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马来西亚土地用途区划及排水条例法令:房屋买家需知的资讯

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雪兰莪Selangor莎亚南Shah Alam太子园(Taman Sri Muda)在2021年12月遭到水灾袭击时,针对该地区的土地用途(land use)被篡改的指控开始浮出水面。据称,该区的土地原本用做蓄水用途,但后来交给房地产发展商后,该发展商在建造房屋前并没有重新填土(backfill)。

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© ckvin | 123rf

This article was translated from Land use zoning and drainage laws in Malaysia: What homebuyers need to know by Rachael Soh Jiah Ing.

在本文中,我们将探讨购房者可以如何对土地用途和排水情况进行调查,以确保自己购得安全的房产。

在马来西亚,土地用途区划(land use zoning)决定了一块土地的用途,既住宅、商业或工业用途。一座城镇或都市内的当前或未来土地规划用途,包括允许的开发密度、容积率(plot ratio)甚至绿化面积,都在地方政府的地方规划中有详细说明,例如吉隆坡发展规划(Pelan Pembangunan Kuala Lumpur)、八打灵再也地方规划蓝图(Rancangan Tempatan Petaling Jaya)。

地方议会在大多数情况下,将规定发展商在建构房屋前必须遵守的发展标准,包括建立适当的基础设备,例如道路和排水系统。

我们咨询马来西亚规划师协会(Malaysian Institute of Planners)主席Datin TPr Hjh Noraida Saludin,以获取更多有关马来西亚土地用途区划及排水条例法令的相关资讯。

Datin Noraida
Datin TPr Hjh Noraida Saludin

关于马来西亚的区划、土地用途和发展管制法令,有哪些买家需知事项?

“分区(zoning)”,通常被称为土地用途区划,是指土地的使用规划和/或被允许的用途,是发展控制中的关键因素之一。“土地(land)”、“土地用途(use of land)”和“发展(development)是按照1976年城镇和乡村规划法令(Town and Country Planning Act 1976)的定义使用。

1976年城镇和乡村规划法令(Town and Country Planning Act 1976)也被称作第172条法令,目的在于确保“对马来西亚半岛城市乡镇进行适当的控制和监管”时,拥有一套同意的法律和政策。联邦直辖区、沙巴和砂拉越也有各自类似的规划法。

每个州的土地用途划分受第172条法令的第三部分(Part III of Act 172),涵盖第7至17章节(Section 7 to 17)监管。这包括州属结构规划(Rancangan Struktur Negeri)和一系列为各个区、市和城议会准备的地方规划或Rancangan Tempatan。

这些规划经刊宪成为法定文件,用以控制和使用马来西亚的土地。在划分土地用途的时候,最主要参考的对象是地方规划蓝图,因为在这些规划蓝图当中会显示出当地已经注册的每一片土地的现在和未来用途。地方规划还包括针对改善、保护和保存物理及自然环境、景观、通信和公用设施、废物处理和交通管理的建议。

市民可参考相关的地方规划,以检查特定区域现有和未来被允许的土地用途。一些地方规划可从各州属的城乡规划部门(PLANMalaysia)的网站下载,例如雪兰莪城乡规划部门(PLANMalaysia@Selangor)。一些地方议会在网站上提供了地方规划的链接,例如Petaling Jaya City Council(MBPJ和Kuala Lumpur City Hall(DBKL)。此外,Shah Alam City Council(MBSA)还通过一个能够在Google Play商店下载的app,供大众查看电子版的2035年地方规划草案。其他选择则是通过联系各地议会的规划部门购买地方规划。

地方规划是根据第172条法令的第二部分所定义的“发展”和“土地”,作为拟定规划控制(第172条法令,第4部分)的基础。根据1976年城镇和乡村规划法令(Town and Country Planning Act 1976)的第18(1)条 – 任何人不得使用或获授权使用不符合地方规划的土地或建筑

地方规划是由城市规划师领导、并聚集了不同专业人士组成的团队制定,其中的专家来自城市设计、园景、遗产区保护、环境管理、工程、交通、农业、土地估价和组织管理等不同领域。最近的一些地方规划也涵盖了灾害风险管理。

在编制地方规划的过程中,除了会征询公众和利益相关方的反馈及反对意见,还会在提交给州规划委员会(State Planning Committee)前,与技术和指导委员进行的一系列会议,以确保在每个规划阶段都能获得批准。

接着,有关规划草案将在地方议会的总部或其网站上展示,例如2040年吉隆坡结构规划(Kuala Lumpur Structure Plan 2040)。在草案公开展示期间,屋主和居民可以通过电邮或写信的方式,提出建议和反对。

民众对地方计划有任何反对会如何?

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© seaonweb | 123rf

1976年城镇和乡村规划法令(Town and Country Planning Act 1976)或第172条法令,在让公众提出反对和申诉方面,提出了规定。第15部分规定,地方规划当局应考虑反对意见和申诉,并将(修改后的)地方规划草案提交给州规划委员会批准。这或许会是个需要通过法院裁定的灰色地带。不幸的是,对于那些不被当地规划部门纳入考量的反对意见,法律是无能为力的。

州规划委员会有着最终的决定权。如果是吉隆坡的话,根据1952年联邦直辖区(规划)法令(Federal Territory (Planning) Act 1952),部长可以“…在考量地方规划草案后,完全批准该草案、批准部分草案、要求修改草案的某些部分,或完全拒绝”。再加上,它还允许委员会“…将任何该委员会认为有关的事项纳入考量,无论这些事项是否已被纳入已提交或再次提交的规划内。”

马来西亚目前实施的土地开发控管(Development Controls

1976年城镇和乡村规划法令的第IV部分(涵盖第18至31A条),规定了马来西亚半岛土地开发和使用规划的控管。开始任何开发前都需要规划许可(planning permission),任何土地或建筑物的使用,都必须符合地方规划。规划许可必须透过当地的地方议会获得,以及必须符合规划许可上的附带条件。

第172条法令中的第IV部分有对发展控制流程(针对申请规划许可)做出详细说明。地方规划草案(和州结构规划)提供了新开发项目的土地使用指南。布城和纳闽的发展控制流程,遵循第172条法令的规定,在吉隆坡,则是使用1982年联邦直辖区(规划)法令[Federal Territory (Planning) Act 1982,也称Act 267]

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在建造新住宅项目时,大马发展商应遵循哪些分区规划和土地使用规则?

任何拟议的房地产开发项目,都必须遵守地方规划中的土地分区用途。房地产发展商还必须遵守由地方政府为该特定项目的规划许可(或开发准证development order)所提出的条件。这些是法定要求,地方当局可对违规行为采取行动。

想要获得规划许可的话,符合资格的人员需准备和提交所有发展建议书、详细资料、规划蓝图和其他文件。项目发起人还需要提交发展建议报告(development proposal report,LCP),其中包括:

  • 发展概念及理由
  • 位置图和场地平面图
  • 土地所有权的详情和限制
  • 对土地的描述,包括其物理环境、地形、景观、地质、等高线、排水、水体和集水区及其他自然地貌资料
  • 土地使用分析及其对毗邻土地的影响
  • 社会影响和其他影响的分析和缓解方式
  • 规划蓝图

如果想要改变土地用途的话,例如把工业用地改成商业用地,土地所有者必须申请规划许可。

马来西亚新住宅项目的最佳排水做法是什么?

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© kukota | 123rf

由排水和灌溉部门(Jabatan Pengairan & Saliran,简称JPS)发布的“马来西亚城市雨水管理手册(Urban Stormwater Management Manual for Malaysia,也称为MSMA),阐述了马来西亚最佳的排水做法。

JPS还有一个排水总规划(Drainage Master Plan),作为地区或市政排水系统的指南。这些都是非法定文件。

马来西亚新开发项目的排水建议方案,主要经过三个阶段才能获得批准:

第一阶段:获得规划批准(批准规划许可或发展准证)

一个新住宅项目的排水系统,是由该项目的土木和结构工程师所设计和规划之后,才向有关部门寻求审批。

该项目的排水系统必须符合JPS和地方当局的工程部门的现有指南。早在规划申请阶段这两个部门,就会对排水系统方案进行监督。

任何房屋开发项目都必须拿到这两个机构的批准信函后,才能拿到规划许可或发展准证。

第二阶段:获得基础设施规划批准(土方工程、道路和排水规划)

有关项目的土木和结构工程师会在获得规划批准后,准备涵盖土方工程规划和道路和排水规划(R&D)的基础设施规划,供地方当局批准。

在项目地点进行任何基础设施工程(土方工程、道路和排水系统)前,这些规划将被呈交给JPS和地方当局的工程部门,以获取批准。

该获得批准的规划,亦包括了发展地盘在施工期间的排水系统规划。

第三阶段:完工和合规证书

在所有基础设施工程已经完成、但还未交房给房屋买家的最后阶段,有关项目需要聘请顾问工程师进行检查,确保一切无误后才颁发证书,证明该发展和建筑已完成,并符合经批准的规划和条件。

这个证书就是完工和合规证书(Certificate of Completion and Compliance,简称CCC),这是在交房给购物者前,有关项目必须取得的一份证书。

买家在购买房屋前应该向发展商或当地议会询问关于土地使用/规划的问题?

在马来西亚购买屋子之前,购房者应询问房地产发展商或地方政府,有关房屋项目是否符合以下条件:

1) 符合现有的地方规划草案(地方规划每5到10年审查和更新一次)。购房者还应插叙相关物业的土地用途分区和交通便利程度、周边地区的现有和未来发展规划,以及公共设施和生活便利设施等。公众可向地方当局购买地方规划草案的纸本或电子档副本,这份规划中的地图上将显示其管辖范围内所有土地的土地用途。

2) 规划许可/发展准证(及其批准条件)、基础设施规划和建筑规划。记得查询以下资讯:

  • 在许可规划中经批准的布局图,以确保发展区的实际布局与其相符。发展商和地方议会通常不会与公众分享这些已被批准的规划,但公众可以提出特殊要求并进行审查,因为这些规划是公开文件。许可规划布局图是一份彩色指示图,显示开发部分和土地用途的详细信息和类型。
  • 基础设施规划(土方工程和道路和排水规划)显示已完成的土方工程(包括挖掘和填充区域)、道路规划和排水路线。
  • 建筑平面图显示了经批准的建筑设计细节。在获得共享单位证书(Sijil Formula Unit Syer,简称SiFUS)批准、出售物业的广告许可证之前,需要获得建筑平面图批准。

      如果屋子周围的排水系统和土地用途规划不好,你可以怎么办?

      一个新的房地产开发项目将经历获取规划、基础设施规划和建筑规划批准的过程。一个好的排水规划会把周围的现有环境纳入考虑,而且应该与该地区的总排水规划一致。

      然而,无论是已开发或未开发的周边地区,都是各别土地拥有者的责任。

      如果房地产发展商似乎不遵守批准的规划,买房者可向地方当局提出投诉。投诉渠道的详细资讯,通常显示在各单位的网站上,例如MBPJ和DBKL

      如果周边地区涉及公共区域,例如河流或主要排水道,则可向JPS或地方当局提交报告,因为该领域由各地方当局或机构维护。

      如果土地属于私人土地拥有者,屋主可向地方当局提出投诉/报告,以便他们采取行动或进一步调查。未经土地所有者同意,JPS和地方议会不会对排水系统进行任何维护或改进。

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