如果你的“新”房屋出现缺陷,你该怎么做?以下是有关缺陷保修期(DLP)的4个须知事项

如果你购买了第一手住宅房屋,你可以在缺陷保修期间(DLP)向发展商索赔任何瑕疵的部分。 以下是你需要了解的DLP,包括最近修订的潜在(隐藏)缺陷法。

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在我们之前的文章里,我们介绍了一个重要的条款,也就是所有新手买家必须注意的事项:缺陷保修期(DLP)。 简而言之,这是发展商开出的“保修期”,以防房子出现任何瑕疵。 但等等,对于旧买家来说,这是一个好消息,这是新政府近来通过的决策 – 如果你最近才注意到你的房子存在多年前购买留下的缺陷,你仍然可以对发展商提出法律行动(首次出现这种缺陷不能超过15年)。 这将在下面详述。

但是,请注意,与购买智能装置甚至是全新汽车所获得的保修全然不同,如果你的房子出现任何瑕疵,你无法更换全新单位。 你需要对房子进行彻底检查,列出所有缺陷的部分,然后向发展商提交缺陷索赔报告。

如果你正纠结于“何处,何地以及如何”提交缺陷报告时,请别担心。本指南宗旨在帮助你理解这个非常技术性的条款以及当你的新房屋出现缺陷时你需要采取的行动。

缺陷保修期究竟是什么?

如上所述,这是发展商对房屋中出现任何缺陷的保修期。 保修期从发展商向你交出空置房屋和钥匙的那一刻开始。 保修期从领取钥匙即日算起,为期24个月。

然而,并非所有全新项目都包含在缺陷保修期内,因为根据房屋发展商法令(HAD),保修期仅限于住宅产权的项目。

此外,根据“分层管理法令”,有着分层标题的住宅房屋将根据“分层管理法令”下增添保护,并直接与房产或公寓的建筑管理和维修层接洽。

参阅:我应该现在买房还是再等一下?

在缺陷责任期内可能出现的问题是什么?

根据1966年房屋发展(管制与执照)法令(HDA),你可以在房子建造过程中因造成的缺陷而索赔,并且在你收到房子钥匙之前还未被整修。 这些缺陷可以包括墙壁上的裂缝、松散的地板或瓷砖、无法使用的固定装置(如电线连接、开关灯、水龙头)甚至未对齐的门和安全栅栏等。

在缺陷保修期内可能出现的一个常见问题是房子的翻新工作。 如果你的房子在翻新期间造成了这些缺陷,你可能会发现发展商并不愿意为这些缺陷进行修补。 因此,最好等到缺陷保修期结束后再对房屋进行装修,除非你不希望向发展商提出缺陷索赔。

另一个常见的问题是在缺陷保修期内出售的房屋。 一般来说,二级房屋得按“原样”出售 – 好比说你看到的就是你所得到的。 但是,如果在保修期内完好把提交缺陷索赔的权利转移给新买家,发展商通常会承担新买家的缺陷索赔,无需额外费用。

在缺陷检查期间需要注意些什么?

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你的房子检查过程可能会让人不堪重负 – 最重要的提示是带上你的买卖合同(SPA),一个坚固的卷尺,记事本以及一些便利贴和一支标记笔立记录你的视察结果:

1)首先确保房子的详细信息与SPA中的内容符合。 计算每个连接点并检查所有的连接的设备,以确保装置的品牌和型号与SPA中列出的完全相同。 记下每个差异点,以便能够向发展商提出。

2)接下来,测试所有的固定装置以确保它们正常操作并且没有安装破裂或碎片等问题。 检查水龙头和沐浴器是否已连接以及确保排水管道没有漏水也是明智之举。

3)最后,检查手工是否令人感到满意。 检查每个墙壁、地板、天花板,门和窗户是否有留下任何明显的缺陷,并检查所有门窗是否正确对齐和笔直。你根本不想要那弯曲的墙壁或卡住的门窗啊!

4)列出所有缺陷的部分并附上照片,以便将报告一同与缺陷索赔表格提交给发展商。

大部分发展商都会有一份房屋缺陷检查表格,你需要填写并提交给他们或管理层办公室(如果是公寓)。

更多:什么是房屋估价以及会影响房屋价值的4大因素?

提交缺陷检查报告后会发生什么?

Prudencio Alvarez | 123rf

提交缺陷报告后,发展商需要在30天内对你的房子进行维修。 当维修完成后,发展商将安排与你一同视察维修部分。 如果你仍然发现有其主要的缺陷,发展商有义务在缺陷保修期内进行额外的维修。

但是,如果发展商没有对你的缺陷报告作出回应,根据House Buyer’s Association(HBA),你可以聘请自己的承包商并从发展商的律师处索取维修费用。

HBA还建议那些同样难以获得维修缺陷回应的购屋者能聚集在一起,因为这可能有助于说服发展商认真对待缺陷索赔。

如果发展商在30天过后仍然拒绝进行修补或拒绝偿还维修费用,购屋者可以入禀房屋仲裁庭(Tribunal for Homebuyer Claims (Housing Tribunal)并提出索赔(索赔余额仅限高达RM50,000),以让法庭对发展商采取行动。

在缺陷保修期结束后才发现(潜在)缺陷,那该怎么办?

潜在缺陷是材料和/或手工上的缺陷,这些瑕疵通过一般的检查是无法发现得到,如果不对此进行修复则会导致结构故障或损坏。 潜在缺陷也被称为隐藏缺陷,因为它们通常在多年后才能被检测到。

根据过往的1953年的限制法,买家从缺陷发生之日起有6年的时间限制,对发展商提出法律诉讼。 这个时间限制的问题在于,大多数时候买家甚至不知道缺陷已经发生,并且在发现缺陷时,6年期限即将结束。 无论屋主何时发现该损坏部位,6年均适用。

随着最近于2018年4月通过的2018年限制法案(修订),买家现在可以在发现缺陷之日起3年内对发展商提出诉讼。

例如,A在2000年买下他的房子,在2010年,他发现他的墙壁由于隐藏性的裂缝而造成严重受损。 虽然建筑报告表示裂缝最初于2004年产生; A到2013年才对发展商提出诉讼,因为他在2010年才发现这些残缺。

但是,如果缺陷在首次发生后超过15年,买家将无法对发展商提出诉讼。 这意味着如果缺陷最初出现在2001年但只有在2018年才被发现,则无法对发展商采取任何行动,因为15年的限制期在2016年就结束。

总结…

虽然缺陷保修期可能看起来很长,但不要拖延你的房子检查。你肯定希望在搬入新家之前能修补所有的瑕疵。 在这期间需要非常彻底地检查,记下房子中的任何缺陷以及SPA详述的内容与房子实际上呈现的任何差异点。

如果你在任何时候发现发展商不愿意遵守维修索赔,请记住,你可以向房屋仲裁庭投诉,甚至在法庭上对发展商提出法律行动。

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