了解马来西亚的“免费律师费”：消除神话并揭示事实！

免费律师费是不包括印花税、查册费、相关政府部门注册费、印刷费、购买文件费用等支出，购房者必须支付这些费用。

This article was translated from “Understanding “Free Legal Fees” in Malaysia: Dispelling Myths and Revealing Facts!” by Tan Siew Ling.

本文介绍

• 什么是“免费律师费”？
• 发展商律师的角色是什么？
• 买方律师的角色是什么？
• “免费律师费”的现实
• 为什么一定要聘请律师？

由于现在房地产市场上的选择很多，尽管价格过高，房屋购房者依然会倾向于向发展商购买房地产。由此见来，发展商会通过提供很多免费赠品而大肆宣传吸引更多购房者购买他们的发展项目。

这些免费赠品通常包括空调、厨柜、自动门、俱乐部会员和律师费。这些所列出的赠品并不详尽，因为房地产发展是一个竞争性行业，会跟着市场需求而有所变动。

然而，在提供给购房者的免费赠品中若涉及免费律师费这项优惠，购房者需要对这个优惠进行客观分析。发展商会以 “免费律师费”或“发展商承担律师费”或其他类似词语的形式出现在销售手册和广告中。

那么，到底什么是“免费律师费”呢？这是真正意义上的免费赠品吗？买家是否会受益于免除律师费呢？

什么是“免费律师费”？

一般来说，“免费律师费”意味着发展商将支付买卖合同上的律师费。但是，这里要注意的是，所提供的免费律师费是不包括印花税、查册费、相关政府部门注册费、印刷费、购买文件费用等支出，购房者必须支付这些费用。

换句话说，“免费律师费”，从其字面上意思而言，是指发展商将代替购房者支付律师费。

然而，当购房者从提供“免费律师费”优惠的发展商购买房地产时，是否真的会由发展商买单？

其实，也许实际情况会完全不同。房屋发展行业对“免费律师费 ”存在错误理解，这将会导致购房者在购房时与发展商发生纠纷而大失所望。

发展商律师的角色是什么？

在提供“免费律师费”优惠时，发展商会向购房者推荐他们这项发展项目旗下的律师事务所，以处理买卖合同及其相关交易事项。同一家律师事务所也将一并负责处理购房者的贷款文件。如果购房者选择委托该律师事务所，发展商将承担律师费。很显然，发展商认为这种安排可以为买方节省购房成本，并促进和加快购房交易。

在这种情况下安排的买卖合同律师事务所，所负责买卖合同的律师一般上不会特地用浅白易懂的方式向购房者解释合同条文，而是会向购房者说明这是一份 “标准合同”。相反，律师将确保发展商在合同中的权益受到最大保障，并且在购房者正式签署合同后，让购房者受协议约束。

从法律角度上来看，以这种方式行事的律师是代表发展商的。因此，该律师是发展商的代表律師，而作为发展商的律师，发展商须支付律师费。因此，就购房者而言，这笔费用不是免费的。只有当购房者获得独立的法律代表并且不必为此付费时，它才能被认为是免费的。

以上的安排，就不存在有代表律师协助购房者审查和保护他在合同中的权益的情况。换言之，由于购房者在买卖合同中没有代表律师，因此买方无需支付律师费。

不幸的是，许多购房者之后才会意识到，处理买卖合同的律师其实是发展商的代表律师，而买家一开始就没有代表律师，由始至终购房者都不需要支付律师费。

通常在当购房者与发展商发生纠纷时，向该名律师寻求帮助时，买方才会意识到这一个事实。

买方律师的角色是什么？

如果购房者委任另一位不在发展商名册列表上的律师来处理买卖合同，这笔所提供的 “免费律师费”会受到什么影响？

原则上，被购房者委任的律师会仔细审查买方的买卖合同。律师将代表买方处理一切买卖事宜，因此，购房者需要支付律师费。

在这种情况下，发展商和购房者将拥有他们各自的代表律师，每一方都需要支付律师费。

如果真的要以发展商所提出的“免费律师费”这件事说事，那么发展商其实是必须支付买方的律师费，因为发展商所提出的“免费律师费”或“发展商承担的律师费”是很清楚的列明了这一点。因此，购房者是有权根据这个协议而提出申索，要求发展商支付买方的律师费。

然而，大多数的发展商会拒绝支付买方的律师费，而拒绝的理由是提供“免费律师费”优惠是受特定条件限制的，那就是购房者必须在发展商的名册列表中的律师事务所选择其中一家律师事务所来处理买卖合同。

当发生这种情况时，发展商所提供的免费律师费承诺似乎是变成假的承诺，发展商可能会因虚假陈述和造成利益损害而被起诉。

法律职业法

《1976年法律职业法令》第84条文规定，发展商在出售房屋发展项目房地产的代表律师是不允许在同一个房屋买卖交易中代表买方。

此外，根据买卖合同，即附表G（有地房地产）、附表H（分层物业）、附表I（有地房地产物业10：90概念）和附表J（分层物业10：90概念），发展商和购房者必须支付自己的律师费用。

上述法律明确指出，发展商的律师不允许代表购房者或意图代表购房者。购房者有权委任自己的代表律师，而每一方都需要承担自己的律师费用。

那么，到底发展商提供的“免费律师费”优惠是否合法？读者们应该思考这些论点。

“免费律师费”的现实

当发展商提供“免费律师费”的优惠时，可能会出现以下两种情况。

第一，如果买方在买卖合同中没有代表律师，则“免费律师费”的优惠并没有起到真正“免费”的作用，因为购房者在合同中没有代表律师，因此无需支付这笔法律费用。

第二，如果买方在买卖合同中由自己委托的律师代表，因此他需要支付这笔法律费用。那么，发展商必须遵守“免费律师费”的责任，并替买方支付律师费，否则发展商将面临因虚假陈述和造成利益损害而被起诉的风险。

实际上，在第二种情况下，大多数发展商未能兑现承诺。买方将会被要求自行支付律师费，并被告知只有当买方选择发展商所指的律师事务所来处理买卖合同时才有获得得这项优惠的资格。

综上所述，“免费律师费”是事实还是神话？就买方而言，根本就没有享受到真正免费的优惠。只有在当买方获得法律代表并且不必为此付费时，它才能被认为是免费的。

希望下次购房者向发展商购买房地产时发现“免费律师费”或“发展商承担的律师费”或其他相关词语出现时，记得想起本文并相应地行使购房者的权利。

查看出售房屋

当您从房地产发展商购买房产时，房地产交易中普遍存在的法律费用是多少？标准化买卖或房屋贷款的法律费用是否有打折？

2023年《律师报酬令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023，简称SRO 2023）已于2023年7月15日落实和实施。SRO 2023 规定了律师在马来西亚就涉及不动产（土地和建筑物）的买卖合同和贷款合允许收取的律师费，具体如下：

房地产的价格	费率
首RM500,000	1.25% (最低收费为RM500)
接下来的 RM7,000,000	1%
超过RM7,500,000	可商讨，但不多于1%

如果所购买的房地产和贷款交易受1966年房屋发展（管制与执照）法令 （Housing Development (Control and Licensing) Act, 1966），简称HDA）管辖，则将适用以下较低的费用：

(a) 当购买价格或贷款数额（视情况而定）为RM50,000 或以下，最低收费为RM500；

(b) 当购买价格或贷款数额（视情况而定）高于RM50,000但不超过250,000，SRO 2023费率的75%；

(c) 当购买价格或贷款数额（视情况而定）高于RM250,000但不超过RM500,000，SRO 2023费率的70%；

(d) 当购买价格或贷款数额（视情况而定）高于 RM500,000 但不超过 RM1,000.000，SRO2023费率的 65%;

(e) 当购买价格或贷款数额（视情况而定）超过 RM1,000.000，SRO2023费率的 50%

为什么一定要聘请律师？

房地产产权转让的第一条规则是“买卖双方必须聘请自己的律师”。买方在从买卖一开始的阶段就需要向律师咨询，而不是在您支付定金之后才这么做。聘请律师的原因如下：

• 根据法律，您被视为已阅读并理解您所签署的每份文件。此外，卖方或其他人对交易所做出的承诺，如果承诺不是书面的，则可能无法执行，除非您能为此提供证据。

• 同一名律师不能同时代表买卖双方。如果您与卖方共用一位律师，当发生任何争议时，一般上律师不太可能代表您对抗委托他们为代表律师的客户。

• 律师是有分很多种类的，一般的律师基本上能够完成您的购买交易。然而，如果您不确定该怎么做或面对购买合同或贷款有复杂性时，那么专注于房地产/产权转让业务的律师可能是您更好的选择。虽然您可能认为自己负担不起律师的服务费用，但您依然需要慎重考虑是否选择付费聘请代表律师。

*本文由马来西亚购屋者协会（HBA）法律顾问之一Robert Tan和HBA的Datuk Chang Kim Loong共同撰写，HBA是一个由志愿者组成的非政府组织和非营利组织。