当发展商无法按时间交付房产时，您有权力根据您的买卖协议（S&P Agreement）中的条款寻求法律协助。特别是COVID-19的行动管制令影响了许多生意和行业，这个时期会比以往出现更多新推出物业的买家无法准时收到房子。
This article was translated from How can home buyers claim LAD for late delivery of property? by Rachael Soh.
当发展商未能按时完成房产项目和交付物业时，受到影响的买家会怎样？其实买卖协议中有一项称为约定违约金（Liquidated Ascertained Damages）的条款，能让您在这样的情况下要求赔偿。
请在以下阅读有关迟交物业的约定违约金（Liquidated Ascertained Damages）常见问题，以及近期一些COVID-19相关的法案更新。
什么是LAD？
LAD，或约定违约金是根据合同确定或预定的赔偿金额，当任何一方违反合同时均可索赔。在买卖协议（Sales and Purchase Agreement）中可以找到此款项。
如果您是从房地产发展商那里购买物业的话，Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 （HDA）的附表G第24（2）条和HDA里的Schedule H附表25（2）中规定买家有权因延迟交付空置房产索取LAD，为房产购买价格的每年10%的日利率。延期是从交付空置物业的期限开始（直到买家收到该物业单位的钥匙日期为止）。
对于个别地契的有地房产，发展商必须在SPA日期起的24个月内交付空置物业，而服务式住宅、共管式公寓和公寓等分层地契的物业则必须在36个月内交付。
如何计算LAD？
当发展商延迟交付空置房产的那一刻起，LAD就开始生效。对LAD真正开始的日期感到混淆的情况很普遍。在最近的上诉法院案件中指出的，裁定交付空置房产的期限，应该是从SPA的日期开始，而非缴付预订费的日期。
此外，Regulation 11(2) of the Housing Development (Control and Licensing Regulations) 1989 (HDR)禁止房屋发展商收取任何名目的款项，除非是根据销售合同（也就是SPA）的规定。这代表发展商在签署SPA之前不应收取任何款项，购买价格的2 – 3%通常被视为预订费或保证金，应该在签署SPA后收取，而不是在之前。
例如，假设房产价格为RM350,000：
SPA日期：01/06/2017
根据SPA预计完成日期: 31/05/2020
实际收取空房日期: 30/09/2020
延迟天数（从31/05/2020 至 30/09/2020): 123天
LAD计算法：
购买价格(RM350,000) x 10% (LAD赔偿) x 123天 = RM11,794.52
365天
因此，买方可要求的LAD赔偿为RM11,794.52。
但是当发展商发出接收空置房产通知，但却还未获得完工及合格证书（Certificate of Completion and Compliance，CCC）又如何呢？在这种情况下，LAD将从预计完成日期至获得CCC为止计算。
这是因为接收空置房产并不算已交付，除非发展商已经获得CCC – 其他条件包括发出分层地契、准备好连接到物业的水电供应、以及由买家支付的购买款项。
如何索取LAD？
买家有2种管道索取约定违约金（LAD），您可以向房屋仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提出索赔，或在法庭提出民事诉讼。
1. 房屋仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）
若LAD的总额不超过RM50,000的话，买家可以在房屋仲裁庭提出索赔。索赔可以亲自提出并且必须在以下日期的12个月内提出：
- 住宅或公共设施的CCC发出日期，或
- SPA中规定的缺陷保修期（defects liability period）的到期日，或
- 任何一方终止SPA的日期，且该终止事项发生在CCC发出的日期之前。
要开始在房屋仲裁庭提出LAD索赔时，买家必须填写Form 1 – 索偿声明（Statement of Claim），该表可从房屋及地方政府部网站上获得。
其他像是SPA、空置房产拥有通知书、CCC或任何相关文件必须在呈交过程中联同Form 1一同附上。LAD索赔的申请费用为RM10。
浏览房屋出售楼盘2. 法庭
如果总金额超过RM50,000，买家需要就因延迟交付空置房产而违反SPA、LAD和一般损失，在法庭上对发展商采取法律行动。法庭诉讼须在违约（即延迟交付空置房产）后的6年内进行。
买家需要聘请律师为他们代表出庭。买家也应该在与律师会面时，携带SPA、接收空置房产通知和CCC等文件，好让律师能为他们辩护。
通常，应该是根据个人情况，通过法庭提出LAD索赔。但是，在开发商放弃住宅项目的情况下，一群受委屈的买家可能提出一个代表或集体诉讼。关于这种情况下的行动最好咨询律师，因为马来西亚在集体诉讼方面没有广泛的程序。
如果发展商拒绝履行房屋仲裁庭的裁决怎么办？
根据HDA第16AD(1)条，不遵守房屋仲裁庭的裁决将成为刑事犯罪，可被处以罚款不少过RM5,000和超过RM10,000，或不超过2年监禁，或两者兼施。
在持续犯法的情况下，除了以上所述，违规者在被定罪后持续犯法的话，也将承担每天或不足一天，不超过RM1,000罚款。
面对这种情况的买家必须在民事法庭开启执法程序，其中包括查封和充公财产、判决债务人传票（judgement debtor summons）和禁止令（prohibitory orders）。在最坏的情况下，法庭甚至可以让发展商的公司清盘。
更多：购房者应该了解物业发展法令 (Housing Development Act, HDA) 的哪些内容？
拟议的COVID-19法令将如何影响购房者？
最近在2020年8月25日，马来西亚国会通过了减低冠状病毒冲击2019（COVID-19）法令2020 （COVID-19 Bill）的临时措施。该法令有望在今年末实施，建议修改16项法令，其中一项就是HDA 1966.
以下是建议修改的摘要:
- COVID-19 BILL第32条规定对HDA 1966法令的修改具有追溯力，意即该变动将从2020年3月18日开始生效实行。
- 第33条规定修改将覆盖在2020年3月18日之前签订，所有在Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 (HDR 1989)的Schedule G、H、I和J以下的任何SPA。
- 第34条规定发展商不得在2020年3月18日之2020年8月31日之间，对无法缴付任何购买款项的买家，收取任何滞纳金。此外，该法令还允许买家向部长申请延长付款期限，部长有权批准延期至2020年12月31日（第34(2) and 34(3)条）。如果延期被批准，发展商不得在延期时期向买家收取任何滞纳金。
- 第35条保护发展商在2020年3月18日至2020年8月31日之间免受LAD索赔。根据第35（2）条，发展商允许寻求延期至2020年12月31日。如果获得批准，买家在延长期限内不允许向发展商索偿LAD。
- 第35（4）条规定，如果发展商在2020年3月18日至2020年8月31日，或所批准的任何延长期限间发出空置房产通知（Notice of vacant possession），而买家无法领取该房产的话，发展商不得认为买家已拥有该空置房产。
- 第36条规定从2020年3月18日至2020年8月31日，或经部长批准截至2020年12月31日的任何延长期限，应被排除算入缺陷保修期（defects liability period），或发展商进行维修工作的时间，或修补房产的缺陷、不足和其他缺失。
- 第37条规定从2020年3月18日至新法案发布为止的日期，第34、35和36条所作的修改，不会影响向买家追讨滞纳金或发展商该付LAD的任何已开始进行的法律程序、审判或判决。但是，在新条规发布前，任何由买家支付的滞纳金或发展商支付的LAD还是有效且不予退还。
- 第38条规定尽管有HDA 1966的第16N(2)条，如果买家提出索赔的期限在2020年3月18日至2020年6月9日间逾期，买家有权在2020年5月4日至2020年12月31日提出索赔，房屋仲裁庭有权听取索赔要求。
显然的，COVID-19Bill法令针对HDA提出的多项修改似乎对购房者有利，例如允许买家延迟支付购买物业价款至2020年12月31日，到允许买家延长接收空置房产等措施。
但是，拟议的法令也保护发展商至2020年12月31日为止的LAD买家索赔。根据RMCO和目前进行中的CMCO估计，完成房屋发展方面可能会有延误，因发展商所面对的困境或许会延续到新的一年。由于该法令即将在宪报修订（gazette）和立为法律，还有哪些保护买家应付延迟完成房产的进一步修改，仍有待观察。
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