房产与股票：哪一个是在马来西亚是更好的投资？

 我们在本文中比较了长期投资住宅物业和马来西亚证卷交易的回报。

This article was translated from Properties vs stocks: Which is a better investment in Malaysia? by Rachael Soh.

投资者不断地寻找更好的投资项目。投资者总会问的最重要的问题，就是哪一个才是更好的投资——房地产还是股票？对这类问题的线上回答通常分为两类：

–概述每种投资的利与弊。

–注重在比较股票和房地产的投资报酬。

不同的投资者也会有各自的看法。外行人可能会将住宅物业与马来西亚股票市场做比较，而机构投资者更倾向于将股票市场和商用物业做比较。

就本文而言，我们以外行人的角度，比较从马来西亚交易所和住宅物业的投资回报。在马来西亚，收益分析建议，如果你没有30年的期限的话，那最好投资股票市场。这里的例外指的是首都吉隆坡半独立和独立式住宅。

让我们分析这些细节：

投资房产物业的利与弊是？

请注意这是一项定性评估，答案与你的所在位置无关。

什么是比较（净）投资收益？

网路上没有太多资源详细说明房地产投资的回报。那些涵盖房地产收益的通常与美国或欧洲市场有关。于是，为了这篇文章，我针对在马来西亚交易所和马来西亚房地产的投资进行比较。

• 吉隆坡综合指数（KLCI）用来代表马来西亚股票。KLCI是一个资本加权股票市场指数。它是由马来西亚交易所内最大的30家公司组成。（请参阅注释1）
• 马来西亚房屋价格指数（HPI）则用来代表住宅物业。HPI衡量房屋价格平均值，并由马来西亚评估和物业服务部（JPPH）更新。（请参阅注释2）

接下来我们查看在1990年购买房地产和股市的收益比较。该物业在出售前会保存10年、20年和30年。实际上在马来西亚的房地产收益会因位置和住宅物业类型而异。因此，我们比较以下的投资回报：

• 全国4个地区 – 吉隆坡（KL）、雪兰莪、柔佛和槟城
• 4种住宅物业类型 – 排屋、半独立式、独立式和高层楼房

买卖各种资产的交易费用也要考虑在内，本文介绍的投资收益，是减除各种交易费用后，所得资本收益的净额。你可能会争辩说这些交易费用，特别是不动产收益税（RPGT）占据了很大部分的收益，可能只想比较HPI和KLCI。但仅靠数字比较收益是不现实的。在现实中确实存在交易费用。这些交易费用包括：

• 房地产 – 房地产经纪人的佣金、印花税、律师费和RPGT
• 股票 – 经纪人费用和印花税

其他假设：

• 在整个比较期间，交易率维持不变。唯一例外是RPGT，因为这仅适用于2019年出售的物业。
• 物业和股权交易都是以现金进行。没有贷款。

阅读更多：2020年买房之前需要考虑的最新印花税、RGPT、律师费和其他4项费用

投资物业与股票 – 从长远来看哪个更好？

我们从分析中得到什么结论？

30年期限结束时，投资房地产的收益比股票市场来得更好。但是如果少过20年的话，投资房产的收益只是略胜。

然而，投资股市需要很大的胆量，因为从顶峰到低谷有很大的差距。你会需要更长的时间弥补损失。

笔记

1) 净收益=资本收益减去交易费用 + 购买价格

2) 最大跌幅=最高和最低之间的差距（在任何上升之前）

3) 恢复时间=恢复到相同的水平，也就是开始下降前的顶峰

投资物业与股票 – 那一种房屋类型比KLCI更好？

房地产的价格因房屋类型而异。与其参考所有房地产的价格，不妨比较一下马来西亚不同房屋类型类型。以下图像和表格显示了我国4种房屋类型的比较。

可以看出：

• 30年后，排屋、半独立式、独立式房屋的投资收益比KLCI更好。最好的回报是投资排屋。
• 10年或20年末，股票市场的投资回报大致上比4种类型的住宅物业更好。

查看：马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南

马来西亚住宅物业的净投资表现

如果我们观察特定地区或州属的话，国家数值会有所不同吗？是的，非常不同。

以下是比较区域房产类型的图表。为了提供不同的观点，图表按州属和持有期区分。

• 对于吉隆坡地区，无论持有时间长短，与股市相比，你从吉隆坡的独立和半独立式住宅可获得更好的投资回报。
• 如果你只持有10年，除了吉隆坡的半独立和独立式房屋，你最好投资股票市场。
• 如果你在雪兰莪、柔佛和槟城，并且希望持有20年或更短的时间，你将从股市获得更好的回报。唯一例外是在槟城持有排屋长达20年。
• 最好的回报来自于在吉隆坡投资独立式房屋并持有30年。
• 最差的投资回报是在吉隆坡购买高层单位并只持有10年。你真的会亏钱。

持有投资房产30年

持有投资房产20年

持有投资房产10年

多个来源表明，房地产的租金收益要高于股票的收益。根据Globalpropertyguide.com的数据，截至2020年6月，马来西亚房地产的平均租金收益为3.72%。相比之下，KLCI众多公司在过去10年的股票收益约为3%，如下图所示。

结论

• 在考虑投资股票市场或房地产时，需要同时考虑定性和收益因素。但我不认为投资房产的好处能抵消短期持有带来的低收益。
• 收益不止会受到资产价值变化的影响，还有交易费用和税务。它们不仅会因地点和房屋类型而异，而且还有税务结构的差别。因此投资回报必须针对每个国家做比较。
• 对于马来西亚，收益分析表明如果你没有30年的时间，那么最好投资股市。而吉隆坡的半独立和独立式房屋除外。
• 在马来西亚，如果你可以持有30年的话，那么房地产是比股票市场更好的投资。雪兰莪的高层楼房和柔佛的半独立、独立式除外。

脚注

1. 这项投资收益分析考虑到现金投资。如果你贷款购买房产，回报可能有所不同。
2. 如果购买时间不同，收益可能有所不同。例如这若不是在1990年开始，而是在2010年开始的话，结果会有所不同。
3. 此分析不包括年度营收和消费的影响，例如

• 租金收入和其他经营费用，例如房屋保险
• 组成KLCI公司的派息

不幸的是，我们没有马来西亚各类房地产的租金收入记录史。同样的，我们也没有从1990年期KLCI公司的派息记录。

如果您喜欢本指南，请阅读以下内容：2019年马来西亚租金收入最高的7大高层房产

*本文改写自“In Malaysia, which has better returns; Stock market or Property?”，于i4value.asia首度发布。