大马人民需要多少的收入才能在巴生谷地区购买一套房屋呢?

你不妨使用我们的DSR指南(使用供款与收入比率DSR)来确定在巴生谷内的住宅区价格,从而找到最适合您的收入水平的住宅区.

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© Ahmad Hafidz Abdul Kadir / EyeEm | Getty Images

2019年似乎就是您购房的最佳时机 – 最近,因为新政府宣布首次购房者如在2019年1月至6月之间购买价值30万至100万马币的房屋时将获免除印花税。

如果您在这段时间有购买房屋的计划,那么恭喜您因为你将可获得这样的福利!您可能认为自己已有相当的经济能力购买一间房屋了,可您知道您在寻找着什么样的房产和什么样的价格才为之合理吗?想要确定您的个人购房经济负担能力并没有想象中那么容易,因为您必须在欲望和财务能力之间找到适当的平衡点。你是否有能力在市中心附近购买一间全新的公寓?还是你只能在莎阿南的某个地方买到一间转手卖出的公寓?

读: 我应该现在还是以后才买房?

最重要的是,您需要多少现金才能在巴生谷内购买到介于40万到70万马币之间的首套房产呢?您的工资是否足以付上房屋首期和每月的还款数额呢?在您开始寻找您的梦想住所之前,先看看您的财务状况,并仔细衡量您实际上的经济能力吧。

您的收入能够支付怎样的房子

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在购买一间家的时候,主要的规则是您的供款与收入(DSR)比率不应超过70%。DSR百分比是显示您的收入中有多少资金是用于偿还债务,以及您是否有能力承担住房贷款。银行通常会用这个公式来评估借款人是否有偿还每月分期付款的能力。计算公式如下:

DSR =债务 / 净收入 X 100

债务是指所有现有的财务义务,如信用卡还款,个人贷款和教育贷款,而净收入是指扣除掉所有税务(如所得税和EPF)之后的收入。

大多数马来西亚银行如Public Bank和Maybank,这些银行的DSR上限为65-70%,因此在进行下一个步骤前,先好好计算自己想买的房屋的还款能力。你所需要做的最后一件事就是把你的全部薪资用于房屋开支。

举个例子,先假设您的家庭收入是每月RM5,000(这可能是一位专业人士的工资或双收入夫妇的工资)。扣除掉EPF,所得税和SOCSO后,您的净收入将达约4,300令吉

根据统计局的最新数据显示,在雪兰莪的家庭收入平均为RM7,225,但我们将我们的基准设为RM5,000,而全国平均为RM5,228令吉。大多数首次购房者都介于25-35岁的年龄层,他们还没有更高的赚钱能力。

因此,为了达到70%的DSR规则,您的家庭总债务不能超过RM3,010

DSR为70%= RM3,010 / RM4,300 X 100 

假设您有以下的财务义务,这些是基于马来西亚千禧一代居住的城市地区的平均值估计:

  1. 汽车贷款:RM500
  2. 信用卡还款:RM400
  3. PTPTN贷款:RM100

其他金融债务/债务= RM1,000。 

因此,对于那些总收入为RM5,000且净收入为RM4,300的家庭; 在申请房屋贷款时,他们每月分期付款的数额不能超过RM2,010

总债务 – 其他金融债务=  RM3,010 – RM1,000 = RM2,010

你应该关注哪种范围的房屋价格呢? 

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还在为不知道怎样开始而烦恼吗? – 不妨掏出你的计算器并继续阅读 !© 123rf

当然,RM5,000家庭收入基准仅适用于一定比例的人口。

为了帮助具有不同家庭收入的潜在买家他们应购买的房产价格范围,我们创建了一个RM400,000到RM700,000之间的房屋贷款估计表格的。这表格上的估计是大多数首次购买房产者都可以买得起的房屋价格,并且是基于目前的市场供应和 巴生谷最新推出的房产。

在计算每个价格范围所需的最低净收入时,我们确保所有的当前债务总额为RM1,000(如上所示),以及每月分期付款数额不超过上一栏所述的净收入的70%。

*假设首付为10%且贷款期限为35年以及4.5%的房屋贷款。该利率被用作当前市场上现有房屋贷款产品的平均数。以下的计算是使用Loanstreet在线计算器制表。

房价 (RM) 贷款(90%) 任期(年) 每月分期付款

[市场利率4.5%]

每月债务总和(+RM1,000) 家庭最低平均净收入 (RM)

[DSR = 70%]

400,000 360,000 35 RM 1,704 RM 2,704 *RM 3,863
500,000 450,000 35 RM 2,130 RM 3,130 RM 4,471
600,000 540,000 35 RM 2,556 RM 3,556 RM 5,080
700,000 630,000 35 RM 2,982 RM 3,982 RM 5,689

*在使用70%DSR规则下,我们算出了RM3,863。 

平均家庭净收入是RM3,863 = 100/70 X RM2,704

请记住,显示的最终数额是净收入(扣除EPF,所得税和SOCSO之后)。另外,还需注意的是,在购买房屋时还需要考虑到其他费用 如所有的法律费用,银行手续费和保险费。在做出购买决定之前,你必须将所有的这些费用纳入预算内。

寻找属于自己的梦想家园并不容易,但要拿出最初的10%首期付款更是一个令人头痛的问题,特别是如果你才刚开始工作并且没有足够的储蓄资金。虽说如此,还是有很多替代方案可以帮助你完成梦想,包括有效的利用您的EPF Account 2里的资金。

在巴生谷地带,你可以在哪个区域购买房产呢

现在你已经大约知道应该查看哪个价格范围的房屋了,那么你要确定的下一件事就是寻找一个合适的社区环境。所有都市人的梦想居住环境,多数是在市中心的位置 。比如周围有许多便利设施如公共交通发达的地区、有许多受欢迎的餐厅、商场和娱乐场所。当然,若是想在这样的环境居住,唯一的难点就是高昂的价格。

尽管如此,在城市边缘的各个郊区也有许多合适的住宅区。在过去一两年中,道路和铁路运输等的交通网也逐渐变得发达,进而促成了市场上有更多的房屋供应。

为了向读者提供各个区域的负担能力基准,我们分析了由房产估价及服务局(JPPH)从2017年4月到2018年3月所记录的最新住宅物业交易数据。这些销售数据是由 iProperty.com的大数据解决方案部和iPropertyiQ.com所编制与计算而成的。

以下的图片是巴生谷内各个热门的地区及其每平方公尺的平均价格:

公寓面积介于1,0001,250平方公尺之间

排屋的建筑面积分别为1,5012,000平方公尺。

你一定很想知道为什么选择了这组合地区吧?实际上,在调查期间(2017年4月至2018年3月)这两种房产是在马来西亚购房者种最受欢迎的房产区。

50%的公寓买家购买了一套小于1,250平方公尺的公寓单元,而45%的排屋买家则购买了一套介于1,250 – 2,000平方公尺的公寓。

公寓
在1001 – 1250 平方公尺房产的交易中值价
(于2017年4月到2018年3月的数据)

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资料来源:iPropertyiQ.com

排屋
在1001 – 1250 平方公尺房产的交易中值价
(于2017年4月到2018年3月的数据)

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资料来源:iPropertyiQ.com

因此,在计算你的DSR来确定可承受的房产价格时,你可以根据房产类型和地点来缩小自己的搜索范围。举个例子,如果你正在寻找低于RM500,000的公寓,那么你应该关注Shah AlamCherasSetapakSri Petaling等地区。相对的,那些拥有预算较高的人则可以选择Kota Damansara,Subang Jaya和Taman Desa。

若想要其他的选择,你也可以在KlangKajangSetapak等郊区购买低于RM600,000的房屋。当然,这一切都取决于自己本身的财务能力。愿在这2019年里,你能顺利的找到自己理想中的房屋!

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