出租住宅物业是一个赚取被动收入的好方法。但请注意! 作为房东，如果你的出租单位被租户滥用于犯罪或非法活动，你可能会因此面临坐牢或被迫罚款数十万零吉。
This article was translated from How to keep unsavoury tenants and illegal activities out of your rental property by Sueki Khaw.
为了应对这样的威胁，我们给你一些概念租户最常进行的一些非法活动。然后，我们也分享最佳实践，包括如何筛选潜在租客，在马来西亚的租赁协议中该添加的内容，以及如何监视你的财产。
在出租物业内进行的非法/犯罪活动例子
除非你有一个魔法水晶球或隐藏摄像头在你的房子里（请勿这样做，因为你的租客可以起诉你），否则房东很难发现其出租单位的非法活动。虽然有些租客善于在房东到访时掩盖他们的非法活动，但有一些明显的迹象可以警惕房东，他们的出租单位里发生了一些可疑的事情。
毒品、卖淫和非法赌博
如果你发现进出你单位的人流量异常大，这可能意味着你的单位被用作妓院，吸毒者的毒窝，或非法赌博。
或者，从一个稍微不那么邪恶的角度来看，这也可能是你的租客在未经你允许的情况下转租了你的出租物业。无论哪种情况，两者都是坏消息，因为你可能会受到当局的牵连。
比特币采矿和大麻种植
比特币采矿越来越盛行。幸好，有一种简单的方法可以判断你的租客是否使用你的单位进行非法的比特币采矿活动。你只需要在你的智能手机里下载TNB应用程序，然后注册并查看你单位的每月使用电量。
如果你留意到异常高的使用电量，你的租客有可能在此进行比特币采矿。虽然该活动本身并不违法，但一些比特币矿工偷窃电源 — 因加密采矿因其消耗巨大的能源而臭名昭著。据媒体报道，砂拉越警方于去年突击检查了该市的6个地点，充公了1069台比特币挖矿机，因为矿工们涉嫌偷窃价值200万美元的电源。这些比特币矿工的偷电行为实际上导致了砂拉越州的三座房屋被烧毁。马来西亚电供法令第37条规定，破坏电力线路的人们将被处以最高10万马币的罚款，并被判处5年监禁。
异常高的用电量也可能表明了你的租客在室内种植大麻，因为操作这种的特殊灯光需要消耗大量电力。无论哪种情况，如果租客被当局逮捕，你都不希望自己被牵连进去。
制造非法毒品
与出租单位的邻居们保持良好的关系是值得的，因为他们可以提醒你任何可疑的活动，比如深夜搬运大型设备、奇怪的气味或在不寻常的时间里从你家中发出的巨大噪音。这些都可能是你的房产被利用于生产非法毒品的迹象。作为房东，你有义务向警方举报此事。
注意：经营赌窝、冰毒实验室、妓院等违法行为将被视为犯罪活动，因为这些行为都是被某刑法所禁止。同时，像比特币采矿和转租房产这样的活动可能不属于犯罪，但却是非法的，特别是如果单位所有者在租赁协议中明确规定此举动不被允许。非法活动会受到法律某种形式上的惩罚，这些惩罚可能包括民事制裁，但也可能构成刑法规定的惩罚。
说到这：
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房东能否对其租客在出租屋内犯下的罪行负责？
对于一些特定的禁止行为，答案是肯定的。根据《刑事法典》的《海关法》第107、108和135条文下，如果房东支持非法活动，如在其出租单位内存放走私香烟，则可追究其责任。根据1967年《海关法》第135(1)(d)条文下，如果房东允许其租客在出租的房产内存放未报关物品或违禁品将面临承担责任的后果。
如果房东意识到他们租用的房产被用于储存和未报关物品，可以根据《海关法》的条文下将房东告上法庭。违规者将被罚款至少10万令吉，或监禁至少6个月或不超过5年。如果再次被定罪，罚款将增加到20万令吉，而监禁时间从6个月至7年不等，这将取决于第二次犯罪的严重程度。
据HELP大学，主修商业、经济和会计以及犯罪和犯罪学研究所的高级讲师R. Paneir Selvam指出，房东有责任向法庭证明他对租客的所谓非法活动表示不知情。
因此，一般上，房东有义务仔细检查潜在住户的背景，并确保他们在出租单位内没有牵涉非法勾当。如果房东发现租客正在进行非法勾当，房东有义务向警方举报，并对租客立案。否则，法院可能会根据《刑事法典》第107和第108条文的规定，认定房东有意帮助和鼓励其租客进行犯罪活动是有罪的。
尽管如此，由于租赁协议在马来西亚通常受合同法管理，住户将对在租赁物业内进行的任何非法活动承担违约责任，并对物业所有者造成的损失负责。
浏览房屋出租楼盘马来西亚的最佳租赁做法
鉴于如果租客在出租单位内进行非法活动，房东并非百分之百的免责，这里有一些出租房产时的最佳实践做法：
在出租前筛选你的未来租户
这点很重要，因为不仅可以帮助你确认未来的住户是否有能力支付房租，而且还能照顾好你的出租单位，并避免进行任何非法活动。
然而，房东有时会忽视这一步骤，因为全面的背景调查是一个繁琐的过程。为了消除自己执行这项任务的负担，不妨聘请房产中介替你完成这项任务。
你也可以自定一些标准。例如，你可能只想接受以下的租户：
- 有良好的信用评分
- 有健康的信用记录
- 能出示雇用证明
- 有能力支付第一个月的租金和抵押金
- 身家清白的背景
也有一些危险信号需要注意。检查潜在租客是否：
- 曾经被驱逐过的记录
- 有犯罪记录
- 曾经历破产
- 逾期付款或曾经违约
- 没有稳定的工作历史
在租赁协议中针对非法勾当处以巨额罚款
如果租客将租赁的房屋用于非法用途，你确实可以将其告上法庭，在你的租约中加入高昂罚款和惩罚作为威慑也是明智之举。
值得注意的是，马来西亚没有制定任何的联邦法律来规范租赁合同的范围，这意味着租客和房东可以在租赁协议中加入更多有利于自己的条款和条件。一般来说，租赁协议包括以下内容：
1. 出租单位的详情
这部分具体说明了出租的房屋类型及位置。其还明确了房东是出租整个单位还是一个房间。
2. 租金和其他应付款项
合同的这部分写明了入住者需要向房东支付的具体租金。别忘了包含付款的期限日和付款方式（如现金、支票、电子转账或银行存款），以及保安定金、水电费保证金和保证金。
3. 租期和续约
这项目包含了租约所涵盖商定的固定期限。具体说明交易签订的日期，租赁开始的日期和结束的日期。出租人或承租人也可以添加条款，赋予后者在一定的条件下续租或延长租期的权利。
4. 房东和租客的义务
这些包括房产所有者的义务，如缴税和为出租单位投保。作为回报，租客应按时缴付租金和水电费，并照顾好房产和所提供的家具。包括财产中的家具和清单里的其他物品。
5. 房屋规则和禁止事项
最后，这部分规定了承租人不允许做的事情，如将房产或其任何一部分转租给第三方，或将房屋用于非住宅用途或任何违反法律的行为。
浏览房屋出租楼盘身为房东为物业进行检验
通常，房东会每三或四个月进行一次彻查，在取得正面成果后，间隔时间往往会增加到每六个月一次。这取决于租赁协议中所约定的内容。
另一个可用于确定检查频率的因素是租客占用房产的时间和以前的检查结果。例如，如果你的住户是长期租约，而且你已经进行了几次房屋检查而没有发现任何问题，那你可以选择每年进行一次检查。
你也可以在第一次或第二次检查后，决定在租客准备搬离房产时进行最后检查。但不要在租约到期后再检查，因为如果有遗失或损坏的物品，特别是在租客迁移居海外的情况下，想要追讨损失可能变得更加困难。
当然有些人希望每个季度都为出租房屋检查一次，但一定要确保你按照租赁协议的规定进行检查，因为如果超出规定的范围，租客可能会认为这是骚扰。你或许拥有出租物业，但你的租客在法律上有权利 “安静地享受 “它。
如果房地产经纪人或租赁代理监督你的物业，他们可能拥有自己的检查时间表。如果他们代表你进行检查，请务必事先谈好你的期望和要求，以避免失望和误解。
马来西亚租赁协议的完整指南结论
出租住宅物业是为未来积累储备金的绝佳方式。小小的心思可以使你免于成为租客犯下非法活动的 “附带伤害”。请记住务必进行背景调查，因为这将确保你不会因为租客的犯罪意图而失去自由或被迫支付巨额罚款。