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2022年马来西亚产业盈利税RPGT计算方式

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你知道吗?从2022年1月1日起,符合条件的房地产卖家将不再需要缴付5%的产业盈利税RPGT。同时,只要你是第一次售卖自己的住宅房屋,或者是把房子割名转让给近亲家人,你可以获得高达10%或者RM10,000的RPGT豁免优惠!

在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?
© Andriy Popov | 123rf

This article was translated from What is Real Property Gains Tax (RPGT) in Malaysia & How to calculate it? by Sueki Khaw.

2022年宣布的RPGT变动

在马来西亚政府在2022年预算案(Budget 2022)中,宣布把马来西亚公民和永久居民在持有房产第6年和以后的产业盈利税(Real Property Gains Tax,简称RPGT)取消。
这意味着,从2022年1月1日起,只要屋主是在持有房地产的第6年后把房子卖掉,他们所需支付的RPGT将从5%降至0%。

2021年宣布的RPGT变动

鉴于 Covid-19 疫情对经济的影响,大马政府在 2020 年 6 月 5 日宣布的国家经济复苏计划(PENJANA)中推出了多项激励措施,以帮助推动房地产市场并为购房者和屋主提供经济援助。

在PENJANA底下,除了重新推出拥屋计划(HOC)和为HOC的房屋买家提供豁免印花税(stamp duty)的优惠,马来西亚公民在2020年6月1日至2021年12月31日期间脱售的屋子,可以不必支付任何RPGT。

值得注意的是,这项豁免RPGT的优惠,每人只限3套住宅房产可享有。

获得这个RPGT豁免的其他条件包括:

  • 必须是待脱售房产的唯一或共同拥有人
  • 脱售房产的买卖合约(Sale and Purchase Agreement,简称SPA) 必须在2021年12月31日前执行,并在2022年1月31日前正式盖章
  • 被脱售的房产不是通过配偶之间的转让方式获得的;或者是配偶、父母与子女或祖父母与孙子女之间的赠与。

产业盈利税是什么?

大马的1976年产业盈利税法令(Real Property Gain Tax Rate 1976)指出,RPGT是由内陆税收局(LHDN)征收一种资本盈利税。 在业主出售房地产时,只要出售的价格高于购买价格,业主通过交易获得的收益将会被征收RPGT这个税务。

RPGT最早是在1995年实行,目的是为了遏制本地房地产市场的投机活动,并且为大马政府带来税务收入。

RPGT的征收对象,分为3个:

1)马来西亚公民和永久居民
2)非大马公民和外国人
3)企业公司

在马来西亚需付多少 RPGT

在推出后的多年当中,RPGT经常出现变动。比如在2022 年预算案当中,政府就宣布把马来西亚公民和永久居民在持有房产的第六年和之后脱售房产的RPGT,从5%降低到0%

在这之前,在第6年之后脱售房屋的大马公民和永久居民,必须在出售所得的利润中支付5%的RPGT。

2022年1月1日起的最新RPGT税率 

RPGT税率大马公民和永久居民非大马公民和外国人公司
第一年脱售30%30%30%
第二年脱售30%30%30%
第三年脱售30%30%30%
第四年脱售20%30%20%
第五年脱售15%30%15%
第六年或以上脱售0%

(原本是5%)

10%10%

什么情况下会被征收RPGT?

在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?2
© Mustansar Syed | 123rf

RPGT仅在脱售不动产时,有获取利润的情况下才会被征收。如果房产的脱售价格等同或低于当初的收购价格,就不会被征收RPGT。

1)大马公民、永久居民、非公民和外国人的RPGT

只要大马公民、永久居民、非公民和外国人在卖掉屋子后有赚取盈利,他们扣除相关开销后的净盈利就会被征税RPGT。

2)企业公司

一家以房地产作为核心业务的房地产公司(Real Property Company,简称RPC)在脱售股份的时候,是需要支付RPGT的。

所谓的RPC就是不动产[1]或股份的价值,不少于公司有形资产总值75%的公司。如果一家RPC将其股份或不动产售出后,两者的价值低于有形资产总值的75%,那么它将不再是一家RPC,也不会再受到RPGT的条款影响。

此外,如果公司将其不动产从固定资产(fixed asset)归类为流动资产(current asset),这个举动会被视为出售一个房地产,所以必须缴付RPGT。而这些不动产的脱售价格,将以进行重新归类当天的市场价格而定。

注意:房地产发展商是RPC的一种,因为发展土地也算是不动产的一种。

[1]不动产指的是土地,或是直接与土地连接的住宅房屋(如公寓和排屋)及商业产业(如商店和办公楼),甚至还包括土地上的农作物、机械、池塘,运河和道路等。

看看其他房地产指南:
? 2022年财政预算中的11项房产和财政激励措施
? 定期贷款 VS 半灵活贷款 VS 灵活贷款:了解三者之间的区别

个人和企业公司的RPGT可以豁免吗?

在马来西亚,什么是房产盈利税(RPGT)以及如何计算?3
© Ion Chiosea | 123rf

个人的RPGT

只要符合以下这4种情况,卖家就可以获得最高RM10,000或卖房盈利10%的RPGT豁免优惠(以较高者为准):

大马公民和永久居民

1)如果你是一名大马公民,并且你是通过亲人之间赠与(kasih sayang)的方式,把房地产割名给你的配偶、父母、子女、祖父母或者孙子女,那么就可以享有RPGT豁免优惠。

值得注意的是,兄弟姐妹之间的房地产产权转让是无法获得这个RPGT优惠的。
2)如果有关房产是割名转让给一家公司,房产的拥有者或拥有者的配偶必须是马来西亚公民。如果该房产是由2个人共同拥有,那么双方都必须是马来西亚公民才能进行转让。

3)马来西亚公民首次出售其住宅产业(residential property)时,可获得一生人只有一次的RPGT豁免
4)价格低于RM200,000的中低价房屋,其屋主在脱售房子时可豁免RPGT。

公司的RPGT

1)公司可享有最高RM10,000或卖房盈利10%的RPGT豁免优惠(以最高者为准)。

2)公司内部股份转让不受于RPGT的限制,具体情形如下:

提高团队营运效率

为符合政府的股权参与政策

改组、重组与合并

清盘

房产转让同一集团下的公司之间转移任何两家公司之间的转移偿还分配
代价股份75%到100%股份任何形式的对价无对价
受让人本地注册公司本地注册公司本地注册公司
受让人收购日期转移实际日期转让人收购日期转移实际日期
受让人的条件转移批准后的3年,必须与转让人待在同一集团底下转移批准后的3年,必须在马来西亚居住转移批准后的3年,必须在马来西亚居住

受让人将资产作为交易股票

在资产被视为脱售之日,受让人必须根据任何超出的盈利部分缴付,并遵守RPGT条规

相关文章: 马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南

什么是RPGT可扣税费用?

脱售财产所产生的任何附带费用,是可以在计算RPGT时,从所获得的卖房盈利中扣除的。

这些RPGT的可扣税费用(allowable expenses)包括:

  • 律师费、会计费和估价师费等。
  • 房地产中介的佣金等费用
  • 行政费
  • 维修或翻新以维护或为物业升级,例如装修和添置家具等
  • 维护或持有房屋的成本
  • 卖房的广告宣传费用

什么是RPGT的允许损失?

如果你在同一年内出售了2间房子,其中一笔交易是赚钱的,另一笔交易则是亏钱的话,那么你在申报RPGT的时候,可以用蒙受的亏损来抵销另一笔交易所获得的盈利。

RPGT的买房和卖房日期是怎么样计算的?

1) 房屋的购买和脱售日期,是根据买卖协议(SPA)的签署日期为准,无论产业当时是否已完工还是还在建设当中。

2)假设你是从已故的亲人那里继承了产业,并且打算卖出这间产业的时候,根据RPGT法令有关遗产的条例指出:

逝世者的死亡日期 = 遗产执行者获得财产的日期

遗嘱执行人在将产业分配给受益人之前,需监督有关产业的转让或出售过程。对死者的遗产收取的RPGT,取决于执行人的签收之日。

RPGT的结算基准年已经改成2013年

在2020年预算案(Budget 2020)中, 大马政府宣布对RPGT的基准年度(base year进行了修订,以减轻房地产卖家的税务负担。

在修订了之后,对于那些在2013年之前所购买的房屋,这些房产的RPGT将以2013年1月1日的市场价格作为计算盈利的初始价格。在这之前,RPGT的基准年为2000年1月1日。

由于RPGT是根据卖房的销售盈利来计算的,因此,把计算初始价格的RPGT基准年度改成更接近的年份,意味着卖房所能的盈利会变得没有那么高,从而减轻了房地产卖家的税务负担。

如何计算RPGT

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个人

以下计算公式适用于马来西亚公民、永久居民、非大马公民和外国人。根据卖家所属类别和持有房产的期限的不同,RPGT的税率也会不一样(请参阅上表)。

RPGT将根据卖房的净盈利(net profit)来计算.

总盈利:出售价格 – 收购价格
净盈利:总盈利 – 可扣税费用 – RPGT免税额 – 允许损失
应付RPGT税款 = RPGT税率(根据卖家持有产业的时间)X净盈利

例子:
举例来说,假设Adam和Hanis(均为马来西亚公民)于2013年1月4日,以RM300,000在Hartamas购买了一套公寓。为了建立家庭,他们决定升级到更大的房子,并于2017年1月3日以RM500,000的价格脱售了公寓。

总盈利:RM500,000 – RM300,000 = RM200,000
*假设Adam的可扣税费用为RM30,000,并且扣除了10%的RPGT免税额(RM200,000 x 10%)
净盈利:RM200,000 RM30,000 RM20,000 = RM150,000

应付RPGT税款 = 15%的RPGT x RM150,000 = RM22,500

(由于Adam和Hanis持有该公寓的时间是5年,因此依据大马公民的RPGT税率,两人必须支付15%的RPGT。)

公司

卖价:A / B x C,其中
A = 股东持有的股份
B = 公司已发行的股份总值
C = 房产在被购买时的价值

总盈利:出售价格 – 收购价格
净盈利:总盈利 – 可扣税费用 – RPGT免税额 – 允许损失费
应付税款 = RPGT税率(基于卖家持有产业的时间)x 净盈利

例子:
Synergy Sdn Bhd由Andrews、Brian和Tate于2013年1月1日成立,他们各自持有100,000股份。这家公司并不是RPC,然后在2015年3月31日时,该公司以RM120万收购了他们首个也是唯一的房地产。因此,在纳入这个房地产后,该公司的有形资产总值达RM150万,让该公司成为了一家RPC。

2019年1月31日,Andrews决定以RM100万的价格,将其100,000股份售卖给Lodge。

Andrews在房产中持有的产权价值:100,000 / 300,000 x RM120万 = RM400,000
Andrews的股权出售价格:RM100万
可被征收RPGT的盈利:RM100万 – RM400,000 = RM600,000
*假设Andrews的可扣税费用为RM50,000,RPGT免税额为60,000令吉(600,000 x 10%),并且有着RM35,000的允许损失。
净盈利:RM600,000RM50,000RM60,000RM35,000 = RM455,000

应付的RPGT税款 = 30%的RPGT X RM455,000 = RM136,500

(Andrews是在第三年才将有关产业脱售,因此根据RPGT的税率,他必须支付30%的RPGT。)

卖家要在什么时候支付本身的RPGT?

对于出售房屋的大马公民和永久居民而言,一旦买家支付了第一笔定金(deposit),卖家的律师就会将房价的3%保留起来,作为支付RPGT的款项。如果卖家是一名外国人,那么就会保留7%的款项。

接着,卖家的律师将在买卖协议签署后的60天内,连同相关文件向LHDN支付RPGT税款。

逾期付款会有什么后果?

60天后进行付款可能会向卖方索取罚款。应支付罚款数额为RPGT款项的10%。

如何在马来西亚提交RPGT

那些想要自己提交RPGT的卖家,可以前往邻近的LHDN分行获得所需表格,或从LHDN的网站下载这个表格。

第1步:填写房地产脱售(CKHT 1A)表格、买卖协议表格,以及减免RPGT的相关文件。

第2步:如果你有资格获得RPGT豁免,你必须填写1976产业盈利税表格(RPGTA 1976,简称CKHT 3)第27条底下的通知栏目,以进行申请。

第3步:让你的房产买家必须填写房地产收购表格(Acquisition of Real Property,简称CKHT 4),该表格通常与SPA的副本一起附上。

第四步:在出售后的60天内,将所有表格和证明文件提交给邻近的LHDN分行。

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产业盈利税RPGT的常见问题

产业盈利税RPGT的计算方法非常简单。 首先,你要把可征税所得(也就是卖房的盈利,买价和卖价之间的差异)计算出来。 然后,你再将可征税所得乘以相关的RPGT税率,就能得出你必须支付的产业盈利税了。
这需要看当时的政策,比如在马来西亚政府在2022年预算案(Budget 2022)中,宣布把马来西亚公民和永久居民在持有房产第6年和以后的产业盈利税取消。 这意味着,从2022年1月1日起,只要屋主是在持有房地产的第6年后把房子卖掉,他们所需支付的RPGT将从5%降至0%。此外,每一位马来西亚公民享有使用一生人一次出售私人住宅房产豁免产业盈利税的权利。
只要脱售的情况是以下的其中一种,马来西亚公民或永久居民就可享有豁免缴交产业盈利税的优惠: 1. 将房产作为礼物,赠送给家庭成员(如:丈夫和妻子、父母和儿女、祖父母和孙子/孙女之间)。 2. 使用一生人一次出售私人住宅房产豁免产业盈利税的优惠。 3. 脱售房产的盈利不超过RM1万也可豁免缴交产业盈利税。