(更新) 大马人民需要多少的收入才能在巴生谷地区购买一套房屋呢?

本文于2019年12月2日更新。

2019年似乎就是您购房的最佳时机 –因为在今年初新政府宣布,首次购房者如在2019年1月至12月之间购买价值30万至100万马币的房屋时,将获豁免除印花税。

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如果您在这段时间有购买房屋的计划,那么恭喜您将可获得这样的福利!您可能认为自己已有相当的经济能力购买一间房屋,可您知道您在寻找着什么样的房产和什么样的价格才为之合理吗?

想要确定您的个人购房经济负担能力并没有想象中那么容易,因为您必须在欲望和财务能力之间找到适当的平衡点。您是否有能力在市中心附近购买一间全新的公寓?还是只能在莎阿南的某个地方买到一间转手卖出的公寓?

最重要的是,您需要多少现金才能在巴生谷内购买到普遍上介于40万到70万马币之间的首套房产呢?您的工资是否足以付上房屋首期和每月的还款数额呢?在您开始寻找梦想住所之前,先看看自己的财务状况,并仔细衡量实际上的经济能力吧。

您的收入能够支付怎样的房子

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在购买一间房子的时候,主要的规则是供款(DSR)比率不应占收入超过70%。DSR百分比显示收入中有多少资金用于偿还债务,以及是否有能力承担房屋贷款。银行通常会用这个公式来评估借款人是否有偿还每月分期付款的能力。计算公式如下:

DSR =债务 / 净收入 X 100

债务是指所有现有的财务义务,如信用卡还款、个人贷款和教育贷款,而净收入是指扣除掉所有税务(如所得税和EPF)之后的收入。

大多数马来西亚银行如Public Bank和Maybank 的DSR上限为65-70%,因此在进行下一个步骤前,先好好计算自己还款能力是否能负担想买的房屋。你应该不会想把全部薪资用于房屋开支。

举个例子,先假设您的家庭收入是每月RM5,000(这可能是一位专业人士的工资或双收入夫妇的工资)。扣除掉EPF、所得税和SOCSO后,您的净收入将达约4,300令吉。。

根据统计局的最新数据显示,在雪兰莪的家庭收入平均为RM7,225,但我们将基准设为RM5,000,因全国平均为RM5,228令吉。大多数首次购房者都介于25-35岁的年龄层,他们的赚钱能力并不高。

因此,为了达到70%的DSR规则,您的家庭总债务不能超过RM3,010

DSR为70%= RM3,010 / RM4,300 X 100 

假设您有以下的财务义务,这些是基于马来西亚千禧一代居住的城市地区的平均值估计:

  1. 汽车贷款:RM500
  2. 信用卡还款:RM400
  3. PTPTN贷款:RM100

其他金融债务/债务= RM1,000。 

因此,对于那些总收入为RM5,000且净收入为RM4,300的家庭; 在申请房屋贷款时,他们每月分期付款的数额不能超过RM2,010

总债务 – 其他金融债务=  RM3,010 – RM1,000 = RM2,010

读: 如何计算房屋贷款偿还率与它如何影响我的房贷申请资格?

你应该关注哪种价格范围的房屋呢?

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还在为不知道怎样开始而烦恼吗? – 不妨掏出你的计算器并继续阅读 !© 123rf

当然,RM5,000家庭收入基准仅适用于一定比例的人口。

为了帮助不同家庭收入的潜在买家应关注的房产价格范围,我们创建了一个RM400,000到RM700,000之间的房屋贷款估计表格。表格上估计大多数首次购买房产者都可以买得起的房屋价格,并且是基于目前的市场供应和巴生谷最新推出的房产。

在计算每个价格范围所需的最低净收入时,我们确保所有的当前债务总额为RM1,000(如上所示),以及每月分期付款数额不超过上一栏所述的净收入的70%。

*假设首付为10%且贷款期限为35年以及4.5%的房屋贷款。该利率被用作当前市场上现有房屋贷款产品的平均数。

房价 (RM) 贷款(90%) 任期(年) 每月分期付款

[市场利率4.5%]

每月债务总和(+RM1,000) 家庭最低平均净收入 (RM)

[DSR = 70%]

400,000 360,000 35 RM 1,704 RM 2,704 *RM 3,863
500,000 450,000 35 RM 2,130 RM 3,130 RM 4,471
600,000 540,000 35 RM 2,556 RM 3,556 RM 5,080
700,000 630,000 35 RM 2,982 RM 3,982 RM 5,689

*在使用70%DSR规则下,我们算出了RM3,863。 

平均家庭净收入是RM3,863 = 100/70 X RM2,704

请记住所显示的最终数额是净收入(扣除EPF,所得税和SOCSO之后)。另外,还需注意的是,在购买房屋时也需要考虑到其他费用,如所有的法律费用、银行手续费和保险费。在做出购买决定之前,你必须将所有的费用纳入预算内。

寻找属于自己的梦想家园并不容易,而且要拿出最初的10%首期付款更是一个令人头痛的问题,特别是如果你才刚开始工作并且没有足够的储蓄资金时。虽说如此,还是有很多替代方案可以帮助你完成梦想,包括有效的利用您的EPF Account 2里的资金

在巴生谷地带,你可以在哪个区域购买房产呢

Pemandangan dari Kota KL

©shaifulzamri/123rf

现在你已经大约知道应该查看哪个价格范围的房屋了,那么你要确定的下一件事就是寻找一个合适的社区环境。所有都市人的梦想居住环境,多数是在市中心的位置– 比如周围有许多便利设施如公共交通发达的地区、有许多受欢迎的餐厅、商场和娱乐场所。当然,若是想在这样的环境居住,唯一的挑战就是高昂的价格。

尽管如此,在城市边缘的各个郊区也有许多合适的住宅区。在过去一两年中,道路和铁路运输等的交通网也逐渐变得发达,进而促成了市场上有更多的房屋供应。

为了向读者提供各个地区负担能力的基准,我们分析了估值和物业服务部JPPH)从2018年6月至2019年5月所捕获的最新住宅产业交易数据。并由iProperty.com的大数据解决方案iPropertyiQ.com,收集该营销数据并计算出中位数价格。

在这里,我们分享了吉隆坡公寓和服务式公寓以及雪兰莪区的联排别墅的交易中位数价格。 这些总统房产类型都是买家们在同一时期内所购买的最受欢迎的住宅产品。

在吉隆坡,有着:

  • 共3,298套公寓销售(*其中110套是新推出的单位)–占住宅总交易量的39.5%
  • 共1,498套服务式住宅销售(*其中69套是新推出的单位)–占住宅总交易量的18%

同时,在雪兰莪州,联排别墅以压倒性的优势获胜,记录如下:

  • 15,656栋联排别墅销售(其中3213套是新推出的单位)–占住宅总交易量的49.4

以下区域在一年内至少进行了10笔房地产交易交易少于10笔的区域会被删除,以避免数据的中位数被扭曲。 为了方便查看,我们根据以下三个价格的等级对该社区进行了分类:

绿色:≤RM500,000
橙色:RM500,001 – RM700,000
红色:> RM700,001

吉隆坡公寓的成交中位数价格(2018年6月– 2019年5月)

区域 中位数价格(RM) 每平方英尺中位数(RM)
AMPANG 1,340,000 655
BANDAR MENJALARA 450,000 441
BANGSAR 1,180,000 815
BATU CAVES 390,000 335
BRICKFIELDS 780,000 560
BUKIT JALIL 600,000 502
BUKIT TUNKU 1,550,000 682
CHERAS 400,000 397
DAMANSARA HEIGHTS 1,088,000 712
DESA PARKCITY 1,165,000 842
DESA PETALING 355,000 338
DUTAMAS 600,000 437
JALAN IPOH 465,000 383
JALAN KUCHING 490,000 428
KAMPUNG KERINCHI (BANGSAR SOUTH) 1,125,000 608
KEPONG 475,000 452
KERAMAT 600,000 474
KL CITY CENTRE 1,000,000 604
KL SENTRAL 1,100,000 820
KUCHAI LAMA 446,500 385
MONT KIARA 1,515,000 704
OLD KLANG ROAD 610,000 468
PANTAI 442,500 416
SEGAMBUT 685,000 573
SENTUL 580,000 481
SETAPAK 497,500 364
SRI HARTAMAS 2,350,000 738
SRI PETALING 410,000 368
SUNGAI BESI 532,500 499
TAMAN DESA 500,000 446
TAMAN TUN DR ISMAIL 795,000 597
TITIWANGSA 540,000 470
WANGSA MAJU 484,000 388

© brickz.my / JPPH

查看此处吉隆坡二手公寓出售

吉隆坡服务式公寓的成交中位数价格(2018年6月 – 2019年5月)

区域 中位数价格(RM) 每平方英尺中位数(RM)
AMPANG 606,500 702
BANDAR MENJALARA 350,000 418
BANGSAR 612,500 1,143
BATU CAVES 550,000 609
BUKIT JALIL 838,000 794
CHERAS 490,000 581
DAMANSARA HEIGHTS 475,000 646
DUTAMAS 983,000 874
JALAN IPOH 450,000 445
JALAN KUCHING 500,000 491
KAMPUNG KERINCHI (BANGSAR SOUTH) 605,000 854
KEPONG 505,000 472
KL CITY CENTRE 1,000,000 1,075
KL SENTRAL 1,833,125 1,290
KUCHAI LAMA 445,000 486
MID VALLEY CITY 1,373,500  982
MONT KIARA 820,000 996
OLD KLANG ROAD 450,000 522
SALAK SOUTH 552,470 605
SENTUL 387,500 392
SEPUTEH 505,000 678
SETAPAK 498,000 489
SRI HARTAMAS 420,000 752
TAMAN TUN DR ISMAIL 1,260,000 969
TITIWANGSA 964,444 912
WANGSA MAJU 513,000 665

© brickz.my / JPPH

雪兰莪联排别墅的成交中位数价格(2018年6月 – 2019年5月)

区域 中位数价格(RM) 每平方英尺中位数(RM)
AMPANG 500,000 499
ARA DAMANSARA 1,244,000 648
BALAKONG 490,000 409
BANDAR KINRARA 730,000 538
BANDAR SRI DAMANSARA 895,000 733
BANDAR UTAMA 1,277,500 658
BANGI 480,000 370
BANTING 268,800 272
BATANG KALI 202,500 229
BATU ARANG 220,000 264
BATU CAVES 440,000 429
BERANANG 544,900 353
BESTARI JAYA 150,000 183
BUKIT RAJA 780,000 381
CHERAS 506,500 414
CYBERJAYA 971,500 431
DAMANSARA DAMAI 875,000 594
DENGKIL 532,774 337
GLENMARIE 1,780,000 552
IJOK 474,670 342
JENJAROM 521,000 305
JERAM 145,000 207
KAJANG 450,000 359
KAPAR 380,000 336
KEPONG 550,000 473
KLANG 400,000 348
KOTA DAMANSARA 890,000 505
KUALA KUBU BHARU 115,000 164
KUALA SELANGOR 329,000 268
PANDAMARAN 550,000 358
PASIR PANJANG 250,000 265
PETALING JAYA 795,000 589
PORT KLANG 315,000 263
PUCHONG 680,000 451
PUNCAK ALAM 430,000 376
RAWANG 448,000 330
SABAK BERNAM 216,000 216
SAUJANA UTAMA 403,800 306
SELAYANG 555,000 439
SEMENYIH 565,000 345
SEPANG 337,500 279
SERENDAH 217,000 237
SERI KEMBANGAN 500,000 415
SETIA ALAM 614,000 426
SHAH ALAM 649,300 406
SUBANG JAYA 738,000 551
SUNGAI BESAR 250,000 194
SUNGAI BULOH 500,000 387
SUNGAI LONG 600,000 364
SUNWAY 660,000 552
TANJONG DUABELAS 360,000 357
TANJONG KARANG 290,000 237
TANJONG SEPAT 180,000 257
TELUK PANGLIMA GARANG 330,000 337
UJONG PERMATANG 239,000 206
ULU BERNAM 175,000 192
ULU KELANG 600,000 443
ULU LANGAT 480,000 428
ULU YAM 409,200 238

© brickz.my / JPPH
所以,正当在计算DSR以确定符合负担能力的房地产价格后,您现在可以根据房屋类型和地点缩小房屋搜索范围。 例如,如果您正在寻找RM500,000以下的公寓,那么您应该去看看蕉赖(Cheras)、甲洞(Kepong)和文良港(Setapak)等地区。那些预算较高的人可以在武吉加里(Bukit Jalil)、都达马斯(Dutamas)和蒂迪旺沙(Titiwangsa)等社区寻找公寓或服务式住宅单位。。

另外,您依然可以在以下地区购买价格低于RM500,000的联排屋–黑风洞、双溪毛糯和安邦; 或在登吉(Dengkil)、甲洞(Kepong)和蒲种(Puchong)等郊区花费不超过RM 700,000。 最终,这完全取决于您的财务能力。 查看我们的购买指南,了解更多购房技巧和见解。

一切顺利,祝您购屋愉快!

*注意:高层住宅物业所新发布的销售数字并不代表整个市场的活动趋势,因为JPPH需要至少三年时间来记录此销售数字 –而且销售需仅在房地产的转让印花税(MOT)已付款后才会被记录。此款项必须在分层地契发布后才能支付;对于高层住宅物业,其分层地契的发布时间会比有地住宅来得更长一些,这似乎是立竿见影的,因为有地住宅经已被细分为各自的地块。

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