根据国家房地产资讯中心（NAPIC）公布的数据，柔佛州的滞销住宅房地产呈下降趋势。该州在 2022 年是马来西亚滞销房地产最高州属，但现在局势发生了变化。柔佛州的滞销产业从之前的5,258个单位下降到2023年的4,228个单位，一共下降了19.6%。RTS柔新捷运是否提高了大众对捷运连接沿线土地的浓厚兴趣，并增加了新山的房地产需求和价值呢？让我们一起来了解一下。
This article was translated from “Is the RTS Link Project Affecting Property Demand in Johor Bahru?” by Tan Siew Ling.
本文介绍
将森林城市 (Forest City) 指定为金融特区 (special financial zone, SFZ) 的举措，拟议的柔佛-新加坡经济特区 (Johor-Singapore Special Economic Zone (SEZ)、吉隆坡-新加坡高速铁路 (Kuala Lumpur-Singapore high-speed rail, HSR) 复兴的可能性，还有正在形成的快速交通系统 (RTS) 都成为了柔佛州2024年的催化剂。
RTS已成为柔佛州的关键开发项目，预计于2026年底竣工。这个基础设施项目有望改变该州经济、双边关系和当地房地产市场的局势。
乘客能够从新山检查站旁边的武吉查卡捷运站 (Bukit Chagar station) 前往新加坡的地下兀兰北地铁站 (Woodlands North station)，车程大约只需五到六分钟。高峰时段的列车班次预计为3.6分钟为一班次。
而4公里长的RTS每小时每个方向可运送高达10,000名乘客，预计这将缓解1公里长的长堤拥堵。
新山－新加坡捷运系统（Johor Bahru–Singapore Rapid Transit System，RTS Link）项目位于新山，根据我们的数据显示，新山住宅房地产的供需也在同步上升。
当马来西亚在 2022 年 4 月度过疫情阶段时，我们观察到房地产需求指数在同一个月内从 394 跃升至 507，一共跃升了 29%，。同样，当 RTS Link 在 2023 年 4 月在新加坡达到 50% 的完成率时，PropertyGuru 数据显示柔佛州房地产的需求指数跃升了 17%，达到 614。
柔佛州成交量排名前 10 位的有地和非有地房地产有哪些？
我们预计越接近RTS的完成，房地产的价格会更高。根据Sinar Harian在2023年11月报道，柔佛州房屋和地方政府委员会主席Jafni Shukor表示，州政府有信心在未来三年内解决该州的房地产过剩问题。
在2022年第二季度，柔佛州有6,040个未售出的房地产单位，到2023年上半年，这个数字减少到4,717个单位。据报道，柔佛州的住宅房地产过剩主要是由于高层住宅项目供过于求和市场需求疲软所导致。尽管如此，这些情况在疫情后有所改善。
2024 年 3 月，NAPIC 在其 2023 年房地产市场报告 (Property Market Report 2023) 发布的一份声明中表示，所有主要州属的马来西亚房价指数 (Malaysian House Price Index, MHPI) 都录得正增长，而柔佛州居首（上涨 6.2%），紧接着有槟城（上涨 3.8%）、雪兰莪州（上涨 2.9%）和吉隆坡（上涨 1.8%）。MPHI是衡量马来西亚房价的一种指标。
让我们回顾一下 2022 年 12 月至 2023 年 11 月在 Brickz 的柔佛州住宅房地产交易记录（根据升序排列）。
有趣的是，上面列出的 10 项非有地交易物业中有 7 项被归类为*服务式公寓。
放大柔佛的服务式公寓
对那些打算善用新山RTS设施的购房者和投资者而言，他们可以考虑投资服务式公寓单位。事实证明，在过去的几年里，新山的服务式公寓供应在大量生产中。
与任何投资机会一样，购房者和投资者在签署任何文件之前，都应该进行深入彻底的研究并评估他们的金融风险偏好。
在这里，让我们通过深入研究服务式公寓类别中的价格增长趋势和最受欢迎的房地产列表来了解投资机会。
根据 Brickz.my，碧桂园金沙湾乡村花园 (Country Garden Danga Bay)、Setia Sky 88、D’Summit Residences、Central Park @ Laman Glasier、Tropez Residences 和 R&F Tanjung Puteri 等服务式公寓的成交单位中所售出的公寓单位都偏向于较小的单位，这些单位的面积从大约 400 平方尺到 1,000 平方尺不等。
我们的数据表明，较小单位的房地产价格同比增长更高。
小型单位在投资者和购买者中较受欢迎的原因可能是由于所需投入的前期成本较低，以及具有更高出租率的可能性。此外，在新加坡工作的人更有可能会更喜欢较小的单位，因为这类房屋更容易打理和维护。
Kenanga Research预计，在新加坡工作的柔佛当地人或马来西亚人将成为柔佛州房产的主要买家。他们认为，潜在的新加坡购房者在外汇优势的加持下，可能更倾向于在吉隆坡等更发达的城市购买房产。
这种观点与其他行业观察家略有不同，在他们看来，新山市中心和马来西亚依斯干达等多个理想地区的高层单位被更多寻求退休、度假或投资物业的新加坡人以及在新加坡工作的马来西亚人购买。
柔佛新山十大最受关注的服务式公寓
以下列表的总观看次数为 2023 年 1 月至 2023 年 12 月，而成交价格通常基于一年的时间计算。
富力公主湾 (R&F Princess Cove) 和Twin Tower Residence是位于Bukit Chagar RTS捷运站附近的最顶流的房地产项目。
一份新闻报道指出，新加坡人占富力公主湾买家的40%。这也可能归因于 2023 年 4 月在新加坡额外增加的买方印花税 (ABSD) 而促使新加坡公民到新山购房。
此外，同一个新闻报道也指出，与2022年同期相比，中国发展商富力集团在2023年4月至9月期间的富力公主湾服务式公寓的交易量达到2022年同期的五倍。
热门项目受欢迎的可能因素
1）靠近RTS捷运站
在观看次数最多的前 10 项房地产发展项目中，有两个项目位于 RTS捷运站附近，既R&F、Princess Cove 和 Twin Tower Residence。根据谷歌地图，R&F Princess Cove距离RTS Bukit Chagar站约2.1公里，约7分钟车程，而Twin Tower Residence距离捷运站则约900米，约3分钟车程。
新加坡的高租金和房价可能会提振对新山房地产的需求。因此，在新加坡工作的马来西亚人已经在RTS Bukit Chagar附近租房，除了可以将通勤时间减少到5分钟之外，还将享受更便宜的租金。
马来西亚我的第二家园 (Malaysia My Second Home, MM2H) 计划的修订与新加坡 2023 年 4 月的降温措施不谋而合。新加坡公民现在需要为第二间房地支付20%的ABSD，为第三间或之后所有的房地产支付30%的ABSD。这项措施可能会导致新加坡的投资者转而关注柔佛州的房地产。
2) 土地产权期限
以上列表中10项房地产项目中有9项是永久产权 (freehold) 房地产。这意味着在柔佛州物色房地产的人似乎仍然偏向于永久产权多于租赁产权 (leasehold)。
依斯干达公主城 (Iskandar Puteri) 的大多数房产都是永久产权，这也是许多购房者的基本标准。然而，这个标准也可能只是影响购买决策的众多因素之一。毕竟，尽职调查包括对地理位置、公寓设施和便利设施、基础设施、密度、未来计划或建筑阶段（尤其是综合发展项目）、贷款选项等都会成为决策的因素。
3) 竣工年份
以上大部分发展项目于 2017 年和 2018 年竣工，而 Palazio 和 Tropez Residences则于 2014 年左右竣工。最新的项目是Twin Tower Residence，于 2023/2024 年完工。
由此看来，购房者似乎更青睐房龄约为 6 或 7 年的转售房产 (sub-sale properties)。这些房产并不算老，其周边的基础设施和便利设施也有一定的成熟期，仍有发展空间。另外，人口和需求可能增长，这也会带来一定的资本增值。
转售房地产还能让人很好地了解管理、维护和居民情况。
4) 便利设施与公寓设施
每个发展项目都有其亮点和吸引力，无论是可达性、地理位置、设施齐全、概念独特，还是毗邻商场。当中，最受关注的发展项目有三个共同点，那就是靠近高速公路或公共交通（火车站、RTS 等）、商场和/或学校。
例如，Twin Tower Residence 靠近新山 CIQ 综合大楼、RTS Bukit Chagar 捷运站和几个购物中心，包括新山城市广场、KOMTAR JBCC 和 R&F 购物中心。
另一个例子是，D’Summit Residences 靠近南北高速公路的 Kempas 出口、CIQ 综合大楼、Fairview International School 和 AEON 等。
作为一个综合发展项目，富力公主湾拥有一切所需，因为它是东南亚首个将HOPSCA（酒店、办公室、停车场、购物中心、会议和公寓）码头生活概念融入的项目。它还靠近 JB Sentral 巴士总站、KTM JB Sentral 火车站和 RTS link。它将拥有自己的购物中心R&F Mall，同时靠近城市广场。
Palazio 还为居民提供日常便利，因为它靠近Lotus’s Tebrau City、宜家、SK 和 SMK Taman Johor Jaya 1、SK 和 SRK Mount Austin 以及 SJK （C） Foon Yew 5。
无论是综合发展项目的一部分，还是位于商业区的中心地带，便利设施对于服务式住宅都发挥着巨大的作用，这些住宅通常与公共交通站、购物中心和大卖场直接相连。
5) 总租金回报率
全球房地产指南 (Global Property Guide) 报告显示，截至 2024 年第一季度，马来西亚的平均总租金回报率为 5.16%，而柔佛州的平均总租金回报率为 6.25%，高于全国平均水平。
柔佛州热门房地产总租金回报率示例
我们计算了新山最热门项目的粗略总租金回报率，发现大多数房地产的回报率都超过了 5%。虽然这个数字并不突出，但与全国平均租金回报率相比，还是有一定优势的。
注：数据基于 iProperty.com.my 上的房源信息。因此，它们只是一个估计值，因为最终购买价格和月租金可能会在谈判时发生变化。
基础设施发展支持需求
随着RTS等主要交通基础设施的完工，在大量国内外投资涌入的支持下，很可能会创造新的需求。
RTS Bukit Chagar捷运站附近的一些项目的平均售价为每平方尺RM1,000至每平方尺RM1,300。这个价格范围与吉隆坡市中心许多公寓的价格不相上下。
整个依斯干达房地产市场预计将受益于本地人和外国房地产购房者和投资者的回归。来自新加坡游客的消费增长将进一步推动这柔佛州的零售和酒店业。
注:
- 数据来源于 2023 年 1 月至 2023 年 12 月期间的 iProperty.com.my 和 PropertyGuru.com.my，并不代表马来西亚整个住宅房地产市场。本分析中使用的数据是有机数据，不包括付费广告或搜索。
- 本文中的价格增长数据是根据 PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my 上的销售列表数据计算得出的，其中显示的增长是 2023 年数据与 2022 年数据的对比。
- 来自 brickz.my 的分析数据基于发布之日的可用数据，在获得更多最新数据时可能会进行修改。读者在进行任何投资之前，最好寻求独立的建议。