在选择房屋贷款时,你需要了解什么是基准率(BR),基本贷款利率(BLR)和价差率

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许多马来西亚人仍对目前的基准率和其前身基本贷款利率感到困惑。 在这文章中,我们将剖析两者之间的差异,并解释这些利率如何影响你的房屋贷款。

房屋贷款时,什么是基准率(BR),基本贷款利率(BLR)和价差率

Dmitry Chulov | 123rf

This article was translated from What to know about Base Rate (BR), Base Lending Rate (BLR) & Spread Rate when selecting a home loan? by Sueki Khaw.

截至2015年1月2日,基本贷款利率(BLR)已被基准率(BR)取代,以作为新零售浮动利率贷款的主要参考利率,包括住宅房地产在内。

你会问为什么要更改政策? 据马来西亚国家银行(BNM)称,BLR作为贷款定价的参考汇率已变得不那么重要了。 BLR系统的性质是在所有银行都采取统一的利率,导致一些银行制定贷款附加产品,为BLR提供大幅度折扣的贷款利率。

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BLR也欠缺透明度,这促使消费者难以做出明智的选择。 相比之下,BR系统强迫所有银行展示其利润率(差价),同时鼓励银行之间的良性竞争。最终,消费者将受益,因为银行必须根据他们的效力率来设置他们的BR。

什么是基本贷款利率(BLR)?

基本贷款利率是由国家银行设定,并以向其他金融机构发出贷款的成本作为基础。 该利率根据隔夜政策利率(OPR)的波动,OPR也被称为银行从其他金融机构借入资金的利率。 OPR由国家银行所设定,并不时进行修改。马来西亚国家银行已在7月7日宣布将(OPR)从2.0%降低至1.75%

银行可能表明其BLR为6.80%,贷款利率为2.45%。 因此,向客户收取的利息或实际贷款利率(ELR)即4.35%。

同时,基础融资利率(BFR)是BLR与伊斯兰教贷款产品的同等价物。

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什么是基准率?(BR?

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© Getty Images

这个利率由银行自己设定,没有受到国家银行的任何干涉,并取决于各自银行的基准(内部)融资成本和资金流动性。尽管BR 依旧依赖OPR的波动性,但银行会根据自己的基准利率与法定储备金率(SRR)进行基准对比。即使OPR没有改变,银行也可以随时调整基本利率。

一些银行使用KLIBOR或吉隆坡银行同业拆借利率作为其金融产品的参考利率。 KLIBOR是马来西亚银行领域借贷或银行市场之间,为主要银行提供的定期存款的平均利率。

在BR系统之下,银行将不得公开其BR以及各自的利润率差额(贷款利差),这两者拼凑并确认向贷款人收取实际贷款利率(ELR)。贷款利差或利息是受到以下因素影响:

  • 贷款人信用风险
  • 流动性风险溢价
  • 银行的营业成本和利润率

在这种成本加成结构下,差价将始终为正,因为金融机构无法提供低于参考利率的贷款利息。

例如,银行BR为3.30%,且其利润率为+ 1.35%,对消费者收取的ELR则是4.65%。

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那贷款人需要知道什么?

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© kokouu | getty

1)除非你为抵押贷款再融资,否则2015年之前的住宅房地产贷款将继续以基本贷款利率来计算,直至截日为止。 接着,再融资贷款将根据新的基准率来计算。

2)当银行的BR有所更改时,你的每月供款数额将增加或减少。 无论如何,除了因OPR更改而进行的调整外,银行只能按季度修改BR。 这是为了尽量减少对BR进行过度频繁的调整。 当BR调整后,银行必须根据标准程序,按利息调整后的供款向贷款者发送一个标准的通知函 – 这必须在供款调整生效之日最少7天之内执行发函。

3)如果你希望保留原有的每月分期付款,你可以向银行提交要求。 但是,你必须了解保留现有每月分期付款金额的影响。 这些包括任何新条款以及因延长贷款期限而产生的额外贷款成本 – 所有的事项必须由你的银行事先解释清楚。

4)当金融机构对BR做出任何调整时,BLR也将被进行相应的调整。 因此,银行必须在所有分行和官方网站上显示其更新的BR和BLR。

5)任何BR的调整都不代表银行货币政策调整的立场。

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在选择房屋贷款之前,贷款人应该做些什么?

1)从BLR转向BR对贷款人的实际贷款利率并没有影响。 但是,一家银行提供较低的BR并不意味着它具有最低的ELR。 有竞争力的银行可能愿意提供较低的利润率和利差,从而导致低ELR。

例如,Maybank可能征收3.7%的BR,而CIMB的BR为3.9% – 然而,与CIMB的ELR – 4.45%相比,Maybank的ELR 即4.7% (由于差价相高)。

因此,在决定贷款之前,你必须比较各家银行的利息。

2)BR可以是固定的,但你可以协商以争取更低的利息,以获得较低的ELR。 当然,你应该事先确保自己有良好的信用评级,因为差价很大程度上取决于贷款人的风险状况。

3)要求产品目录(PDS)以为你提供ELR和贷款工具的偿还总额。

4)咨询你的银行以向你解释可能导致基本率变化的因素。

5)你应该评估如果将来ELR增加之后,你是否可以继续偿还贷款。

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