iProperty.com.my 的数据显示，去年马来西亚的高层物业价值因受到 Covid-19 而造成前所未有的影响。撇开大流感不谈，我们筛选了 2020 年的二手住宅市场，以发掘具有最佳资本收益的投资物业。调查结果基于brickz.my 的最新交易数据。
This article was translated from 8 Residential properties in Malaysia with the Highest Capital Growth in 2020 by Sueki Khaw.
与 2019 年相比，以下 8 大住宅物业是根据 2020 年物业价值/资本增值的最高同比增长进行排名。我们还分享了该特定地点的所有公寓/服务式住宅的资本增值中位数价值， 展示获胜的物业与其社区整体表现的相比。
在我们深入探讨获胜物业的名单之前，让我们来谈谈有关马来西亚住宅投资物业资本增长的常见问题。
住宅物业通常每年升值多少？
请记住，房价升值取决于各种因素，表现也会因不同的房产类型和地点而异。根据NAPIC数据，当经济在2012年出现好转时，房价平均涨幅高达13.9%！在正常的市场条件下，5%-7% 的资本增值将是最佳的。
随着经济在 2020 年遭受打击，去年马来西亚住宅物业的平均资本增长率几乎接近零，为 0.6%。在 2021年的首个季度，该数字实际上下降到了负值区域。
马来西亚目前的房地产市场如何？
Covid-19 大流行抑制了马来西亚的经济增长。尤其房地产市场受到重创，因为行动控制令限制了各种流动性，而这是看房和销售所必需的活动。由于许多消费者在面临各种企业停工和失业/裁员的情况下收紧裤腰带，而市场情绪在中短期内被认为很低迷。另一方面，许多马来西亚人现在更倾向于租房，因为：
- 这是一个租赁市场； 租户现在可以更好地协商价格。
- 租赁为搁置购房且有抱负的业主提供了一个较低的进入点。
大部分房地产投资者心中的另一道问题是，马来西亚的房价会下跌吗？阅读在 COVID-19 期间，马来西亚的房价会在 2021 年上涨吗？找出答案。
什么投资物业是最值得购买？
最好的必然就是能为投资者提供最大收入的房产，这是通过租金收益率（短期）和资本增长（长期）来衡量。 这两个矩阵是非常主观，很大程度上取决于市场状况和周围的发展。
通常，进入点低的房产将提供最高的租金收益率。符合以下条件的住宅投资物业将具有资本增值的潜力：
- 步行即可到达公共交通站（MRT、LRT）
- 附近的便利设施（杂货店、餐饮等）
- 周边附带很多工作机会（商业中心、大学和医院
现在，让我们言归正传，看看马来西亚在2020年名列前茅的 8 个高层住宅物业。公认地，与过去几年相比，资本增长数字远不及令人那么印象深刻，但它们仍然以全国 0.6% 的平均值为基准，表现亦出色。为投资者提供一些视角，马来西亚国家银行报告称，马来西亚商业银行在2021 年 2 月至 4 月期间的定期存款利率平均为 1.56%。
1. Residensi 22, Mont Kiara, Kuala Lumpur
资本增值：7.28%。
- 2020年PSF中位数：RM914.03
- 2019年PSF中位数：RM859.70
- 交易数量：11
- 满家乐的资本增值：-7.82 (2020年PSF中位数：RM625)
Residensi 22 是位于满家乐 (Mont Kiara) 的高端公寓，该社区深受外籍人士的喜爱。 由UEM Sunrise 所发展的这座分层住宅公寓竣工日期为 2018 年，不仅新颖并拥有低密度的环境。拥有 543 个单位（1,900 平方英尺 – 3,043 平方英尺）的四栋大楼分布在 6.66 英亩的土地上。
除了日常的游泳池和健身房外，Residensi 22 还提供高级设施，包括餐饮厅、托儿所、雕塑花园、休闲室、多功能厅、日光浴甲板、50 米长的游泳池、瑜伽和普拉提室以及冥想草坪。
该发展项目可通过 Jalan Kiara 3 和 Jalan Kiara 4 两个入口和出口轻松抵达。步行即可到达Garden International School、Arcoris Mont Kiara 和 Plaza Mont Kiara 购物中心。附近的其他便利设施包括满家乐国际学校、GDM 专科中心、Kiara医疗中心和 1 Mont Kiara Mall。
网上评论亦是全面正面，大多数居民/访客都称赞公寓的良好安全性和设施维护。唯一的问题是这里的居民必须在高峰时段面临交通堵塞问题。
2. Seringin Residences, Old Klang Road, Kuala Lumpur
资本增值：5.70%
- 2020 年 PSF 中位数：RM610.90
- 2019 年 PSF 中位数：RM577.99
- 交易数量：15
- 旧巴生路的资本增值：-4.56%（2020 年 PSF 中位数：RM395）
这座位于Happy Garden的永久地契公寓于 2013 年竣工，就在Old Klang Road 附近。Seringin Residences由两座24 层楼高及542户住宅单位所组成。其建筑面积从 1,707 平方英尺到 6,760 平方英尺不等，单位拥有宽敞的面积为富裕的城市居民和家庭提供了独特的选择。该公寓拥有一系列广泛的设施，包括一个 50 米长的游泳池、浮动健身房、休闲凉亭和 1 公里长的自行车道。
住户可以享受一系列广泛的设施，例如 50 米长的游泳池、浮动健身房、休闲凉亭以及一般上高层住宅没有的一些独特设施。其中包括一条 1 公里长的自行车道和毗邻的可持续绿色能源系统俱乐部（SAGE)建筑。后者是一个绿色休闲中心，设有多功能厅、药草园和附加舒适休息区的生态探索中心以及拥有阅读室和补习室的图书馆。
发展商See Hoy Chan 还在 S.A.G.E 大楼的顶部安装了太阳能电池板。其中所利用的电力为住宅提供了大约 50% 的公用事业使用量。为了鼓励儿童和成人在户外度过美好时光，Seringin Residences特别设置各种生态景点，如野餐场地、池塘和堆肥场地。
居民可以轻松驱车前往分别位于 1.3 公里和 2 公里外的Kuchai Business Park或Kuchai Entrepreneurs Park商业中心。在这里，他们可以找到各式餐饮和当地美食、沙龙、诊所、迷你市场、精品店等等。附近的其他便利设施包括 Assunta 医院、SJK (C) La Salle 和 NSK 大卖场。
3. Mutiara Condominium, Bukit Mertajam, Penang
资本增值：5.49%
- 2020 年 PSF 中位数：RM257.14
- 2019 年 PSF 中位数：RM243.76
- 交易数量：26
- 大山脚的资本增值：2.72%（2020 年 PSF 中位数：RM264）
与首2个房产相比，Mutiara Condominium 的价格范围的处于低端，房屋更加紧凑 — 3 间卧室位于 700 或 800 平方英尺的单位内。这座老旧的永久地契公寓位于 Bandar Baru Perda ，提供 24 小时的保安服务、游泳池和俱乐部会所。尽管单位比一般的还小，但该公寓拥有占地 3.26 英亩宽敞的场地。
网上的评论褒贬不一 —设施维护不善，建筑外观显得破旧，但居民称赞严密的保安措施。Mutiara Condominium 的吸引力之处在于它的低价位，购买者能以低至 RM165,000 的价格拥有一套三居室。数分钟车程内设有众多廉价餐馆、小型超市和银行，为居民提供便利。中小学校- SK 和 SMK Bandar Baru Perda 也在步行距离之内。
10 公里内的便利设施包括 Mydin Mall Bukit Mertajam、Auto-City、Sunway Carnival购物中心以及KPJ槟城专科医院。与此同时，公寓距离槟城大桥只需10分钟路程。
4. Villa Wangsamas Condominium, Wangsa Maju, Kuala Lumpur
资本增值：4.57%
- 2020 年 PSF 中位数：RM370.52
- 2019 年 PSF 中位数：RM354.33
- 交易数量：20
- 旺沙玛珠的资本增值：4.18%（2020 年 PSF 中位数：RM399）
Villa Wangsamas 于 2010 年开业，为购房者提供了 1300 多套待售单位， 分布在9 栋住宅大楼。这个高密度的发展项目提供 3 种户型 — 一个标准的单位面积为 1,267 平方英尺（3+1 间卧室）、1,834 平方英尺（4+1 间卧室）和 2,562 平方英尺（5+1 间卧室）。至于一楼住户的最大优点是他们拥有自己的私人花园。
Villa Wangsamas 的设施包括 24 小时保安服务、游泳池、自助餐厅、健身房、游乐场、慢跑道、壁球场和商务中心。虽然发展相当集中，但Villa Wangsamas 建在高层土地上，四周围散发着宁静的气息。近期的网上评论表示，公寓的周围环境很宁静，居民之间有一种社区感。他们甚至有自己的Facebook群组！
你可以通往 850 米外的 Sri Rampai 轻轨站，尽管步行路线可能会受到私人道路的阻碍。公寓的通勤性不是问题，因为 Villa Wangsamas 由 Jalan Jelatek、DUKE、MRR2 和 AKLEH 提供服务。公寓周边的各大购物中心，例如 Aeon Big Wangsa Maju、Wangsa Walk、Setapak Central Mall 和 Melawati Mall只需大约5-10分钟的路程。
5. The Z Residence, Bukit Jalil, Kuala Lumpur
资本增值：2.81%
- 2020 年 PSF 中位数：RM502.42
- 2019 年 PSF 中位数：RM488.69
- 交易数量：17
- 武吉加里尔的资本增值：-9.46%（2020 年 PSF 中位数：RM450）
Z Residence 以其诱人的价格和宽敞的设计格局，旨在为年轻的都市人提供可负担的城市生活住宅方式。这座永久地契公寓于 2014 年竣工，由 4 栋住宅大楼，共 1,136 个单位组成。虽居住环境可能属于高密度，但对于住户来说，位置的便捷性、价格实惠的房屋才是最重要的。
个人能够以低至 RM590,000 的价格购买一套 1,236 平方英尺的 3 居室单位，而同一个单位的要价为 RM1,500（配有部分家具）。此发展项目的设施齐全，足以满足千禧一代或小家庭的需求 — 除了游泳池和健身房外，居民还可以使用空中花园、足底按摩路径、太极草坪、桑拿、烧烤区、凉亭、幼儿园、自助洗衣店和迷你市场。
发展商Trinity Group还承诺将整个项目的 50% 指定为绿色植物。Z Residence 到处都是树木和郁郁葱葱的景观。居民的评价大多是很正面 —— 许多人认为该这里平静、干净和维护良好。
另一个痛处可能是该地区的交通拥堵，在高峰时段反而更糟。然而，人们可以通过Bukit Jalil 的高速公路网络轻松前往吉隆坡和雪兰莪的其他地区——包括 KESAS、LDP、MEX、NPE 和旧巴生路。距离公寓不到 10 分钟路程的设施包括 Pavilion Bukit Jalil、武吉加里尔休闲公园、国际医药大学 (IMU) 和慈济国际学校。
6. OUG Parklane, Old Klang Road, Kuala Lumpur
资本增值：2.70%
- 2020 年 PSF 中位数：RM400.00
- 2019 年 PSF 中位数：RM389.47
- 交易数量：37
- 旧巴生路的资本增值：5.63% (2020 年 PSF 中位数：RM507）
与 Z Residence 类似，OUG Parklane 是另一个价格非常公道的高密度发展项目。一套 950 平方英尺的 3 卧室套房的最低价格范围从 RM310,000 – RM400,000。一共有11栋大楼，容纳了4,225个服务式公寓单位和204个商业单位，后者是每栋公寓底层的商业单位。
由于其庞大的规模和各种零售单位，包括餐饮、自助洗衣店、24 小时诊所和迷你超市，OUG Parklane 被视为属于自己的小型城镇。该发展项目的标准设施包括游泳池、浅水池、儿童游乐场和园景花园。
其最大的吸引力在于便利性 ——各种便利设施近在咫尺，而热门郊区和商务城如Kuchai Entrepreneurs Park、Sri Petaling、Bukit Jalil、Mid Valley City 和 Bandar Sunway等仅需要 15 分钟路程即可抵达。该地区的交通或许让人很头疼，庆幸的OUG Parklane 因为拥有连接良好的Jalan Puchong道路可直接通往莎阿南高速公路，将居民连接到 NPE 和 MRR2。
应该注意的是，最近的一些网上论并没有描绘出一幅美好的画面——有人抱怨卫生问题、难以找到停车位和公寓管理不善等。
7. Mutiara Ville Serviced Residences, Cyberjaya, Selangor
资本增值：1.64%
- 2020 年 PSF 中位数：RM477.44
- 2019 年 PSF 中位数：RM469.74
- 交易数量：17
- 赛城的资本增值：-7.17%（2020 年 PSF 中位数：RM488）
Mutiara Ville 是一项综合性发展项目，包括7栋住宅高楼、一个商务中心和一个 4 层楼高的零售综合体， Gem In Mall。购房者有多个设计陈列可以选择，工作室单位（500平方英尺）、1,000/1,100 平方英尺的 3 居室和 1,280 平方英尺的 4 居室单位。该项目尚未失去新光彩，因为刚刚于 2017 年底竣工。居民可以在健身房、游泳池、慢跑道、壁球场、空中休息室、托儿所和游乐场之外，还有餐厅和迷你市场供他们使用。
该公寓的取胜点将是其战略位置——赛城的各个热区都在附近，包括 Cyberjaya Lake Garden、DPulze Mall 和 Shaftsbury Square。此外，环绕Mutiara Ville 周围都是教育机构 – Cyberjaya University of Medical Sciences (CUCMS) 就在街上（提供免费班车服务），而多媒体大学 (MMU)、Kirkby College、赛城大学和林国荣创意科技大学均在 7 公里范围内。
这将使 Mutiara Ville 成为学生住宿的首选，甚至成为投资者一个更有吸引力的选择。网上平台上也已经出现多个单位被列为短期住宿物业，这证明了该物业的投资吸引力。
美中不足的是 Gem-in 购物中心——最近的评论显示该购物中心空无一人，除了顶楼的健身房和运动馆外，能提供消费者购买的东西却不多。
8. Westside Three, Desa ParkCity, Kuala Lumpur
资本增值：1.07%
- 2020 年 PSF 中位数：RM881.52
- 2019 年 PSF 中位数：RM872.18
- 交易数量：13
- Desa ParkCity 的资本增值：1.41% (2020 年 PSF 中位数：RM862）
Westside 3 于 2019 年竣工，是广受欢迎的 Desa ParkCity 公寓系列里的最新发展项目。坐落在Westside 2 旁边，这栋高端永久地契公寓高达47楼，由 469 个单位组成，建筑面积从 1,077 平方英尺到 1,927 平方英尺不等。
公寓内的设施分布在两层，即是底层和第六层。其中包括日光浴甲板、网球场、慢跑道、喷射池、按摩浴缸和烧烤区。这里还有一些有趣的儿童设施 —— 水上乐园、冒险乐园、儿童游乐区和秘密花园。
每个单位都配有高品质的室内装潢和设备齐全的厨房。为了提高安全性，Westside 3 的每个单位都通过对讲机系统直接连接到警卫室。该公寓目前由马来西亚知名物业管理公司Henry Butcher所管理。
Desa ParkCity 是一个高档、独立自治的市镇，深受高收入家庭和夫妇的欢迎。主要的发展商在打造舒适宜居小镇方面做得非常出色——DPC 拥有几个景观公园、一个社区购物中心、一所国际学校、自己的医疗中心、一个最先进的俱乐部、社区中心和一个商务城，Plaza Arkadia。
附注
- 资本增长的计算方法 = 2020 年 中位数PSF – 2019 年中位数PSF/ 2019 年中位数。基于交易的建筑尺寸各有不同，因此每平方英尺的中位数(PSF)被用来计算资本增长。
- 仅选择在 2019 年和 2020 年拥有超过 10 笔交易的房产，以抵消任何峰值的影响。
- 一旦支付了买卖协议的印花税，JPPH的数据系统就会正式记录马来西亚的房产交易。分析基于发布之日的可用数据，并且可能会在拥有更多数据可用时进行修订。