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在马来西亚买房的最佳时机是什么时候?

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要怎样才可以找出马来西亚买房的最佳时机,让自己投资的房地产可以得到最佳的房价资本增值(capital appreciation)?这篇回顾了马来西亚过往产业数据的文章显示,如果你在经济衰退的一年后买房,你将可以获得最佳的投资回报!

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This article was translated from When is the best time to buy a house in Malaysia? 

对许多想要购买住宅房产(residential property)的人来说,其中一个考虑因素是该房产是否能在未来取得良好的资本增值。所谓的资本增值,指的是房地产未来的市场价值和当前购买价格之间的差额。

当然,资本增值会受到很多因素的影响,比如地理位置和经济条件等。但从过往的数据来看,在马来西亚购买房产的年份,也会对资本收益产生重大影响。

为了说明这一点,我分析了马来西亚4个主要州属或地区——吉隆坡Kuala Lumpur雪兰莪Selangor槟城Penang柔佛Johor的房屋在过去20年间的房价增值数据。

分析结果显示,在1999年(也就是在发生1998年经济衰退后的一年)购买的房产,所带来的资本收益是各个年份当中最高的。如果历史是会重演的,那2021年将是在马来西亚购买房地产的另一好时机。

图表1:根据马来西亚房屋价格指数(Malaysian House Price Index,简称HPI计算得出的资本收益。 © Dato Eu Hong Chew

为什么你应该在2021年购买大马房地产?

为什么2021年是投资马来西亚房地产的好时机呢?原因如下:

以上的因素都会影响房地产投资的回报潜力。虽然你无法预先知道该房产的未来市场价值,但你可以选择在“最佳的时间点购买,以获得最高的资本增值。

最好的买房时机,就是在市场出现供多于求的情况或者人们对买房持有观望态度的时候,而这些情况通常都在经济衰退时发生。

因此,这篇文章将带你了解以下2个分析结果:

  1. 从过往数据来看,在马来西亚经济的国内生产总值(Gross Domestic Product,简称GDP)从下跌中恢复时购买的房产,能够带来最高的资本收益。
  2. 在正确的时间点购买房产所获得的资本收益,远远超过在房产交易费用和低利率方面所能节省的支出。

在马来西亚投资房地产的资本收益

为了计算出房地产投资中的资本收益,我比较了过去20年来马来西亚不同时期的马来西亚房价指数(Malaysia House Price Index, 简称HPI,请参阅图表1

我使用HPI的数据,来计算出有关州属或地区的排屋(terrace house)、半独立(semi-detached house)、独立式房屋(detached house)和公寓(apartmentcondominium)这4种房屋的资本收益。

以排屋为例,我通过以下的方法,计算出马来西亚排屋在特定的20年期间所取得的资本收益:

  • 1990年至2009– 基于2009年和1990年全国排屋价格的差额。
  • 1991年至2010– 基于2010年和1991年全国排屋价格的差额。

根据能够找到的数据,在1990年至2019年这段期间,一共有11个可用来计算资本收益的20年周期。我把每一个20年周期的资本收益都计算出来并进行了比较,结果如图表2所示。

图表2:马来西亚各种房屋类型在不同20年周期的资本收益 © Dato Eu Hong Chew

以上的分析显示,在这1120年周期内最佳的资本收益,来自于1999年购买的房地产,而且这一结果在各种类型的房地产方面都是一致的。当然,该分析并没有把房产中介费和律师费等房地产买卖费用纳入计算。

尽管本文的重点是在“何时购买房地产才能获得最佳资本收益,但值得注意的是,就算在最坏的情况下(例如在1990年购买公寓),房地产还是取得了一些资本收益。

97/98年大马经济衰退期间发生了什么事?

1999年这一年有何特别之处?那是1997/1998年亚洲金融危机之后的一年,当时的这场危机始于泰国,并蔓延到周边的国家。

在19977月,马来西亚令吉(Ringgit)被投机者狙击。隔夜利率也从不到8%的水平,提高至40%以上。这导致了马来西亚的评级被下调,还有股票和货币市场普遍遭到抛售。

到1997年底,马来西亚股市KLSE已经下跌了50%以上,从1,200点以上跌至600点以下,而令吉的跌幅更达50%

对此,当时的首相敦马哈迪医生(Tun Dr Mahathir Mohamad)实施了严格的资本管制,并把令吉兑美元的汇率固定在3.80

图表3:马来西亚GDP增长与房价指数(HPI)走势© Dato Eu Hong Chew

在1998年,大马实体经济的产出大幅度下降,导致国家陷入多年来面临第一次经济衰退的境况。我国的GDP1998年暴跌7.6%,当年的房价指数HPI也比1997收缩了9.4%

相关文章:马来西亚2019年租金收益率最高的7大高楼房产

房地产资本收益与国家GDP增长之间的关系

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比较了图表2和图表3之后,我们从数据上得出的结论是,在GDP陷入萎缩的一年后购买的房地产,能够获得最高的资本收益。

以1990年至2009年的周期来看,这意味着在1999年(1998年经济衰退后的一年)购买的房产将获得最高的资本收益。

马来西亚再度面临GDP下跌的时候,是在美国爆发次贷危机的2009年。然而,我们目前并没有2010年至2029年的数据来做出分析。

但从1999年的数据和结论来看,我们可以得知:

  • 在经济低迷期间,包括房地产在内的资产价格可能会下跌。
  • 如果你认为价格将回升并继续上涨,那么你在市场低点时买入,你会有更多机会取得更高的资本收益。

我认为2021年可能是另一个最佳的购买房产时间点,因为这正是在大马经历了经济衰退的一年之后。

事实上,基于全球经济前景和行动管制令(MCO)实施,马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM在20208月时,将大马的2020GDP增长预测修正为下跌3.5%5.5%

BNM也预测,随着外围环境改善和经济活动恢复正常,大马的经济预料会在2021年增长5.5%8%

我想要表达的观点是,GDP的下跌程度其实并不是那么重要。重要的是,2021年是经济有望复苏的一年。如果历史是会重演的,那么从房地产的资本收益角度来看,2021年可能是购买房地产的最佳时机。

如果你早一年或晚一年买房会怎样?

我们都知道,并非每个人都有能力在最好的时机购买房地产,但这当中的潜在损失究竟有多少?

下列图表显示了在预测的最佳时机(年份)的前一年或后一年购买,可能会蒙受的潜在损失。这方面的损失可能会很大,但具体仍取决于房屋类型和地点。

以位于吉隆坡和雪兰莪的房地产为例,错过最好的买房年份会导致你的资本收益出现巨大的差异。

© Dato Eu Hong Chew

另一方面,与最坏的时间点相比,如果你能够在最佳的时间点购买房地产,这会否对资本收益带来重大影响?

答案是会的。如果你在最佳的时间点购买,与在最差的时间点购买相比,你至少可以多获得三分之二的资本收益。不过,不同地区和房屋类型的差异是不同的,如下列图表所示:

  • 最好的资本增值是几乎4倍的收益,这来自于吉隆坡的独立式房屋。
  • 最差的资本增值也有三分之二,这来自柔佛的独立式房屋。
© Dato Eu Hong Chew

买房时机对房产资本收益有着最大的影响

投资住宅房屋的资本收益,取决于以下几点:

  • 未来市场价格与购买价格之间的差异所带来的资本收益。
  • 购房所需的贷款费用。
  • 各种房屋买卖交易费用(例如房产中介费用、律师费和印花税)
  • 房地产税务。

如上文所提及,不同的买房时间点所产生的资本收益差异如此之大,以至于超过了购买房屋时所能省下的印花税和律师费等费用。

在卖房盈利的税务方面,因为这些税务是根据卖房收益的百分比来征收,因此这不会比资本收益来得高。

当然,一般来说,购买房地产时的主要成本是房屋贷款的利息。在20年期间内,买家所支付的利息会很多,并且会根据贷款利率而有所不同。

银行贷款利息往往会随着经济状况而有所变化,如下图所示:

图表3:银行过往的贷款利息。 © tradingeconomics.com

鉴于这一点,你应该申请一个浮动利率(variable rate)的房屋贷款。即使你申请到的是一个固定利率(fixed interest rate)的贷款,你依然可以在利息大幅走低的时候进行房贷再融资(refinance,以求获得更大的资本收益。

然而,值得注意的是,利息费用的差异并不如资本收益那么显著,这是因为

  • 在过去20年里,马来西亚房屋贷款利率大多介于4%6%之间。
  • 相比之下,如果20年的平均房地产资本增值可以达到147%的话,那么每年的增长率大约是7%以上。

所以结论是,房屋资本增值能带来的收益,远超过买卖费用和成本方面的节省。由于资本收益会受到买房时间点的影响,因此,如果房屋买家想要获得最高的资本收益的话,就应该将多多留意买房的时机。

相关文章:最新马来西亚银行BRBLR和实际贷款利息

2021年马来西亚房地产投资贴士

© 123rf

虽然我们这篇文章讨论的重点,并不是在什么地点投资房地产,才可以获得最佳的投资回报,但如果我们不看购房的时间点,而是比较这1120年周期的平均资本收益的话,你就会发现以下地点的房产有着最好的资本收益表现:

大马房地产和股票——哪个才是更好的投资?

在我之前的文章“房地产与股票:哪个是在马来西亚更好的投资?中,我已经用20年的投资期限来分析,并得到以下结果:

如果你居住在雪兰莪、柔佛和槟城,同时你的投资期限只有20年或更短,那么股票市场能为你带来更好的投资回报。唯一的例外是在槟城,在那里持有一间排屋长达20年,也能为你带来相当不错的投资回报。

然而,这个是单纯根据平均回报所得出的结论。如果你从收益的分布来看,其实股票投资的收益范围更广泛。

以下图表显示了马来西亚吉隆坡综合指数(KLCI)的投资回报分布。这是基于不同20年的投资期限所得到的数据。

你会发现,在这1120年的周期当中,股票投资的回报率有时介于30%60%,有时又达210%240%。所以我们可以得出的结论是,股票投资的回报率是不稳定的。

KLCI平均投资回报图表© Dato Eu Hong Chew

相比之下,从房地产投资获得的资本收益,其投资回报的分布范围较小。除了吉隆坡的公寓,其他房地产的波动性较小。

如果你相信“波动性越高,风险就越高”的理论,那么股票市场的风险对你来说相对更大。

以下图表显示了各个地区和不同房产类型的资本收益分布情况。

吉隆坡房产资本收益。 © Dato Eu Hong Chew
雪兰莪房产资本收益。© Dato Eu Hong Chew
槟城房产资本收益。 © Dato Eu Hong Chew
柔佛房产资本收益。 © Dato Eu Hong Chew

总结

  • 根据持有房子20年的期限来看,最佳的购买房屋时机是在经济衰退后的一年。对于某些地区的某些房地产类型来说,最佳时机可能是在经济陷入低迷的时候。
  • 如果你无法在最好的时机(年份)购买房地产,而是在早一年或晚一年购买的话,“损失可能会很大, 而具体的“损失”取决于房产类型和地点。
  • 如果你想在扣除了房屋贷款的费用后依然有钱赚,那么能否在最佳的时间点购买房地产对你来说非常关键。
  • 从投资的角度来看,比起吉隆坡、雪兰莪和槟城,柔佛的房地产资本收益最低。

如果历史会重演,那么对于想要获得最高的房屋资本增值的你,需要知道的是:

  • 2021年会是买房的好时机。
  • 如果你已经在2020年购买了房产,这方面对你的影响也不大。

备注

  • 马来西亚的HPI有3个不同的系列。即1990年至2000年、2000年至2010年,还有2010年至2019年。每个系列起始的基数都是100点。为了确保这30年期间的连贯性,我使用了1990年的基数100点作为基数。

局限性

  • 此分析当中的资本收益数据,是根据1990年至2019年期间的马来西亚HPI计算得出。不幸的是,在此组数据的11个连续20年周期当中,仅涵盖了1998年的经济衰退,2010年的经济衰退并无法概括在内。
  • 同时,如图表3所示,HPI在2013年至2019年取得的增长率,是2002年至2008年的约2倍。我不确定这种现象是否会在未来重现。
  • 我们也没有足够的数据,来验证在更长的持有期限(比如30年,而不是20年)时,这个分析结果是否还是成立。

如果你喜欢这篇指南,可阅读下一篇文章:2021年预算案:马来西亚购房者可以期待的4项措施

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