.75%，减少了25个基点，并说明“这次的调整是一个预防措施，确保经济可以在物价稳定的情况下继续好转”。
- 在2020年3月3日，BNM再次宣布降息25个基点至2.5％。
- 在短短的两个月后的2020年5月5日，OPR进一步被调低至2％，以在Covid-19期间的贷款活动。
- 在2020年7月7日，OPR再度被调低了25个基点，到达1.75%的新低，这也显示了Covid-19对马来西亚经济的冲击是多么的严重。
- BNM在2022年5月11日宣布升息，把OPR从1.75%提高到2%，增加了25个基点，并说明“全球经济解封和就业市场情况改善，持续为经济活动的复苏带来助力”。
- 在2022年7月6日，大马国家银行宣布再度升息，把OPR从2%提高到2.25%，升息25个基点。而升息的原因是，全球经济重新开放和国内就业市场持续改善，持续帮助大马经济复苏。
- BNM在2022年9月8日升息，把OPR从2.25%提高到2.50%，这是2022年的第3度升息。BNM在文告当中指出，此次升息是因为大马经济在今年第二季度交出了更好的增长表现所致。
- 在2022年11月3日，大马国行在今年第四度把OPR调高，从2.50%升息到2.75%。根据BNM发布的文告，随着大马经济持续好转，国行的货币政策委员会（MPC）因而决定进一步调整货币利率。
- 在2023年5月，国行再度将OPR从2.75%提高到3%。
- 截止2024年3月，目前OPR依然维持在3%。
为什么大马的生活成本一直上涨时，利息还在上升？
对此，大马国家银行在其官网解释道，在合适的时机实施合适的政策是非常重要的。这是因为：
- 举例来说，如果在国家经济稳定复苏的时候，BNM把OPR保持在太低的水平太久，就有可能引起过度消费和借贷，从而推高物价。
- 大马经济如今已不处在危机当中。在经济开始提升的情况下，BNM开始逐步调整OPR水平。BNM此举就像是医生一样，必须根据病患的情况来调整用药的剂量。
- 同时，BNM也要避免出现各种物品的价格大幅攀升的情况。如果高物价推高了薪资，那么物价可能又会有新一轮的上涨，这就会带来更严重的问题。
- 升息能够打破这个循环。如果BNM等到通胀很高的时候才出手调整，就可能会造成更严重的情况。届时，BNM调涨OPR的速度和幅度可能会更快、更多，这会对家庭和商界带来更大的冲击。而且这往往会引发高通胀，这将影响所有人的购买力，并且拖累国家经济陷入衰退。所以，马来西亚的货币政策必须提早采取行动，以防止这样的情况发生。
OPR对马来西亚的房屋贷款有何影响？
在房屋贷款方面，OPR的升跌会直接影响银行的基准利率（Base Rate，简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）和标准基准利率（英文Standardise Base Rate，简称SBR），促使BR、BLR和SBR同样随着OPR上升或下跌。
马来西亚国家银行降息带来的2个影响：
如果OPR被调低，银行贷款的利息也会跟着降低，所以房屋买家想要申请的房屋贷款将变得更“便宜”。
当OPR在2019年5月降低25个基点至3％后，市场似乎立即受到激励，因为根据财政部的说法，2019年5月份的贷款批准增加了13％。
这是因为，OPR的下调会促使那些采用浮动利率机制的房屋贷款的实际利率（effective lending rate，简称ELR）下调。
换句话说，正在偿还贷款的人们可以享有以下的好处：
1）每个月的分期付款减少。当BR、BLR或SBR被调低时，银行也会调整每个月的供款数额。在新的供款数额生效的至少7天之前，银行必须发出通知函以告知受影响的客户。
2）贷款的偿还期限变短（假设每月分期付款金额维持不变）。虽然在贷款的利息被调低后，银行会自动帮客户调整每个月的供款数额，但有些银行会给予其客户维持相同供款的选项，让他们可以更快把贷款供完。
值得注意的是，如果你申请到的是一笔定期贷款，那么你的贷款利息一般不会受到影响。
马来西亚国家银行升息带来的2个影响：
不过，一旦BNM升息，银行贷款的利息就会增加，导致消费者的借贷成本增加。
简单来说，OPR被调高会带来以下2个影响：
1）每个月的分期付款增加。OPR被调高后，银行会通过增加利息的方式，把更高的借贷成本转嫁给消费者，这一般会促使你每个月的分期付款数额增加。
举例来说，如果你目前有一个偿还期限是30年、价值RM500,000的房屋贷款，只要OPR提高25个百分点（0.25%），你每个月的供款大约会增加RM71。
由此一来，你在这30年的还款期间必须支付的利息，一共会增加RM25,560。
2）贷款的偿还期限变长（假设每月分期付款金额维持不变）。如果你选择把每个月供期的数额维持在之前的低水平，那么你的偿还期限会变长。
例如，如果你目前的RM500,000房贷的利息是3.83%，偿还期限是30年，那么你每个月的供款就是RM2367。
当你的房贷利息随着OPR增加0.25%到4.18%时，如果你选择把每个月的供款维持在RM2367，那么你的偿还期限会增加2年至32年。
马来西亚银行的新贷款利率是多少？
OPR在2020年7月被调低到1.75%后，马来西亚各大银行都已经把BR和BLR相应调低，当中包括马来亚银行（Maybank）、大众银行（Public Bank）、兴业银行（RHB Bank）、联昌银行（CIMB）和华侨银行（OCBC Bank）。
在OPR升息到3%时，国内银行会把 标准化基本利率（Standardised Base Rate，简称SBR）、BR和BLR调高25个基点。
标准化基准利率SBR是BNM在2022年8月1日实行的，旨在取代BR和作为房贷和个人贷款等浮动利率零售贷款的新共同参考利率。
简单来说，从2022年8月1日起，房屋贷款和个人贷款等浮动利率贷款在制定本身的利息的时候，将使用SBR作为定价的新框架或机制。
而在2022年8月1日前批准的贷款，在贷款者还未完全付清贷款之前，仍将使用BR或BLR作为利率框架。
在银行使用了SBR这个统一的参考利率后，消费者还可以更容易比较各家银行的贷款利率，而无需再担心不同的BR，这让他们能够更很容易找出利差较低的银行。
| 银行 | SBR | BR | BLR | 参考实际利息 |
|---|---|---|---|---|
| Affin Bank | 3% | 2.95% | 5.81% | 3.55% |
| Alliance Bank | 3% | 3.82% | 6.67% | 4.36% |
| CIMB | 3% | 4% | 6.85% | 4.75% |
| Maybank | 3% | 3% | 6.65% | 4.15% |
| Public Bank | 3% | 3.52% | 6.72% | N/A |
| RHB Bank | 3% | 3.75% | 6.70% | N/A |
*资料截至2023年6月
除了BR和BLR之外，银行的利息赚幅也同样重要。通常这个利息赚幅都是固定的。
以BR为例，只要把银行的BR跟利息赚幅相加，就可以计算出实际贷款利息。
例如：3.5%（BR）+ 1.3%（利息赚幅）= 4.8%（实际贷款利息）
*自2015年1月2日起，基准利率（BR）取代了基准贷款利率（BLR）。 此更改有几个原因 ：首先，BLR缺乏透明度，这使得消费者难以做出明智的决定。相比之下，BR系统迫使所有银行公开其利息赚幅，同时鼓励银行之间的良性竞争，最终让消费者受益。
银行的BR或BLR是不能讨价还价的，但你可以根据银行的利息赚幅进行协商，争取最低的利息。你的谈判和协商能力是争取到最低利息的关键，但这也取决于你个人的借贷风险级别。
如果银行将你归类为高风险类别（比如信用状况不好、收入不够高或就业记录不够稳定），这时你的贷款能够获得批准已经是谢天谢地了，更不用说是想要跟银行争取更低的利息。
如果你是属于中等风险的借贷人，或许还可以尝试争取。
如果你是一个低风险级别的借贷人，而且自己的信用记录非常良好，你就有很有机会可以要求到较低的贷款利率。为什么？因为银行宁可给你优惠，也不愿让其他竞争对手把你这种好的客户给抢掉。
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无论你是低、中还是高风险借贷人，想要顺利取得贷款和更低的利息，完全取决于你是否有进行理财规划。适当的理财将能够降低你的借贷风险，从而为你提供更多的谈判能力。
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