柔佛州房产市场正蓄势待发，随着多项大型发展计划逐步成型，包括马新捷运系统（RTS）、经济特区的设立及数据中心集群的崛起，这片区域正吸引更多投资目光。本文将深入探讨这些关键项目如何重振柔佛经济，并为房产买家与投资者开启新机遇。
根据国家产业资讯中心（NAPIC）2024上半年产业报告，柔佛州以18,648宗住宅交易，占全国15.3%，成交额更突破了RM90.2亿，展现了柔佛州强劲的市场动能。
更值得关注的是，柔佛州在2024年上半年推出的新项目占全国的23.6%，共计5,376个单位，且以38.3%的销售率展现出健康的市场需求，显示发展商对南马市场前景充满信心。此外，在2015至2022年间，柔州年均人口增长1.6%，远超全国水平。这种人口红利，加上毗邻新加坡的地缘优势，使柔州成为追求长期资本增值的首选投资目的地。
RTS将加强马新连系
在重塑柔佛房地产格局的多项基础设施项目中，最受瞩目的之一便是连接新山武吉查卡（Bukit Chagar）与新加坡兀兰北站（Woodlands North）的马新捷运系统（RTS）。该项目轨道全长4公里，其中2.3公里位于马来西亚境内，1.7公里位于新加坡境内。
这项跨境运输系统旨在纾解通勤族长期受新柔长堤交通拥堵所带来的困扰，作为连接两地的重要新通道，RTS预计单向每小时可输送10,000名乘客，有望减少至少35%的新柔堤车流量，显著提升跨境通勤的流动性与效率。
根据最新工程进度报告，RTS项目目前已完成80%的建设，预计将于2026年正式通车，系统测试与设备安装阶段将于2025年展开。随着工程持续推进，新山市区，特别是捷运沿线的房产，已开始显现增值趋势。2024年上半年数据显示，共管公寓单位每平方尺均价同比上涨4.64%，达至RM303；而服务式公寓的价格则录得10.42%的年增幅，攀升至每平方尺RM595。从过往大型基建项目的发展轨迹来看，RTS通车前正是布局新山房产的黄金窗口期。
柔新经济特区（JS-SEZ）：下一个深圳？
被喻为”东南亚版深圳特区”的柔新特别经济区（JS-SEZ），正成为改变区域经济格局的关键推手。这个开发项目将覆盖3,505平方公里，涵盖柔佛州的依斯干达经济特区和边佳兰，横跨六大行政管辖区，其中包括柔佛新山、依斯干达公主城和巴西古当。其战略位置精准位于柔佛经济走廊的核心，致力打造马新跨境创新投资枢纽。
该经济特区重点锁定七大高价值产业，例如医药、制药、航空、物流、教育、金融服务、能源和数字经济等多个领域。与深圳相似，经济特区有望创造出连锁经济效应，吸引更多外国直接投资（FDI）、创造就业机会并改善生活水平。首相拿督斯里安华在2025年财政预算案中明确宣布，政府将于今年12月31日前公布针对柔新经济特区（JS-SEZ）的特别激励措施。
橄榄树地产咨询公司（Olive Tree Property Consultants）执行总裁Sr Samuel 将JS-SEZ描述为一个以“整体大于部分之和”为原则的模式。他解释道：“新加坡凭借五十年的经济发展跃居全球标杆，但受限于土地和自然资源的稀缺，新加坡面临着缺乏内陆支撑的增长瓶颈。为了维持经济动能，新加坡正在向农业技术、绿色科技和替代食品技术等领域多元化。这一转型为柔佛带来了巨大的机会，通过柔新经济特区（JS-SEZ），柔佛可以从外资、技术转移和就业创造中受益。这充分利用了两地的优势，新加坡在先进产业的专业知识与柔佛拥有的土地和低成本相辅相成。”
他续指：“对新加坡投资者而言，柔佛因地理邻近、土地价格相对低廉，具备极高投资吸引力。跨境营运与项目管理的便利性，进一步提升了其在先进制造与高科技农业等领域的竞争优势。柔佛的肥沃土地为高科技农业提供了发展空间，有望协助新加坡应对食品安全问题。与此同时，柔佛企业也可以借助新加坡在全球物流与金融网络上的优势，加速产品出口与融资拓展，像是森林城市金融特区 （SFZ）将进一步推动两地在经济与产业上的协同发展。”
数据中心产业集群崛起
受新加坡容量饱和推动，柔州正快速崛起为区域数据中心枢纽。莱坊（Knight Frank）报告显示，马来西亚联邦政府已批准总值RM1,440亿的数据中心投资，其中柔佛州独占RM900亿，占比达62.5%。
莱坊柔佛分公司董事Lee Kun Thye指出柔佛的数据中心扩张受益于云端与人工智能服务需求激增，使柔佛跃升为东南亚增长最快的数据中心市场。
她表示：“目前柔佛已规划与营运中的总容量超过1,600兆瓦，有望与区域内的数码基础设施领导者并驾齐驱。推动这一增长的关键因素包括：柔佛拥有可负担的土地成本、稳定的电力与水资源，以及马来西亚政治中立的国际形象，吸引了来自美国与中国的科技巨头。柔佛州政府在政策上的积极推动，也促使国际数据中心运营商加速布局，进一步巩固该区域在数字互联方面的战略地位。”
目前，柔佛已形成多个重要的数据中心集群，包括由柔佛机构（Johor Corporation）开发的士年纳（Sedenak）科技园，以及努沙再也科技园（Nusajaya Tech Park, NTP）。全柔佛州目前已有8个数据中心投入营运，另有10个处于不同发展阶段，显示其数据生态系统正迅速壮大。尤其是社交媒体与OTT影音串流平台等企业，纷纷进驻柔佛以抢占此快速发展的基础设施红利。
Lee Kun Thye补充：“数据中心项目所带动的连锁效应，远不止于基础设施建设。以士年纳科技园为例，已吸引Princeton Digital、Keppel、Yondr等国际知名科技企业进驻，并促成相关上下游制造商与服务供应商的集聚。这不仅创造了大量就业机会，也推动了本地IT与先进技术人才的培养，为区域经济建立起可持续发展的基础。此外，数据中心的发展也加速了可再生能源的投资，如太阳能系统与可持续水资源系统，为高能耗营运模式提供绿色解决方案。”
免税岛地位为森林城市注入新活力
随着碧桂园一岛（Pulau Satu）获批免税岛地位有望为这座曾被称为“鬼城”的开发项目带来新生机。业内人士认为，这项战略性举措将显著提振旅游业并带动房产需求，使森林城市重新成为本地及国际投资者关注的热点。游客数量的增加，再加上免税优惠，将进一步推动零售与酒店业发展，全面提升该区域吸引力。
此外，森林城市新设的金融特区也为企业带来极具吸引力的价值主张，包括多次入境签证与具竞争力的所得税率。这不仅有效降低了与新加坡及其他马来西亚地区的营运成本，也有助于柔佛经济结构的多元化。营运成本下降将有利于高技能产业的发展，进而创造大量就业机会，并带动未来住房需求。
高架自动快速交通系统（ART / E-ART）缓解交通压力
除了正在建设的马新捷运系统（RTS），柔佛也计划启用高架自动快速交通交通（ART/E-ART），以替代原先提出的轻轨系统（LRT）。这种融合电车与公交优点的自动驾驶混合型列车将以胶轮行驶于道路上，依靠虚拟轨道和传感器引导运行，预期将于2027年1月与RTS同步投入营运。ART将涵盖三条主要路线：依斯干达公主城线：14.78公里、士姑来线：18.8公里、地不佬线：14公里。
此系统将显著改善柔佛重点区域的交通连接，提升居民与游客的流动便利性。作为柔新经济特区（SEZ）与森林城市金融特区 （SFZ）等重大项目的交通配套，ART的推行正值关键时刻，有助于吸引更多投资，缓解拥堵、提升宜居性，也将成为推动房地产和经济持续增长的重要引擎。
东海岸大道第四阶段（LPT4）丰盛港 – 哥打丁宜 – 新山
正在规划的东海岸大道第四阶段（LPT4）将从彭亨甘孟一路延伸至新山，全长约250公里，途经联邦公路3号公路。作为这项大型基建项目的最终阶段，LPT4不仅将大幅缩短行车时间，更将激活沿线经济活力，特别是在丰盛港等热门旅游目的地创造新的发展机遇。
根据《柔佛州长期结构规划（RSJN30）》，配合LPT4建设，丰盛港机场将升级为区域旅游航空枢纽，进一步提升当地作为旅游热点的吸引力。这项陆空交通网络的全面升级，预计将带动游客数量显著增长，促进旅游相关产业投资。随着东海岸大道第四阶段的建成，南马地区的经济格局将迎来质的飞跃，为企业和居民开启全新发展空间。
新山数码化转型蓄势待发
配合2030新工业大蓝图，新山正迎来重大数码化转型，这项以数码经济为核心的发展战略旨在将柔佛打造成为区域数码创新枢纽。依斯干达投资机构（IIB）与马电讯（Telekom Malaysia）与新电信（Singtel）联营公司TM-Nxera近期达成RM90亿合作协议，重点在依斯干达公主城建设先进数码基建，打造一个支持人工智能的超联通数码中心。
这项转型计划预计将吸引科技企业入驻，提升技术型投资规模，同时通过人才培训计划为本地劳动力提供关键数码技能。值得关注的是，相关数码基建将秉持可持续发展理念，与Medini净零碳排中央商务区（CBD）的规划目标相呼应。该合作还将强化柔佛与新加坡之间的海底电缆连接，促进两地数码经济协同发展。
柔佛将成为下个投资风口？
柔佛州正在经历显著转型，从昔日的房产滞销重镇蜕变为马来西亚经济增长新引擎。多项发展举措不仅刺激了房产需求，更显著提升了资产价值。根据2023年马来西亚房价指数（MHPI），柔佛以6.2%的年增长率位居全国之首。随着柔佛逐步确立区域经济活动中心的地位，其发展前景备受看好。投资者和购房者将受益于这个由住宅、商业和工业机遇共同驱动的活力市场，当前的发展态势正使柔佛成为把握区域增长红利和投资新浪潮的首选目的地。