每一宗房地产买卖交易都不一样，并不能一概而论，也不能使用相同的买卖合同（Sales and Purchase Agreement, 简称SPA）。否则，这有可能会引起很多问题。律师的职责便是根据你的具体情况来定制SPA，并在合约内阐明任何特别条款，如在交易完成前必须进行某些装修等。
This article was translated from “My Lawyer Asked Me to Reimburse the Previous Owner for the ‘Unutilised Sinking Fund’ Of The Sub-Sale Condo I Recently Bought. Can I Refuse to Pay?” by Ng Ai Fern
问：我最近买了一间二手公寓，正准备拿钥匙。但是，我的律师却要求我在领取钥匙之前支付“未使用储备金”给前屋主。我不明白，因为我认为卖方应该负责这笔费用。有没有人可以告诉我，我到底有没有义务支付这笔费用？
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您好！这是一个很好的问题，这充分地显示了SPA的重要性，因为一份好的买卖合同可以保护你的利益！在我们做出任何结论之前，让我们先回顾一下基础知识。
当你购买二手房产时，你可能会遇到这种情况，那便是在交易完成前，必须解决各种费用和款项。其中一项可能会让人感到困惑的款项便是储备金。储备金是用于公寓未来维修的费用，通常由业主支付。如果前业主还有尚未用完的部分储备金，有时律师会要求买家偿还给卖家，这到底合理吗？
储备金：这到底是什么？
如果你是公寓业主，你有可能听过 “储备金sinking fund”。储备金是由公寓的联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）或管理公司（Management Corporation，简称MC）所管理的储备基金，专门用于公寓的长期支出和主要维修，例如修复结构问题、更换电梯或重新粉刷建筑物。这些费用不包括日常维护的管理费。
储备金是由管理层向业主征收的，通常按照管理费的一定百分比来计算。虽然在马来西亚法律中并没有 “已使用的储备金”（utilised sinking fund）和“未使用的储备金”（unutilised sinking fund）的明确定义，但一般可以这样理解：
什么是“已使用储备金”（Utilised Sinking Fund）？
已使用的储备金是指这部分资金已经被用于维修公寓的共用财物或进行一些主要的提升和维护工作。这些支出让所有业主受益，无论是过去的业主还是现在的业主，因为这用于维护和改善公寓的公共设施。
什么是“未使用储备金”（Unutilised Sinking Fund）？
未使用的储备金是还没花费的部分，由管理机构保留，供未来维修或紧急情况下使用。如果你买的房产还有未使用的储备金，这是个好处，因为这些钱能用于未来的维修。
谁应该支付这些费用？
尽管“已使用储备金”（utilised sinking fund）和“未使用储备金”（unutilised sinking fund）这些术语在日常房产交易中不常见，了解它们有助于你在购房时评估储备金的状况。作为买家，你无需支付任何已经用掉的储备金。
根据《分层管理法案（Strata Management Act，简称SMA)》，买家通常不需要承担二手房屋买卖的未使用储备金。在一般情况下，卖方应负责所有的维护费和缴付储备金，直到房产正式转让给买家。
然而，在某些二手房交易中，卖方可能要求你偿还未使用的储备金。这可能会让人感到困惑，因为马来西亚法律中并没有明确规定由买家自动承担这笔费用，除非你和卖方同意这项安排。
所以在SPA中，必须明确规定费用的分摊，特别是未使用储备金的处理条款。如果双方在SPA中同意由买家支付未使用的储备金，那么你就有义务支付，否则房产交易可能无法顺利进行。
律师在二手房屋买卖中的职责是什么？
在二手房交易中，律师的作用至关重要。虽然二手房屋买卖交易有时看起来简单，但实际上涉及很多复杂的法律细节。律师的职责便是确保合同条款清晰合理，保护你的权益，特别是在费用分摊和产权转让等关键问题上。律师的专业知识能帮助你顺利完成交易，避免法律风险。
1. 履行法律职责
法律尽职调查（Legal Due Diligence）是二手房交易中非常重要的一步。律师会对房产和相关各方进行全面调查，确保所有手续合法合规。这包括检查房产地契、确认是否有法律纠纷或财产留置权（encumbrances），并确保卖方有合法权利将产权转让给你。
2. 起草和审查买卖合同（SPA）
在起草买卖合同（SPA）之前，律师必须清晰了解交易的每个细节，包括房产信息、商定价格、付款方式和特别条款等。SPA包含了所有买卖条款，关键内容包括购买价格、付款细节、费用分摊和交易完成日期。
每宗房产交易都有其独特之处，因此不能用同样的合同，否则可能会带来问题。律师会根据你的需求来定制SPA，可能还会加入特定条款，如在交易完成前必须进行特定装修等。
在审查SPA时，律师的任务是找出对你不利的内容，比如模糊不公平的条款，或遗漏的重要细节，这些都会影响你的权益。一旦发现有任何问题，律师会与对方律师协商进行修改，以保障你的利益。
在马来西亚的二手房交易中，必须遵守一些法律和条款，如2013年《分层管理法令》（Strata Management Act 2013，简称SMA）、1950年《合同法》（Contracts Act 1950）和《国家土地法典》（National Land Code）。律师的职责是确保房屋买卖交易符合这些法律，包括割名手续、产权过户、土地问题和合同条款等。
3. 处理屋子产权过户（Transfer of Ownership，俗称割名或改名）
将房产所有权从卖方转移（或割名）给买家是整个转售交易中最重要的部分。你的律师将处理所有法律步骤，以将产权从卖方转移给你。这包括起草和提交重要文件，如向土地局（ Land Office）或注册局（Registrar of Titles）提交产权转让备忘录（Memorandum of Transfer，简称MOT）。他们确保一切都符合SPA的条款，并符合所有法律要求，如支付印花税（stamp duty）和获得任何必要的批准。简而言之，他们确保割名过程顺利完成。
4. 促进各方之间的沟通
确保买卖方和有关各方之间的良好沟通非常重要，以确保交易顺利进行。身为中间人的律师在这里扮演了重要角色，与各方保持良好沟通以确保大家了解有关进展。
如果你被要求支付“储备金”，该怎么办？
如果你发现你需要向前任业主支付“未使用储备金”，你可以采取以下措施：
1. 要求有关详细的文件
你应该通过卖方从物业管理处获得详细的财务报告。这份报告应该包括，一共缴付了多少储备金，一共用了多少储备金，还有什么未支付的账单。通过这些信息才可以了解公寓的当前状态。
2. 审查SPA
在律师的协助下，仔细查看SPA，特别是关于储备金的条款。如果合同中没有提到你需要偿还卖方储备金，那么你就没有法律义务支付这笔费用。
3. 与卖方协商
如果卖方坚持要求你支付未使用的储备金，但你认为不合理，可以尝试与卖方协商。你可以指出他们已经使用了部分储备金来维护公寓，或许可以说服他们减少或放弃追讨这笔费用。
总而言之，是否需要支付前业主“未使用储备金“，取决于SPA条款以及你与卖方之间的协议。因此，在二手房交易中，务必咨询律师的专业意见，并充分理解所有合同和文件的内容。
Best Regards,
Tsu Jean Yinn, Legal Associate,Melissa Lim & Associates